Een Californisch initiatief om meer huurcontrole mogelijk te maken lijkt met een overweldigende meerderheid te falen, ondanks de exploderende huizenprijzen en de almaar stijgende huren in de staat, en de sponsors hebben het er al over om het in 2020 nog eens te proberen.

Tenant-rights groepen en andere voorstanders van Prop. 10 wisten altijd al dat ze een zware strijd te voeren hadden. Verhuurders, ontwikkelaars, makelaars en een handvol Wall Street vastgoedbeleggers hebben voorspelbaar tientallen miljoenen dollars gestoken in het verslaan van de maatregel. Vijf dagen voor de verkiezingen hadden de tegenstanders van Prop. 10 meer dan 75 miljoen dollar ingezameld en de voorstanders 26 miljoen dollar.

Aanhangers van Prop. 10 wijzen op het voor de hand liggende: een dergelijk verschil is moeilijk te overbruggen.

“Wat de oppositie heeft gedaan met het geld dat ze gebruiken om huurders af te persen, is mensen in verwarring brengen”, zegt Damien Goodmon, directeur van de Yes on 10 campagne. “Ze kunnen alleen winnen door hun geld te gebruiken om kiezers te verwarren, en er is veel verwarring daarbuiten.”

De mediane prijs van een appartement met twee slaapkamers in Californië is de afgelopen vijf jaar met meer dan 20 procent gestegen. Uit een recente opiniepeiling van USC Dornsife/Los Angeles Times bleek dat “gebrek aan huurcontrole” de belangrijkste reden was waarom mensen dachten dat huisvesting onbetaalbaar was geworden.

“Wanneer je een ja-campagne voert, is het je bewijslast om zowel het probleem aan te tonen als dat de oplossing het probleem zal helpen,” zei een ervaren manager van initiatiefcampagnes, die niet verbonden is aan Prop. 10 maar om anonimiteit vroeg vanwege zorgen over het publiekelijk bekritiseren van professionele collega’s in verkiezingstijd. “Hier is iedereen het al eens over het probleem, wat nuttig is voor de Ja-kant.”

Hier volgt een verdere uitsplitsing, inclusief wat er in het verschiet ligt voor de huurcommissie-beweging. Het gaat niet alleen om het geld.

Zelfs als de “blauwe golf” een blauwe tsunami wordt, is Prop. 10 nog steeds in moeilijkheden

In sommige hoeken van de huur-controle beweging, betogen voorstanders dat de peilingen geen rekening houden met de mogelijkheid van een “blauwe golf” groter dan voorspeld, een met inbegrip van veel links georiënteerde huurders of Democraten die sympathiseren met de oorzaak. Ze zeggen dat nationale peilingen niet nauwkeurig waren bij de presidentsverkiezingen van 2016 – waarom zouden we aannemen dat ze vandaag gelijk hebben?

Een recente peiling door het Public Policy Institute of California, een non-profit onderzoeksorganisatie, gebruikte een model voor wie waarschijnlijk zal stemmen dat zwaar lijkt te kantelen tegen huurders: Ongeveer tweederde van hun steekproef bestaat uit huiseigenaren. Maar dat is ongeveer hetzelfde percentage geregistreerde kiezers dat huiseigenaar is.

Deken Bonner, onderzoeksmedewerker van het Public Policy Institute of California, zegt dat hij zich geen initiatief kan herinneren dat zo kort voor een verkiezing zo laag werd bevonden als Prop. 10 zo dicht bij een verkiezing die uiteindelijk won, zelfs als het electoraat er heel anders uitzag dan voorspeld.

Bonner zegt dat als de opkomst eruit ziet zoals in 2016, een presidentieel verkiezingsjaar waarin Californië overweldigend voor een Democratische kandidaat ging, de Ja-kant meer stemmen zou kunnen krijgen dan voorspeld. Maar dat zou waarschijnlijk alleen de marge van de nederlaag verkleinen, niet Prop. 10 tot een winnaar maken.

Verschillende andere geloofwaardige opiniepeilers hebben het initiatief ook met dubbele cijfers achter zich, met als helderste plek een Los Angeles Times/USC Dornsife peiling met goedkeuring op 41 procent. Veel van die opiniepeilingen gingen vooraf aan de lawine van negatieve reclame die de nee-stemmers hebben ontketend.

Verwarrende taal

De titel en samenvatting vanrop. 10 verwarren de kiezers blijkbaar.

De maatregel zou de in 1995 aangenomen wet Costa-Hawkins intrekken. Die wet verbiedt lokale overheden de huurprijscontrole op verschillende manieren uit te breiden: Er is geen huurcontrole toegestaan voor eenheden die na 1995 zijn gebouwd, noch voor eengezinswoningen, en verhuurders hebben het recht de huren te verhogen nadat een huurder is vertrokken.

De tekst op het stembiljet is gecompliceerd, en er wordt verwezen naar het vooruitzicht van een inkomstenderving van tientallen miljoenen dollars per jaar voor de staat en de lokale overheden. Dat is eigenlijk niet veel in het grote plan van dingen, maar het klinkt als veel voor de gemiddelde kiezer.

“Omdat dit intrekking van bestaande wet en heeft het woord intrekking, was er veel verwarring….Was dit intrekking van huurcontrole of was dit eigenlijk huurcontrole?”zei Joe Trippi, een media-adviseur voor Yes on 10 en een veteraan van vele high-profile campagnes.

