Note: Is uw huurovereenkomst ondertekend of is uw zorg begonnen vóór 4/18/18? Zo ja, raadpleeg dan de onderkant van deze pagina voor wetswijzigingen die van invloed kunnen zijn op uw situatie. Voor snelle samenvattingen van de vele vele wetswijzigingen, zie onze pagina wetswijzigingen.

…een verhuurder in een residentieel huurcontract mag de huur niet verhogen, diensten verminderen, een actie voor het bezit van het pand instellen, weigeren een huurcontract te verlengen of met een van de voorgaande dreigen, als er een overwicht aan bewijs is dat de actie of het uitblijven van actie niet zou plaatsvinden zonder de vergeldingsmaatregelen van de verhuurder tegen de huurder voor…. het te goeder trouw indienen van een klacht over een defect in de woning… het klagen bij de verhuurder over een overtreding van s. 704.07 of een plaatselijke huisvestingscode… het uitoefenen van een wettelijk recht met betrekking tot woninghuur.
uit Wisconsin Statute 704.45, “Retaliatory Conduct Prohibited”

Have You Been Retaliated Against for Exercising Your Tenant Rights?

De wet beschermt huurders tegen huisbazen die vergeldingsmaatregelen tegen hen nemen (hen straffen) omdat zij gebruik proberen te maken van hun rechten. De wetgever, de rechtbanken en het Ministerie van Landbouw, Handel en Consumentenbescherming hebben allemaal beschermingsmaatregelen genomen om te erkennen dat huurdersrechten zinloos zijn als huurders er geen gebruik van willen maken uit angst voor represailles van de verhuurder.

Illegale vergelding bestaat uit drie hoofdonderdelen:

Uitoefent de huurder een huurdersrecht of probeert hij dit uit te oefenen?

Het eerste teken dat de actie van een verhuurder een illegale vergelding kan zijn, is wanneer deze volgt op een huurder die zijn huurdersrechten uitoefent. De huurder hoeft het recht niet volledig uit te oefenen (bijvoorbeeld door de verhuurder voor de rechter te dagen of een klacht in te dienen) — soms kan hij het recht alleen maar hebben doen gelden of hebben geprobeerd het te gebruiken (bijvoorbeeld door de verhuurder te vragen zich aan de wetten te houden).

Huurdersrechten omvatten veel dingen, bijvoorbeeld:

• Eisen van vereiste of beloofde reparaties (Madison en Fitchburg of Wisconsin)
• Bellen met de bouwinspecteur
• Eisen dat de verhuurder alleen binnentreedt voor doeleinden die zijn toegestaan door het verhuurdersreglement
• Binnenkomst van de verhuurder weigeren zonder de juiste kennisgeving
• Een klacht indienen bij de consumentenbescherming of het indienen van een rechtszaak tegen het management
• Het hebben van een gast op grond van het recht van de huurder op “exclusief bezit van het pand”, aangezien het huurcontract gasten niet verbiedt
• Niet toestaan dat de verhuurder halverwege de huurovereenkomst wezenlijke regels wijzigt
• Eisen dat een einde wordt gemaakt aan discriminatie (bijvoorbeeld: een zwarte huurder die een airconditioner eist omdat er een werd verstrekt aan alle blanke huurders, maar geen aan zwarte huurders)
• Eisen dat de verhuurder het recht van de huurder op vreedzaam genot beschermt door een luidruchtige buur te waarschuwen of uit te zetten
• Het doen gelden of proberen uit te oefenen van enig huurdersrecht uit een huurovereenkomst, statuut, verordening, administratieve code, of rechterlijke beslissing
• Of, het afdwingen van vele andere rechten die hierboven niet zijn genoemd!

Houd altijd een papieren spoor bij!

Zelfs als de verhuurder en huurder beiden weten dat de huurder een recht heeft doen gelden, kan het probleem zijn dit te documenteren. Wanneer huurders een zorg hebben (bijvoorbeeld over reparaties) moeten ze nooit alleen maar praten met de verhuurder aan de telefoon of in persoon. Huurders moeten een schriftelijke reactie geven en een kopie van de brief of e-mail bewaren. Ook als huurders een klacht indienen bij een bouwinspecteur, consumentenbescherming of een andere instantie, moeten zij zo snel mogelijk een kopie van het rapport krijgen voor hun eigen administratie. Wanneer een verhuurder reageert op een klacht van een huurder, moet hij dit altijd schriftelijk doen om te documenteren dat hij zich aan de wetten houdt.

