Het is weer die tijd van het jaar waarin alle inkomsten uit investeringen in onroerend goed moeten worden opgegeven aan SARS en onderhevig zijn aan inkomstenbelasting, dit omvat alle huurinkomsten. Hier is wat u moet weten.

In voorbereiding op het belastingseizoen kunnen belastingbetalers beginnen met het verzamelen van alle bewijsstukken die nodig zijn om hun belastingaangifte in te dienen. Het eerste belangrijke punt om op te merken bij het beoordelen van de inkomstenbelasting implicaties van woningen is het verschil tussen; de inkomstenbelasting van primaire woningen en buy to let residentiële eigenschappen:

Primaire woningen worden bewoond door de eigenaar van het pand en er is daarom geen belastbaar inkomen dat wordt gegenereerd uit het eigendom van het pand. Alle kosten die in verband met het onroerend goed worden gemaakt, zijn derhalve van persoonlijke aard en kunnen niet worden afgetrokken voor de inkomstenbelasting.

Verhuurpanden worden gehuurd door een huurder en de eigenaar van het pand (de verhuurder) ontvangt een maandelijkse huuropbrengst in ruil voor de verhuur van het pand. De huurinkomsten moeten worden opgenomen in het belastbaar inkomen van de eigenaar van het onroerend goed, ongeacht of de eigenaar een natuurlijke persoon, een rechtspersoon of een trust is. Alle kosten die worden gemaakt om een maandelijkse huuropbrengst te genereren, kunnen worden afgetrokken van de inkomsten die de eigenaar van het onroerend goed ontvangt bij de berekening van het belastbaar inkomen van de eigenaar voor belastingdoeleinden.

Verhuur van woonruimte omvat:

– vakantiehuizen
– bed-and-breakfast etablissementen
– pensions
– onderverhuur van een deel van uw huis b.v. een kamer of een tuinappartement
– woonhuizen en
– andere soortgelijke woonruimten

“De belangrijke factor bij het bezitten van een beleggingspand is dat alle kosten aftrekbaar zijn van de huuropbrengst, voordat de belasting wordt berekend. Deze kosten omvatten doorgaans de vergoedingen voor onroerendgoedbeheer, gemeentelijke tarieven, heffingen die door rechtspersonen in rekening worden gebracht, reparaties en onderhoud, verzekeringspremies en gemeentelijke servicekosten die door de eigenaar van het onroerend goed worden betaald. Er moet dus een goede boekhouding worden bijgehouden om SARS ondersteunende documenten te kunnen bezorgen voor de aftrekposten die worden geclaimd voor de inkomstenbelasting indien dit vereist is”, zegt Craig Hutchison, CEO Engel & Völkers Southern Africa.

Hoe wordt de belasting over huuropbrengsten berekend?

De huuropbrengsten die u ontvangt, moeten worden opgeteld bij alle andere belastbare inkomsten die u mogelijk hebt. Elk bedrag dat u bovenop de maandelijkse huur ontvangt, is ook onderworpen aan inkomstenbelasting. Deze extra bedragen of huurpremies worden meestal betaald in de vorm van forfaitaire bedragen aan het begin van de huurovereenkomst en het volledige bedrag is onderworpen aan belasting in het jaar waarin het ontstaat of wordt ontvangen. Een terugbetaalbare waarborgsom betaald door een huurder is niet belastbaar op voorwaarde dat het apart wordt gehouden op een trustrekening en niet door u wordt gebruikt, maar als het wordt verbeurd door de huurder dan is het belastbaar.

Kan de maatstaf van heffing op huuropbrengsten worden verminderd?

Ja, de maatstaf van heffing (huuropbrengsten) kan worden verminderd omdat u kosten kunt maken tijdens de periode dat de woning werd verhuurd. Alleen kosten die zijn gemaakt voor de productie van die huuropbrengsten kunnen worden geclaimd. Vermogens- en/of privé-uitgaven worden niet in aftrek toegelaten.

Welke uitgaven zijn toegestaan?

Uitgaven die van het belastbaar inkomen mogen worden afgetrokken zijn:
– tarieven en belastingen
– obligatierente
– advertenties – bemiddelingskosten van makelaars
– verzekeringen (alleen huiseigenaren niet inboedel)
– tuindiensten
– reparaties met betrekking tot de verhuurde ruimte en
– beveiliging en onroerend goed heffingen

Welke uitgaven zijn niet toegestaan?

