Was passiert, wenn Sie ohne eine Genehmigung bauen, scheint eine häufig gesuchte Frage im Internet zu sein. Wir haben das Gefühl, dass es vor allem daran liegt, dass Hausbesitzer wissen wollen, in welche Schwierigkeiten sie sich ohne eine solche Genehmigung begeben.

Im Zeitalter des Heimwerkens, in dem man auf Youtube so gut wie alles nachlesen kann, nehmen Hausbesitzer es auf sich, ihren Raum zu verschönern, ohne die Vorschriften ihres Landkreises oder ihrer Stadt und die möglichen zukünftigen Auswirkungen eines Umbaus ohne Genehmigung zu kennen. Manchmal denken Hausbesitzer, dass sie ihre Kosten niedrig halten können, ohne eine Genehmigung einzuholen. Sie könnten eine große Überraschung erleben. Immobilienmakler treffen recht häufig auf Häuser mit nicht genehmigten Arbeiten. Nach unserer Erfahrung können nicht genehmigte Arbeiten zu Problemen beim Hausverkauf führen.

WANN BRAUCHE ICH EINE GENEHMIGUNG?

Wenn Hausbesitzer fragen „Wann muss ich eine Genehmigung einholen?“, lautet unsere Antwort immer, bevor Sie überhaupt mit den Arbeiten beginnen. Es kann sein, dass Sie neben den Genehmigungsfragen auch mit Fragen der Zoneneinteilung zu tun haben und mit der Genehmigungsbehörde abklären müssen, ob das, was Sie vorhaben, Ihre Zeit und Ihr Geld wert ist. Wenn Hausbesitzer ihr Haus umgestalten oder die Quadratmeterzahl erhöhen, benötigen die meisten Verwaltungsbehörden zumindest eine allgemeine Genehmigung für die Arbeiten. Wenn Elektro- oder Klempnerarbeiten durchgeführt werden sollen, muss auch ein lizenzierter Fachmann in die Genehmigung aufgenommen werden. Die Genehmigungsbehörden tun dies aus Sicherheitsgründen, um die Vorschriften des staatlichen Versicherungsamtes zu erfüllen und auch um die Steuern zu berechnen. Sobald eine Genehmigung gezogen wurde, kann sie für sechs (6) Monate offen bleiben, wenn mit den Arbeiten noch nicht begonnen wurde.

FAQs

• Ein Hausbesitzer kann KEINEN Wassererhitzer ersetzen
• Ein Hausbesitzer kann KEINEN Deckenventilator ersetzen
• Ein Hausbesitzer kann KEINE Toilette oder Spüle ersetzen
• Alle Arbeiten mit freiliegenden elektrischen Leitungen müssen von einem Elektriker durchgeführt werden
• Ein lizenzierter Elektriker oder Klempner kann Arbeiten in Ihrem Haus durchführen, ohne eine Genehmigung einzuholen

Bauen ohne Genehmigung – Konsequenzen

Es gibt mehrere Faktoren, über die Sie nachdenken sollten, bevor Sie ohne Genehmigung bauen. Konsequenzen können ins Spiel kommen, wenn Sie sich entscheiden, Ihr Haus zu verkaufen oder zu refinanzieren. Sie können Strafen sehen, wenn ein Inspektor an Ihrem Haus vorbeifährt und sieht, dass dort gebaut wird. Oder Sie können Auswirkungen spüren, wenn eine Hauskatastrophe passiert und der Schaden durch fehlerhafte Arbeiten verursacht wurde. Leider können all diese Ereignisse Sie Geld kosten, sei es in Form von Bußgeldern, entgangenen Gewinnen oder in Form von Auslagen nach einem Schadensfall. Aber es ist nie zu spät, Ihre Situation zu verbessern.

Was tun Sie also, wenn ein früherer Hausbesitzer Renovierungen an Ihrem Haus vorgenommen hat, aber nicht durch die richtigen Kanäle der Genehmigung und Inspektion gegangen ist? Oder vielleicht haben Sie das Heimwerker-Fieber gepackt und haben sich entschieden, Ihr Haus zu renovieren, aber keine Genehmigung zu bekommen. Nun, wenn Sie vorhaben, den Rest Ihres Lebens in demselben Haus zu leben – kein Schaden, kein Foul. Aber, wenn Sie wie jeder andere Hausbesitzer sind, werden sich Ihre Bedürfnisse ändern oder vielleicht wird sich Ihr Job ändern und Sie werden mit dem Verkauf Ihres Hauses konfrontiert werden.

Die Kosten und die Leichtigkeit, eine Genehmigung im Nachhinein zu bekommen, hängt von der Art der durchgeführten Renovierungsarbeiten ab und davon, ob ein Inspektor die Arbeit untersuchen kann, ohne dass Sie sie demontieren müssen. Und ja, manchmal hängt es auch von der Persönlichkeit des Inspektors ab und seinem Bedürfnis, Ihre Arbeit bis ins Detail zu prüfen. Die Gebühren, die mit dem Papierkram verbunden sind, sind nicht viel höher, als wenn Sie die Genehmigung vor der Ausführung der Arbeiten beantragt hätten. Wenn Sie mit der Absicht zur Genehmigungsbehörde kommen, das Richtige zu tun, werden Sie in der Regel feststellen, dass die Mitarbeiter bereit sind, Ihnen zu helfen.