Heeft de verhuurder een vergeldingsactie gepleegd?

Sommige dingen die verhuurders doen om vergeldingsmaatregelen te nemen zijn niet illegaal, zoals onbeleefd zijn tegen hun huurders of over hen praten tegen de buren. Alleen de volgende acties komen in aanmerking als illegale vergelding, als de situatie voldoet aan alle andere criteria.

Verboden vergeldingsacties onder Wisconsin Statute 704.45

• Huurverhoging
• Beperking van de dienstverlening aan de huurder
• Het aanspannen van een uitzettingsprocedure
  • OPMERKING: Huurders die ook een huurachterstand hebben of andere regels in de huurovereenkomst overtreden, kunnen vergelding niet als verweer aanvoeren, tenzij de reden van de verhuurder voor uitzetting zelf een vorm van vergelding is (bijvoorbeeld, als de huurder weigert een vergeldingsverhoging van de huur te betalen)
• Weigeren de huurovereenkomst te verlengen
• Dreigen een van de bovenstaande dingen te doen

Verboden vergeldingshandelingen Volgens de Wisconsin Administrative Code ATCP 134.09(5) en Madison General Ordinances 32.12(4) & 32.15

• Het beëindigen van een huurovereenkomst
• Het opzeggen van een automatische verlenging van een huurovereenkomst
• Constructieve uitzetting van een huurder door het verminderen van warmte, water of elektriciteit (illegaal, zelfs als het geen vergelding is, zie Ontruiming voor meer informatie)

Een andere vergeldingshandeling die alleen in de stad Madison verboden is, is het rapporteren van de huurder aan de wetshandhavingsinstanties als zijnde illegaal de Verenigde Staten binnengekomen of geïmmigreerd om vergeldingsmaatregelen te nemen tegen de huurder omdat hij zijn rechten als huurder heeft uitgeoefend, ongeacht de geldigheid van zo’n rapport. MGO 32.12(4)

Heeft de verhuurder dit gedaan omdat de huurder een huurdersrecht heeft doen gelden, uitgeoefend of geprobeerd heeft uit te oefenen?

Dit is het sluitstuk van vergelding. Elke regeling heeft een verschillend niveau van bewijs dat nodig is om de handeling als illegaal te beschouwen:

Bewijs nodig voor schendingen van Wisconsin Statute 704.45

De huurder moet alleen aantonen dat het meer waarschijnlijk is dan niet dat de verhuurder de actie niet zou hebben gedaan “zonder” de uitoefening van een huurdersrecht door de huurder. Hoewel de verhuurder andere legitieme redenen voor de uitzetting of handeling kan hebben, is de vergelding nog steeds illegaal als de verhuurder geen vergeldingsmaatregelen zou hebben genomen, behalve dat de huurder zijn rechten heeft uitgeoefend. Echter, Wis. Stat. 704.45 biedt echter geen enkele bescherming tegen uitzetting als de huurder een huurachterstand heeft (behalve als de niet betaalde huur te wijten is aan een vergeldingsmaatregelen veroorzakende huurverhoging). Deze wet biedt ook absoluut geen bescherming voor huurders die klachten indienen over gebreken of schade die zij zelf hebben veroorzaakt door nalatigheid of onjuist gebruik.

Met ingang van 3/31/12 kunnen huurders die een proces aanspannen bij de Small Claims Court voor schendingen van deze wetten, het dubbele krijgen van de financiële schade die zij hebben geleden. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. Onder 2013 Wisconsin Act 76 is de taal over dubbele schadevergoeding, gerechtskosten, en redelijke advocaatkosten voor alle zaken in Wis. Stat 704 behalve voor borgsommen en illegale huur clausule schendingen. Dubbele schadevergoeding voor schendingen van hoofdstuk 704 is alleen toegestaan tussen 3/31/12 en 2/28/14. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27

NOOT: Een dubbele schadevergoeding is altijd toegestaan voor represailles van verhuurders op grond van ATCP 134. Zie hieronder.

