No negócio de revenda de imóveis, After Repair Value (ARV) é o valor de um imóvel após ter efectuado reparações e estar pronto para vender. Tem em conta o custo total da reparação e o valor estimado da casa.
Indivíduos e empresas que compram casas para reparação e eventual revenda são conhecidos como flippers imobiliários. Os flippers experientes conhecem bem as suas áreas e os seus mercados. São também investidores imobiliários – compram casas, reparam-nas, e vendem-nas numa esperança calculada de lucro.
O ARV é utilizado por barbatanas com uma experiência adequada de reparação e venda de casas para estimar o valor. Estes empresários têm frequentemente contratos gerais e licenças imobiliárias – que são úteis para poderem trabalhar e vender a casa eles próprios, mas geralmente não é necessário – e sentem-se confiantes na sua capacidade de calcular o valor da propriedade depois de completarem as renovações ou estarem de outra forma prontos para vender.
Qual é o Valor Pós-Reparação (ARV)?
O ARV não é tanto um valor contabilístico de um bem como uma estimativa instruída do valor actual de um bem. Os investidores imobiliários geralmente têm uma opinião informada sobre as casas que estão a comprar ou a reparar, e o que poderiam valer ao longo do tempo, ou quando as reparações estão completas.
Se as reparações forem necessárias, o investidor toma a sua estimativa do valor actual do imóvel, e adiciona o custo das reparações (ou o custo estimado), resultando no ARV da casa.
Como se calcula o valor após reparação (ARV)
A fórmula ARV em si não é complexa.
O valor actual do imóvel é o montante pelo qual o investidor comprou a casa, e o custo total da renovação é o valor das renovações efectuadas ou uma estimativa.
Como funciona o Valor Pós-Reparação (ARV)
Estabelecer as variáveis para a equação pode ser complicado. O valor actual de um imóvel reflecte a sua condição actual. O investidor tem de ser capaz de pagar até menos do que o valor actual da casa para maximizar os seus lucros quando a vende.
As estimativas de renovação são o aspecto mais arriscado de investir na reparação de uma casa. Pode haver apenas os danos que podem ser vistos, ou pode haver muito mais danos que não podem ser vistos até que outras reparações comecem.
Por exemplo, suponha-se que uma barbatana estima o valor de uma casa com base no novo revestimento, carpete, e uma substituição do telhado. Quando mandaram puxar o tapete para cima, notou-se que havia bolor por detrás dos rodapés. Após investigação adicional, encontraram bolor negro nas paredes de todas as divisões da casa. Isto alterou drasticamente a estimativa de renovação da propriedade e aumentou o ARV da casa.
Os compradores podem não estar dispostos a pagar o valor aumentado da casa, uma vez que podem não compreender ou não ter em conta o valor em dólares das reparações que tiveram de ser feitas – um avaliador pode também não estar disposto a pagar.
Uma outra consideração para o ARV de uma propriedade está a ter uma noção da concorrência – o que propriedades comparáveis (conhecidas como comps na indústria) na área local tendem a fazer. Isto pode ajudá-lo a ajustar o preço pedido quando as reparações estiverem concluídas e estiver pronto para vender.
Limitações do Valor Pós-Reparação (ARV)
O ARV é um cálculo de um instantâneo no tempo – o valor do imóvel sob as condições actuais do mercado imobiliário e o estado de reparação do imóvel no momento do cálculo. Este valor pode mudar diariamente ao longo do ciclo de renovação de uma habitação.
O mercado habitacional pode flutuar, fazendo subir ou descer valores de habitação comparáveis. Os custos de renovação podem variar dependendo do dano encontrado – pode ser inferior ou superior ao estimado.
Um avaliador pode fazer pressupostos diferentes e avaliar certos aspectos da casa de forma diferente do que um investidor ou corretor de imóveis. Uma vez que cada financiador quer uma avaliação actual, isto pode causar uma perda para um investidor se o avaliador decidir que o valor do imóvel é inferior ao estimado.
O retorno para o investidor também depende da sua capacidade de negociar o preço de compra e venda mais benéfico para si próprio. Se forem bons a estimar reparações mas não a negociar preços, podem perder grandes quantidades de dinheiro para os compradores se o valor da avaliação for inferior ao seu ARV calculado. Precisariam de fortes capacidades de negociação para convencer os compradores de que a casa valia mais do que o valor de avaliação.