Retaliação do senhorio - Centro de Recursos do Arrendatário

Nota: O seu arrendamento foi assinado ou a sua preocupação começou antes de 4/18/18? Em caso afirmativo, consulte o final desta página para as alterações legislativas que possam ter impacto na sua situação. Para resumos rápidos das muitas alterações legislativas, consulte a nossa Página de Alterações Legislativas.

…um senhorio num arrendamento residencial não pode aumentar a renda, diminuir os serviços, intentar uma acção por posse do imóvel, recusar a renovação de um arrendamento ou ameaçar qualquer uma das anteriores, se houver uma preponderância de provas de que a acção ou inacção não ocorreria mas sim pela retaliação do senhorio contra o arrendatário…. fazer uma queixa de boa fé sobre um defeito no local… queixar-se ao senhorio sobre uma violação do s. 704.07 ou de um código de habitação local… exercer um direito legal relativo a arrendamentos residenciais.
do Estatuto de Wisconsin 704.45, “Conduta de Retaliação Proibida”

Possui Contra por ter exercido os seus direitos de inquilino?

A lei protege os inquilinos dos senhorios que retaliariam contra eles (puni-los) por tentarem usar os seus direitos. O legislador, os tribunais, e o Departamento de Agricultura, Comércio e Protecção do Consumidor criaram protecções que reconhecem que os direitos dos inquilinos não têm sentido se os inquilinos não os utilizarem por receio de retaliação dos senhorios.

A retaliação legal tem três partes principais:

Exercer ou tentar exercer um direito de inquilino?

O primeiro sinal de que a acção de um senhorio pode ser retaliação ilegal é quando segue um inquilino a exercer os seus direitos de inquilino. O inquilino não precisa de terminar de exercer o direito (por exemplo, levando o senhorio a tribunal ou apresentando uma queixa) — por vezes poderiam apenas ter afirmado o direito ou tentado utilizá-lo (como pedindo ao senhorio para seguir as leis).

Os direitos de tenente incluem muitas coisas, por exemplo:

Demandar reparações necessárias ou prometidas (Madison e Fitchburg ou Wisconsin)
Chamar o inspector do edifício
Demandar o senhorio apenas para fins permitidos pelos regulamentos do senhorio
Refazer a entrada do senhorio sem aviso prévio
Pedir uma queixa com a Protecção do Consumidor ou a instauração de um processo contra a gerência

Li>Devendo a um hóspede o direito do arrendatário de “posse exclusiva do local”, uma vez que o arrendamento não proíbe os hóspedesLi>Refusso para permitir ao senhorio alterar regras substanciais no meio do arrendamentoLi>Demandar um fim à discriminação (por exemplo: um inquilino Negro exigindo um ar condicionado, uma vez que foi fornecido um a todos os inquilinos Brancos, mas nenhum a inquilinos Negros)Li>Precisando ao senhorio proteger o direito do inquilino ao gozo pacífico, avisando ou despejando um vizinho barulhentoLi>Asserir ou tentar exercer qualquer direito do inquilino a um arrendamento, estatuto, portaria, código administrativo, ou decisão judicialLi>Or, impondo muitos outros direitos não listados acima!

Always Keep a Paper Trail!

Even se tanto o senhorio como o inquilino souberem que o inquilino reivindicou um direito, o problema pode estar a documentá-lo. Quando os inquilinos têm uma preocupação (por exemplo, sobre reparações) nunca devem apenas falar com o senhorio ao telefone ou pessoalmente. Os inquilinos devem dar seguimento por escrito e guardar uma cópia da carta ou e-mail. Além disso, se os inquilinos apresentarem uma queixa a um inspector de edifícios, à Protecção do Consumidor, ou a outra agência, devem obter uma cópia do relatório para os seus registos o mais rapidamente possível. Sempre que um senhorio responder à queixa de um inquilino, deve sempre fazê-lo por escrito para documentar que está a seguir as leis.

Did The Landlord Commit a Retaliatory Action?

Algumas coisas que os senhorios fazem para retaliar não são ilegais, como ser rude com os seus inquilinos ou falar sobre eles aos vizinhos. Apenas as seguintes acções são qualificadas como retaliação ilegal, se a situação preencher todos os outros critérios.