Bewijs nodig voor Wisconsin Administrative Code ATCP 134.09(5)

Zoals Wis. Stat. 704.45 beschermt de Consumer Protection code huurders die daadwerkelijk een recht uitoefenen. In tegenstelling tot de statuten van de staat, beschermt het ook huurders die “een recht doen gelden of pogen te doen gelden.”

NOTE: ATCP 134.09(5) heeft een iets andere lijst van huurdersrechten en verboden handelingen (zie hierboven).

Huurders kunnen een klacht indienen bij de consumentenbescherming en/of een proces aanspannen bij de rechtbank voor geringe vorderingen voor een dubbele schadevergoeding, gerechtskosten en redelijke advocaatkosten. ATCP 134.09(5)

Bewijs nodig voor Dikhut v. Norton (1970)

Dikhut v. Norton is een rechterlijke uitspraak die het recht van een huurder beschermt om gebruik te maken van een “openbare orde” zoals het bouwbesluit. De zaak kan huurders beschermen die een openbare orde aanvoeren of trachten aan te wenden (in tegenstelling tot Wis. Stat. 704.45) en kan huurders beschermen die niet onder de Consumer Protection (ATCP) code vallen.

De zaak vereist een sterk bewijsniveau: het aanvoeren, gebruiken of trachten aan te wenden van een openbare orde moet de enige reden zijn voor de uitzetting of intimidatie door de verhuurder.

Bewijs nodig voor Madison Algemene Verordeningen 32.12(4) & 32.15

Inwoners van de stad Madison hebben dezelfde bescherming als in de verordeningen inzake consumentenbescherming, maar de bewijslast wordt bij de verhuurder gelegd, wat betekent dat zij moeten aantonen dat zij geen represailles namen, anders zal de huurder winnen.

Als de zaak voor de rechter komt, kunnen de huurders zich beroepen op MGO 32.15, die voorschrijft dat de rechter “aanneemt” dat de verhuurder een vergeldingsactie heeft ondernomen als de handeling van de verhuurder heeft plaatsgevonden binnen zes maanden nadat de huurder een klacht heeft ingediend bij de autoriteiten van de stad.

De politie van de stad Madison kan boetes uitschrijven van $60 tot $600 voor een beperkt aantal overtredingen (verwijderen van deuren en ramen, in beslag nemen van eigendommen, binnentreden van eigendommen zonder kennisgeving, het niet verstrekken van huurkrediet of het niet teruggeven van een waarborgsom).

Reageren op vergeldingsacties van huisbazen

Huurders die menen dat er vergeldingsacties tegen hen worden ondernomen, moeten het volgende doen:

1. Documenteer wat er aan de hand is. Huurders moeten een brief schrijven aan de verhuurder waarin zij duidelijk maken dat het om vergeldingsacties gaat en dat zij dat weten. Bijvoorbeeld: “Zoals u weet, heb ik u vorige week gevraagd te stoppen met het betreden van de woning zonder een behoorlijke kennisgeving. Vandaag heeft u mij een niet-opzegging gegeven. U moet zich ervan bewust zijn dat uw niet-verlenging ongeldig en illegaal is volgens wet 704.45 en ATCP 134.09(5). Ik ben van plan te verlengen en verwacht dat u deze kennisgeving herroept en uit mijn dossier verwijdert. Ik ken mijn rechten om een klacht in te dienen of mijn schade te verhalen.”

2. Neem contact op met een bureau. Als de verhuurder de represailles niet snel schriftelijk terugneemt, moeten huurders een kopie van hun brief naar de consumentenbescherming sturen of hen gratis bellen op (800) 422-7128. Huurders in steden als Madison moeten hun klacht ook doorsturen naar de bouwinspecteur, de politie en de openbare aanklager. De instanties kunnen de verhuurder waarschuwen om te stoppen met hun bedreigingen of intimidatie, of zelfs vervolgen als de verhuurder de regels eerder heeft overtreden.