Volgens Alvin van Staden, directeur/CA(SA) bij The Consulting Services Hub (TCSH), moeten onderhoud en reparaties worden aangemerkt als specifieke kosten en mogen zij niet worden verward met verbeteringskosten. Dit laatste is een kapitaaluitgave die zou worden opgenomen in de basiskosten van het onroerend goed, om effectief de meerwaarde (of het verlies) te verminderen bij de verkoop van het onroerend goed, voor vermogenswinstbelasting doeleinden.

Wat BTW-afdrachten betreft, is de levering van woonruimte door middel van een “woning” een vrijgestelde levering voor BTW-doeleinden, en u kunt de BTW op de kosten daarvan niet aftrekken. Echter, als de “woning” wordt gebruikt om huurinkomsten te genereren door middel van de levering van “commerciële accommodatie” (zoals hotels, B&B’s en lodges), dan heeft de eigenaar recht op een BTW-kostenclaim in termen van specifieke regels zoals bepaald in de wet, als hij een geregistreerde BTW-verkoper is

Wat als de kosten hoger zijn dan de huurinkomsten?

Als de uitgaven hoger zijn dan de huuropbrengsten, kan het verlies worden verrekend met andere inkomsten van de huiseigenaar, mits de verliezen niet zijn “afgeschermd” in de zin van de geldende anti-ontwijkingsbepalingen. De huiseigenaar moet daadwerkelijk aan de SARS kunnen bewijzen dat hij een bonafide bedrijf uitoefent door de verhuur van zijn eigendom.

In bepaalde omstandigheden kan een verhuurder in aanmerking komen voor specifieke aftrekposten? Ja. Tertius Troost, belastingadviseur bij Mazars Zuid-Afrika, legt uit dat een verhuurder in bepaalde omstandigheden bij de verhuur van onroerend goed in aanmerking kan komen voor specifieke aftrekposten, die de verhuurder kan aftrekken van de huurinkomsten die hij met het onroerend goed verdient.

Urban Development Zone (UDZ)-aftrek

Als het onroerend goed in een UDZ is gelegen, kan de verhuurder aanspraak maken op bepaalde aftrekposten. Deze vrijstellingen zijn afhankelijk van de aard van het gebouw. Van cruciaal belang is dat de verhuurder een certificaat van de ontwikkelaar of gemeente moet verkrijgen waarin staat dat het pand zich in een UDZ bevindt.

5 wooneenheid aftrek

Als een verhuurder ten minste 5 nieuwe en ongebruikte wooneenheden in Zuid-Afrika bezit, zal de belastingbetaler een aftrek van 5% van de aankoopprijs als aftrekpost mogen claimen. Of het nu gaat om aankoop, verkoop of het aangaan van een huurovereenkomst, het is belangrijk om bij het aangaan van een transactie een fiscaal specialist te raadplegen om er zeker van te zijn dat de belastingzaken correct worden behandeld.

Investeren in onroerend goed of eigenaar worden van een woning kan zowel persoonlijk als financieel lonend zijn. Maar zonder de juiste informatie over welke belastingen moeten worden betaald en hoeveel, kunnen kopers merken dat hun aankoop hen in de problemen kan brengen met de Ontvanger van Belastingen en tot over hun oren in de schulden kan zitten. Tot slot herinnert Zulfah Mullins, Belasting Administrateur bij Hobbs Sinclair ons eraan dat alle huuropbrengsten die tijdens een belastingjaar worden verdiend, moeten worden opgenomen in het belastbaar inkomen. Als huiseigenaren worden betrapt op belastingontduiking, kunnen zij een fikse boete of gevangenisstraf tegemoet zien.

Hier is een checklist van documenten die moeten worden bewaard in het dossier voor het belastingseizoen (voor een heel jaar of een deel af indien van toepassing)

– Maandelijkse Tarieven & Belastingsverklaringen
– Maandelijkse Bankverklaring van woning lening
– Heffingen of HOA verklaringen
– Huiseigenarenverzekering
– Alle nutsrekeningen die in de huurinkomsten zijn opgenomen
– Reclamefacturen of afschriften van bemiddelingskosten
– Stroken en facturen voor uitgevoerde reparaties (bijvoorbeeld gebarsten geiser)
– Tuindiensten of andere diensten die nodig zijn om de woning verhuurbaar te maken