Atos de retaliação proibidos ao abrigo do Estatuto de Wisconsin 704.45

Subir o aluguer
Diminuir os serviços disponíveis para o inquilino
Apresentar uma acção de despejo em tribunal

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Refusar a renovação do arrendamento
Ameaçar fazer qualquer uma das anteriores

Atos de Retaliação Proibidos ao abrigo do Código Administrativo ATCP 134 de Wisconsin.09(5) e Madison General Ordinances 32.12(4) & 32.15

Terminating a tenancy
Li>Notificação para parar uma renovação automática de um arrendamento
Desalojar construtivamente um inquilino reduzindo o calor, água, ou electricidade (ilegal, mesmo que não retaliatório, ver Despejo para mais informações)

Um acto de retaliação adicional proibido apenas na Cidade de Madison é denunciar o inquilino às autoridades de aplicação da lei como tendo entrado ou imigrado ilegalmente nos Estados Unidos para retaliar o inquilino por ter exercido os seus direitos como inquilino, independentemente da validade de tal denúncia. MGO 32.12(4)

Did the Landlord do que o Locatário fez isto Porque o Inquilino Asseriu, Exercitou ou Tentou exercer um Direito de Inquilino?

Esta é a última peça de retaliação. Cada regulamento tem um nível de prova diferente exigido para que o acto seja considerado ilegal:

Prova Necessária para violações do Estatuto de Wisconsin 704,45

O arrendatário deve apenas mostrar que é mais provável que o senhorio não tenha feito a acção “mas para” o arrendatário que exerce um direito de arrendatário. Embora o senhorio pudesse ter outras razões legítimas para fazer o despejo ou agir, a retaliação continua a ser ilegal se o senhorio não tivesse retaliado excepto que o inquilino exerceu os seus direitos. Contudo, o Sabedoria. Stat. 704.45 não oferece absolutamente nenhuma protecção contra o despejo se os inquilinos estiverem atrasados na sua renda (excepto se a renda não paga for devida a um aumento de renda retaliatório). Esta lei também não oferece absolutamente nenhuma protecção aos inquilinos que apresentem queixas sobre defeitos ou danos que eles próprios tenham causado por negligência ou uso indevido.

As de 3/31/12 se os inquilinos processarem no Tribunal de Pequenas Causas por violações destas leis, podem receber o dobro de qualquer perda financeira relacionada. Sab. Stat. 704.95, 2011 Sabe-se. Lei 143, Sec. 36 Efeito. 3/31/12. Ao abrigo da Lei 76 de Wisconsin de 2013, a linguagem sobre danos duplos, custos judiciais, e honorários razoáveis de advogados para todos os assuntos em Sis. Stat 704, excepto para depósitos de segurança e violações da cláusula de arrendamento ilegal. A dupla indemnização por violações do capítulo 704 só é permitida entre 3/31/12 e 2/28/14. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27
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NOTE: São sempre permitidos duplos danos para retaliação de senhorios ao abrigo do ATCP 134. Ver abaixo.

Prova necessária para o Código Administrativo ATCP 134.09(5)

Like Wis. Stat. 704.45 o Código de Defesa do Consumidor protege os inquilinos que efectivamente exercem um direito. Ao contrário dos estatutos estatais, também protege os inquilinos que “reivindicaram, ou tentaram reivindicar qualquer direito”

NOTE: ATCP 134.09(5) tem uma lista ligeiramente diferente de direitos dos inquilinos e acções proibidas (ver acima).

Os inquilinos podem apresentar uma queixa junto da Protecção do Consumidor e/ou processar em tribunal de pequenas reclamações por danos duplos, custos judiciais e honorários razoáveis de advogados. ATCP 134.09(5)

Prova necessária para Dikhut v. Norton (1970)

Dikhut v. Norton é uma decisão judicial que protege o direito de um inquilino a utilizar uma “política pública” como o código do edifício. O caso pode proteger inquilinos que afirmem ou tentem utilizar uma política pública (ao contrário do Wis. Stat. 704.45) e pode proteger inquilinos não abrangidos pelo código de Protecção do Consumidor (ATCP).

O caso requer um forte nível de prova: a afirmação, utilização, ou tentativa de utilização de política pública deve ser a única razão para o despejo ou assédio do senhorio.

Prova necessária para as Portarias Gerais de Madison 32.12(4) & 32.15

Cidade dos residentes de Madison têm as mesmas protecções que têm nos regulamentos de Protecção do Consumidor, mas o ónus da prova recai sobre o senhorio, o que significa que têm de mostrar que não estavam a retaliar, ou o inquilino ganhará.

Se o assunto for a tribunal, os inquilinos podem citar o MGO 32,15, o que exige que o tribunal “presuma” que o senhorio está a retaliar se o acto do senhorio ocorreu no prazo de seis meses após o inquilino ter apresentado uma queixa às autoridades municipais.

A polícia da cidade de Madison pode emitir multas de $60 a $600 por um número limitado de violações (remoção de portas e janelas, confiscação de propriedade, entrada de propriedade sem aviso prévio, não concessão de crédito de renda ou devolução de uma caução).