3. Verzamel bewijsmateriaal. Als de daad(s) plaatsvond(n) nadat de huurder de inspecteur, de politie of een andere instantie had gebeld, moeten zij een kopie van dat rapport krijgen voor hun administratie. Als de verhuurder een proces aanspant om hem uit huis te zetten, kan de huurder het rapport, eventuele brieven, een tijdlijn van de kwestie, en ander bewijsmateriaal of getuigen, plus kopieën van de wetten, meenemen en vragen dat de uitzetting wordt afgewezen. Onder de nieuwe wetten is het extra belangrijk om kopieën van deze wetten bij de eerste rechtszitting te hebben, aangezien de rechtbank alleen een rechtszaak zal plannen als de huurder “geldige juridische gronden” aanvoert. Wis. Stat. 799(206(3), 2017 Wis. Act 317, Sec. 49, Eff. 4/18/18. De huurder kan ook alle bewijsmateriaal willen brengen dat ze hebben naar de eerste hoorzitting.

4. Breng het naar een rechter. Als de represailles van de verhuurder u geld hebben gekost, kunt u een rechtszaak aanspannen voor alle gerelateerde schade. Overtredingen van de consumentenbeschermingswetten vereisen een verplichte dubbele schadevergoeding plus gerechtskosten en advocaatkosten.

Wetten tegen represailles staan in zowel Wis. Stat. 704 en ATCP 134. Met ingang van 3/31/12, als huurders een proces aanspannen bij de Small Claims Court voor schendingen van hoofdstuk 704, kunnen zij het dubbele van de financiële schade ontvangen. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. Dubbele schadevergoeding voor schendingen van alle van hoofdstuk 704 zijn alleen toegestaan tussen 3/31/12 en 2/28/14. Na 2/28/14 zijn ze alleen toegestaan voor borgsommen en illegale huurbepalingen. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27 Dubbele schadevergoeding voor ATCP 134 zijn hetzelfde gebleven.

Als de verhuurder dreigt met een uitzettingsaanklacht, kan de huurder terugschrijven en uitleggen dat hij weet dat hij niet kan worden uitgezet als vergelding voor het uitoefenen van zijn rechten. Als het tot een rechtszaak komt, kunnen ze een kopie van de brief en ander bewijsmateriaal meenemen zodat de rechter het kan zien. Helaas moet de huurder de vergelding aanvechten met zijn huisvesting op het spel. Advocaten zijn niet verplicht in kleine vorderingen of uitzettingszaken, maar huurders kunnen contact opnemen met een gekwalificeerde huisvestingsadvocaat uit Wisconsin. Voor meer informatie zie Ontruiming.

De wetten veranderden in 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 en 2018. Veel factoren kunnen bepalen welke wetten van toepassing zijn op uw situatie, waaronder wanneer het probleem zich voordeed, wanneer de huurovereenkomst werd ondertekend of verlengd, en wanneer een uitzetting plaatsvond. Als uw huurcontract werd ondertekend of het probleem begon vóór 4/18/18, zult u de taal van de wet zorgvuldig willen bekijken om te bepalen of deze van toepassing is op uw situatie.

Paarse tekst is van toepassing op huurcontracten en gebeurtenissen vanaf 12/21/11 (2011 Wis. Act 108) Samenvatting

Oranje tekst is van toepassing op huurovereenkomsten en gebeurtenissen per 3/31/12 (2011 Wis. Act 143) Samenvatting

Groene tekst is van toepassing op huurovereenkomsten en gebeurtenissen per 3/1/14 (2013 Wis. Act 76) Samenvatting WI, Samenvatting Dane Co.

Blauwe tekst is van toepassing op huurovereenkomsten en gebeurtenissen per 11/1/15 (CR 14-038) Samenvatting

Marron tekst is van toepassing op huurovereenkomsten en gebeurtenissen per 3/2/16 (2015 Wis. Act. 176) Samenvatting

Bruine tekst is van toepassing op huurcontracten en evenementen vanaf 4/18/18 (2017 Wis. Act 317) Samenvatting