Ik ben 65 en mijn vrouw is veel jonger. Kunnen we een omgekeerde hypotheek krijgen?

Vraag

Ik ben 65 en mijn vrouw is 40. We hebben een aanzienlijk deel van onze reguliere hypotheek afgelost, dus we hebben aardig wat eigen vermogen in ons huis. Kunnen we een omgekeerde hypotheek krijgen?

Antwoord

Het klinkt alsof u waarschijnlijk in aanmerking komt voor een omgekeerde hypotheek, maar het is misschien niet uw beste optie.

Omgekeerde hypotheken zijn aangeprezen als een geweldige manier voor cash-strapped oudere burgers en gepensioneerden om geld te besteden zonder dat ze hun huis hoeven op te geven. Maar zijn ze allemaal zo geweldig? Omgekeerde hypotheken zijn ingewikkeld, riskant en duur. Het afsluiten van dit soort leningen is over het algemeen geen goed idee.

Reverse Mortgages

De meest populaire omgekeerde hypotheek is de FHA’s Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Met een omgekeerde hypotheek, ontvangt u betalingen van de geldschieter op basis van het eigen vermogen in uw huis. De lening moet over het algemeen worden terugbetaald wanneer u overlijdt, verhuist, de eigendomstitel overdraagt of het huis verkoopt. Als u echter de voorwaarden van het leencontract overtreedt, kan de geldschieter de lening eerder opeisen. In elk van deze omstandigheden, als u de lening niet afbetaalt, kunt u mogelijk de woning verliezen door een executie.

Geschiktheidscriteria

Om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek moet u over het algemeen:

62 jaar of ouder zijn
de woning als uw hoofdverblijfplaats bewonen, en
een aanzienlijk eigen vermogen in de woning hebben of de woning volledig bezitten.

Omdat u 65 jaar oud bent, lijkt u in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek, maar uw 40-jarige echtgenoot niet. Een manier die vroeger populair was om dit probleem te omzeilen, was om de eigendomstitel van het pand alleen op naam van de oudere echtgenoot te zetten en de jongere echtgenoot van de omgekeerde hypotheek af te laten. Maar deze tactiek kan grote problemen veroorzaken.

Het probleem met het weglaten van uw echtgenoot van een omgekeerde hypotheek

In het verleden werden omgekeerde hypotheken zo geschreven dat zodra de kredietnemer overlijdt, de overlevende echtgenoot (die niet op de lening werd vermeld) vaak te horen kreeg dat hij of zij de lening onmiddellijk moest terugbetalen of anders zou de geldschieter beslag leggen op het onroerend goed.

De wet veranderde. In 2013 oordeelde een federale rechtbank dat de HUD-regelgeving die kredietverstrekkers toestaat te eisen dat overlevende echtgenoten omgekeerde hypotheekleningen onmiddellijk terugbetalen bij het overlijden van hun echtgenoten, in strijd is met de federale wetgeving. Onder herziene HUD-richtlijnen, voor leningen uitgegeven op of na 4 augustus 2014, kan de niet-lenende echtgenoot in het huis blijven nadat de lener overlijdt (en de terugbetaling van de lening zal worden uitgesteld), zolang aan specifieke criteria wordt voldaan. Voor HECM’s die vóór 4 augustus 2014 zijn afgesloten, kan de geldverstrekker ervoor kiezen om de hypotheek aan HUD over te dragen en kan de niet-lenende echtgenoot in het huis blijven wonen zolang aan specifieke criteria wordt voldaan. (Meer informatie in Nolo’s artikel Reverse Mortgages: Foreclosure Protections for Non-Borrowing Spouses.)

Als u overweegt een omgekeerde hypotheek af te sluiten met een niet-lenende echtgenoot, wees dan zeer voorzichtig en praat met een advocaat of een door HUD goedgekeurde huisvestingsadviseur om te leren hoe u de niet-lenende echtgenoot in deze situatie adequaat kunt beschermen.

Een ander probleem: U kunt zonder geld komen te zitten

U – en vooral uw echtgenoot – bent beiden relatief jong om een omgekeerde hypotheek af te sluiten, gezien het feit dat de gemiddelde levensduur in de VS bijna 80 jaar is. Deze hypotheken bieden een eindig aantal betalingen en je zou kunnen opraken van geld als je het afsluiten van een omgekeerde hypotheek op dit moment. En je zou kunnen besteden naar beneden het eigen vermogen in uw huis vroeg op en dan niet genoeg middelen beschikbaar op de weg om uw latere uitgaven, die waarschijnlijk zou kunnen omvatten ziektekosten, het verlaten van geld aan uw erfgenamen, evenals belastingen, verzekeringen, en onderhoud voor het pand te dekken. Houd er ook rekening mee dat om de omgekeerde hypotheek te krijgen, u meestal eerst de bestaande hypotheek moet aflossen met de omgekeerde hypotheekfondsen.

Andere nadelen zijn:

Het krijgen van een omgekeerde hypotheek kan van invloed zijn op uw geschiktheid voor Medicaid.

De kosten voor een omgekeerde hypotheek zijn meestal hoog.

Andere opties om te overwegen

U vermeldt niet waarom u overweegt een omgekeerde hypotheek af te sluiten, maar als u toegang tot contant geld nodig hebt, zijn er enkele andere opties die u kunt overwegen als alternatief voor het afsluiten van een omgekeerde hypotheek, waaronder:

het krijgen van een Home Equity Line of Credit
herfinanciering van uw bestaande hypotheek om de betalingen te verlagen
het verkrijgen van een leningmodificatie voor uw bestaande hypotheek om de betalingen te verlagen
downsizing naar een meer betaalbare woning, en / of
het aanvragen van federale, staats- of lokale programma’s die financiële hulp bieden (om bijvoorbeeld onroerendgoedbelasting te betalen of huisreparaties uit te voeren) aan senioren.

Hulp

Het is aan te raden dat u uiterst voorzichtig te werk gaat als u overweegt een omgekeerde hypotheek af te sluiten. Omgekeerde hypotheken zijn zeer complex. HECM adviseurs hebben gemeld dat het vaak minstens een paar uur duurt om uit te leggen hoe deze hypotheken werken en alle onderwerpen te behandelen – inclusief kosten en gevolgen – die leners moeten begrijpen voordat ze dit soort leningen afsluiten.

Zelfs na een HECM counseling sessie, begrijpen veel leners nog steeds niet alle voorwaarden en eisen van de omgekeerde hypotheek. Overweeg ook om te praten met een financieel planner, een estate planning advocaat, of een advocaat voor consumentenbescherming om meer informatie te krijgen, vooral als u de voorwaarden van omgekeerde hypotheken niet volledig begrijpt.