Resposta à Retaliação do Proprietário

Os inquilinos que acreditam estar a ser retaliados devem fazer o seguinte:

1. Documentar o que se está a passar. Os inquilinos devem escrever uma carta ao senhorio que documente que o acto é retaliatório e que eles o conhecem. Por exemplo, “Como sabe, pedi-lhe na semana passada para parar de entrar sem aviso prévio. Hoje, deu-me um aviso de não-renovação. Deve estar ciente de que a sua não-renovação é inválida e ilegal ao abrigo dos estatutos 704.45 e ATCP 134.09(5). Tenciono renovar e esperar que rescinda este aviso e o retire do meu ficheiro. Conheço os meus direitos de apresentar uma queixa ou de processar pelos meus danos”.

2. Contactar uma agência. Se o senhorio não retomar rapidamente a retaliação por escrito, os inquilinos devem enviar uma cópia da sua carta à Protecção do Consumidor ou telefonar-lhes gratuitamente para o número (800) 422-7128. Os inquilinos em cidades como Madison devem também enviar a sua queixa ao inspector do edifício, ao departamento de polícia, e ao Procurador da Cidade. As agências podem avisar o senhorio para parar as suas ameaças ou assédio, ou mesmo processar se o senhorio tiver violado os regulamentos antes.

3. Recolher provas. Se o(s) acto(s) tiver(em) ocorrido após o inquilino ter chamado o inspector, a polícia, ou outra agência, estes devem obter uma cópia desse relatório para os seus registos. Se o senhorio processar para os despejar, o inquilino pode trazer o relatório, quaisquer cartas, um cronograma da emissão, e quaisquer outras provas ou testemunhas, mais cópias das leis, e pedir que o despejo seja indeferido. Ao abrigo das novas leis, é extra importante ter cópias destas leis na data do primeiro tribunal, uma vez que o tribunal só agendará um julgamento se o inquilino levantar “fundamentos legais válidos”. Wis. Stat. 799(206(3), 2017 Wis. Lei 317, Sec. 49, Eff. 4/18/18. O inquilino pode também querer levar qualquer prova que tenha à audiência inicial.

4. Traga-a a um juiz. Se a retaliação do senhorio lhe tiver custado dinheiro, pode processar por quaisquer danos relacionados. As violações das leis de Protecção do Consumidor exigem danos duplos obrigatórios mais custos judiciais e honorários advocatícios.

As leis de retaliação estão em ambos os Wis. Stat. 704 e ATCP 134. A partir de 3/31/12, se os inquilinos processarem no Tribunal de Pequenas Causas por violações do Regulamento 704, podem receber o dobro de qualquer perda financeira relacionada. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Lei 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. O dobro dos danos por violações de todo o capítulo 704 só é permitido entre 3/31/12 e 2/28/14. Após 2/28/14 só são permitidas para depósitos de segurança e disposições de arrendamento ilegais. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27 Os danos duplos para ATCP 134 permaneceram os mesmos.

Se o senhorio estiver a ameaçar uma acção de despejo, o arrendatário pode responder explicando que sabe que não pode ser despejado em retaliação pelo exercício dos seus direitos. Se for a tribunal, podem trazer uma cópia da carta e outras provas para que o juiz as possa ver. Infelizmente, o inquilino tem de lutar contra a retaliação com a sua habitação em risco. Os advogados não são necessários em casos de pequenas acções judiciais ou de despejo, mas os inquilinos podem querer contactar um advogado de habitação qualificado do Wisconsin. Para mais informações ver Despejo.

As leis foram alteradas em 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 e 2018. Muitos factores podem determinar que leis se aplicam à sua situação, incluindo quando o problema ocorreu, quando o arrendamento foi assinado ou renovado, e quando ocorreu um despejo. Se o seu contrato de arrendamento foi assinado ou o problema começou antes de 18/04/18/18, desejará rever cuidadosamente a linguagem da lei para determinar se esta se aplica à sua situação.

Texto roxo aplica-se a contratos de arrendamento e a eventos a partir de 21/12/11 (Wis 2011 Wis. Lei 108) Sumário

Texto laranja aplica-se a arrendamentos e eventos a partir de 31/03/12 (Sab. Lei 143 de 2011) Sumário

Texto verde aplica-se a arrendamentos e eventos a partir de 14/03 (Sab. 2013). Lei 76) Resumo WI, Resumo Dane Co.

Texto azul aplica-se a arrendamentos e eventos a partir de 11/01/15 (CR 14-038) Resumo

Texto marrom aplica-se a arrendamentos e eventos a partir de 2/3/16 (Sab. 2015). Lei 176) Sumário
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Texto Marrom aplica-se a arrendamentos e eventos a partir de 18/04/18 (2017 Wis. Lei 317) Sumário