Inderdaad, een PPIC-enquête in september bleek dat 52 procent van de waarschijnlijke kiezers zei dat huurcontrole een goede zaak was, hoewel slechts 36 procent van plan was om ja te stemmen op Prop 10. Die kloof was zelfs nog groter voor ondervraagde huurders: 67 procent was voor huurbeheersing, maar minder dan de helft was voorstander van Prop. 10.

En er is onzekerheid over wat steden zouden mogen doen als Prop. 10 wordt aangenomen. Ze zouden het kunnen toepassen op nieuwbouw, wat de stimulans om meer huizen te bouwen zou afzwakken. Ze zouden het kunnen toepassen op de verhuur van eengezinswoningen. Deze laatste onzekerheid heeft de Nee-campagne geholpen, die zich richt op huiseigenaren met advertenties over verminderde eigendomswaarden.

Het voorstel is gebrekkig door het ontbreken van uitzonderingen voor bijvoorbeeld nieuwbouw, zei Steve Maviglio, woordvoerder van de Nee-campagne. “Een blanco initiatief is altijd potentieel slecht, omdat er een miljoen gaten zijn die je erin kunt prikken.”

De verkeerde boodschap?

Aan de andere kant heeft het toestaan van steden om te doen wat ze willen met huurcontrole een aantrekkelijk voordeel: kiezers vertellen dat ze meer lokale controle over het huisvestingsbeleid kunnen hebben.

De Yes on 10-campagne heeft de nadruk gelegd op de aantrekkingskracht van lokale controle, de menselijke kosten van de huisvestingscrisis in de staat en de donaties van Wall Street aan de nee-kant, waarbij de boodschap is verankerd in een slogan: “De huren zijn veel te hoog!”

Maar twee woorden ontbreken opvallend in de meeste Prop. 10-reclames: “huurcontrole.” Hoewel de zinsnede “grenzen aan huurverhogingen” in sommige advertenties is opgenomen, had het benadrukken van “huurbeheersing” kunnen helpen, vooral met het concept van huurbeheersing dat Prop. 10 overtreft.

Sommige strategen hebben gezegd dat ze de woorden “huurbeheersing” prominent zouden hebben weergegeven. Trippi, die zich in de zomer bij de Yes on 10-campagne aansloot, zei dat hij hun kritiek begreep.

“Ik zou het daar niet noodzakelijkerwijs mee oneens zijn,” zei Trippi. “Toen we eenmaal begrepen hoe zwaar we zouden worden overspeeld, namen we de beslissing dat veel van de berichtgeving ging naar het opbouwen van een beweging of coalitie gericht op de huisvestingscrisis.”

Bijna al het geld van één organisatie

Afrikaanse opiniepeilers en campagneadviseurs zullen je vertellen dat als je wilt dat je initiatief het haalt, je maar beter ruim voor de verkiezingen hoge polls kunt hebben – in ieder geval in de buurt van de 50.

Een opiniepeiling van het Public Policy Institute of California die in september werd gepubliceerd, wees uit dat slechts 36 procent van de waarschijnlijke kiezers voorstander is van Prop. 10. Die peiling werd grotendeels voor de verkiezingen gehouden. Die peiling werd grotendeels gehouden voordat de lawine van negatieve reclame begon.

Die vroege cijfers kunnen helpen verklaren waarom het overgrote deel van het geld aan de Ja-kant afkomstig is van slechts één bron.

De AIDS Healthcare Foundation heeft ruwweg 21 miljoen dollar bijgedragen van de 26 miljoen dollar die is opgehaald ter ondersteuning van Prop. 10. De non-profit organisatie wordt geleid door Michael Weinstein, een vurige en verdeeldheid zaaiende Bernie Sanders-stijl progressieve die tientallen miljoenen heeft uitgegeven aan andere staats-en lokale steminitiatieven in de afgelopen jaren.

Een aantal machtige vakbonden hebben bijgedragen aan de Ja-campagne en hulp geboden aan de achterban, maar weinigen hebben er veel geld achter gegooid. Amy Schur, campagneleider van de Alliance of Californians for Community Empowerment, een groep die de maatregel promoot, zei dat sommige vakbonden waarschijnlijk middelen moesten sparen voor andere doelen op een druk stembiljet.

“We hoopten wel dat we meer geld zouden inzamelen,” zei Schur.

Het begin van een sterkere beweging, of een nieuwe hefboom voor huisbazen?

De voorstanders van Prop. 10 zeggen dat zelfs als het initiatief wordt verworpen, zij een sociale beweging hebben georganiseerd en versterkt die de huurprijsbeheersing zal blijven bevorderen. En dat zou al in 2020 kunnen gebeuren.

“Als we dinsdag geen succes hebben, zullen er in de hele staat legitieme gesprekken plaatsvinden… over de vraag of huurcontrole voor de hele staat op zijn plaats is bij de verkiezingen van 2020,” zei Goodmon van de Ja-kant.

Maar een verlies in de orde van grootte van wat de peilingen voorspellen betekent dat verhuurders en hun partners kunnen zeggen dat de Californiërs een uitbreiding van de huurcontrole op beslissende wijze hebben verworpen.

Dat is een krachtige hefboom voor eventuele toekomstige onderhandelingen over de kwestie – onderhandelingen die de Democratische gouverneur Gavin Newsom heeft beloofd te vergemakkelijken als hij tot gouverneur wordt gekozen.