Schuldrendement is een eenvoudige metriek die wordt gebruikt om het risico van een voorgestelde lening te bepalen. De formule is
Debt Yield = Net Operating Income (NOI)/ Loan Amount
Hoewel het zeer eenvoudig te berekenen is, moet de kredietverstrekker bepalen of het resultaat voor hem een lonende investering is gezien het type pand en de marktomstandigheden. Over het algemeen wordt tien procent (10%) beschouwd als het minimum Schuld Rendement voor een lening. In wezen, hoe lager de Schuld Yield hoe hoger het risico van de kredietgever.
De Schuld Yield wordt berekend onafhankelijk van kapitalisatie tarieven (“cap rate”), rentevoeten of afschrijvingsperioden. Het is een snelle en eenvoudige manier om het risico van een lening te beoordelen, maar het is niet het enige criterium bij de analyse van een lening. Twee andere criteria voor de evaluatie van een lening zijn Loan-to-Value (“LTV”) en Debt Service Coverage Ratio (“DSCR”). Een voorgestelde lening moet worden ondersteund door Debt Yield en voldoen aan LTV- en DSCR-vereisten zoals bepaald door de kredietgever.
De DSCR kan bijvoorbeeld worden aangepast om in de “doos” van een kredietgever te passen door de afschrijvingsperiode te wijzigen. In de onderstaande tabel, het uitbreiden van de afschrijvingsperiode met vijf (5) jaar van 20 jaar tot 25 jaar verhoogt de DSCR van 1,15x tot 1,22x. Als de kredietverstrekker een DSCR van 1,20x eiste, kan die ene kleine aanpassing het verschil maken bij het al dan niet verkrijgen van een lening.
|
Leningbedrag |
$ 750,000 |
750,000 |
|
Rente |
10,0% |
10,0% |
|
Rentevoet |
10.0% |
|
|
Afschrijvingen |
Lening PMT |
$81,783 |
$86.852 |
|
DSCR |
1.22x |
1,15x |
De aanpassing van de afschrijvingsperiode heeft geen invloed op het Schuldrendement. In het voorbeeld (uitgaande van een NOI van $100.000, een cap rate van 10% en een LTV van 75%) hierboven zou de Debt Yield als volgt worden berekend:
Debt Yield = Net Operating Income (NOI)/ Loan Amount
Debt Yield= $100.000/$750.000
Debt Yield= 13.33%
Debt Yield biedt een kredietverstrekker een risicomaatstaf die onafhankelijk is van de rentevoet, in tegenstelling tot DSCR en LTV. Gezien de recente marktomstandigheden (vóór COVID-19), waar lage rentetarieven en gecomprimeerde cap rates de norm waren, boden leningbedragen die uitsluitend door DSCR en LTV werden bepaald, weinig soelaas in een omgeving met stijgende rentetarieven.
Gerelateerd: Een overzicht van de Visio Box, 5 belangrijke commerciële leningtypes