Hausverkauf ohne Genehmigung

Nicht genehmigte Arbeiten können die Bewertung beeinflussen

Wenn Sie ein Haus ohne Genehmigung verkaufen, könnten Sie Glück haben und einen Barkäufer anlocken. Die Chancen, dass dies geschieht, sind jedoch gering. Wenn ein Käufer einen Kredit aufnehmen muss, ordnet der Kreditgeber eine Schätzung an. Ein Gutachter sieht sich Ihre Grundstückskarte an, die von der Stadt oder dem Landkreis aufgenommen wurde, um allgemeine Grundstücksinformationen einschließlich der steuerpflichtigen Quadratmeterzahl zu erfassen. Wenn der Gutachter zusätzliche Quadratmeter findet oder dass der fertige Kellerbereich nicht aufgezeichnet ist, kann er/sie diesen Bereichen weniger Wert geben, wenn die Arbeit nicht durch eine ordnungsgemäße Inspektion und auf Aufzeichnung gegangen ist.

Ein Käufer kann möglicherweise nicht in der Lage sein, sich ein Haus zu leisten, wenn die Schätzung nicht dem geforderten Preis entspricht. Wenn ein nicht genehmigter Raum zum Beispiel 10×10 ist, sind das 100 Quadratmeter. Bei $200 pro Quadratfuß könnte ein Käufer gezwungen sein, die Differenz von $20.000 in bar auszugleichen. Normalerweise wird der Gutachter einen gewissen Wert für die nicht genehmigten Arbeiten angeben, aber der Wert ist subjektiv. Die Bank wird nur einen prozentualen Anteil des Schätzwertes beleihen (es sei denn, der Käufer kann einen 100%igen Kredit bekommen). Der Käufer muss möglicherweise vom Kauf Ihres Hauses zurücktreten.

KÄUFER KÖNNEN SICH VON NICHT ZUGELASSENEN ARBEITEN ABWENDEN

Wenn ein Hauskäufer nicht zugelassene Arbeiten entdeckt, können seine Annahmen über die Integrität der Arbeiten durchaus gerechtfertigt sein. Es gibt in der Regel mehr als einen Weg, eine Arbeit auszuführen, und alle diese Wege könnten falsch sein. Bauvorschriften ändern sich häufig, so dass lizenzierte Bauunternehmer sich an die Vorschriften ihrer Genehmigungsbehörde halten, wenn sie die erforderlichen Zeichnungen und Beschreibungen ihrer beabsichtigten Änderungen genehmigen lassen. Käufer können davon ausgehen, dass, weil es keine Genehmigung gibt, die durchgeführte Arbeit nicht den Vorschriften entspricht. Ein potenzieller Hauskäufer oder ein Käufer, der sich bereits im Due-Diligence-Prozess befindet, könnte sich vom Kauf Ihres Hauses abwenden.

GRENZEN UND REFINANZIERUNG

Ein Gutachten kann auch für die Refinanzierung Ihres Hauses erforderlich sein. Wenn ein Inspektor Renovierungen nach den aktuellen Bauvorschriften genehmigt hat, werden diese Änderungen beim Steuerschätzer eingetragen. Genauso wie ein Hauskäufer einen Kredit benötigt, kann ein Hausbesitzer, der sein Haus refinanzieren möchte, abgelehnt werden, wenn das Gutachten aufgrund der nicht genehmigten Arbeiten nicht dem Wert entspricht.

Mythos – Die Hausratversicherung deckt nicht genehmigte Arbeiten nicht ab

Der allgemeine Konsens von Versicherungsvertretern ist, dass Ansprüche durch das abgedeckt sind, was in der Police angegeben ist, egal ob die Arbeiten von Ihnen oder einem Bauunternehmer durchgeführt wurden, genehmigt oder nicht. Wenn jedoch ein Schadensregulierer feststellt, dass der Schaden durch eine neu errichtete, fehlerhafte Arbeit verursacht wurde, wird er prüfen, ob die Arbeit genehmigt war. Wenn die Arbeiten genehmigt waren, wird die Versicherungsgesellschaft den lizenzierten Bauunternehmer oder die Stadt um eine Entschädigung bitten.

Probleme können entstehen, wenn der Hauseigentümer es versäumt, die Versicherungsagentur über die neuen Ergänzungen am Haus zu informieren. Der Wert, der mit Ihrem Neubau oder Umbau verbunden ist, kann viel höher sein als der ursprüngliche Inhalt des Hauses. Machen Sie Fotos von Ihren Arbeiten und senden Sie Ihrem Versicherungsagenten eine detaillierte Beschreibung der Änderungen. Ja, Ihre Versicherungskosten können steigen, aber in der Regel nicht signifikant.

RETROAKTIVE GENEHMIGUNG – GENEHMIGUNG NACH DER TAT

Wenn Sie nicht genehmigte Arbeiten an Ihrem Haus durchgeführt haben, ist es möglich, eine nachträgliche Genehmigung oder eine rückwirkende Genehmigung zu erhalten. Allerdings verlangt Ihre Genehmigungsbehörde oft eine „Grobinspektion“ von Dingen wie Deckfundamenten, Verkabelung, Klempnerarbeiten, Isolierung und Rahmenbau, bevor Sie die Arbeit beenden. Sie können zu Ihrer Genehmigungsbehörde gehen und um Hilfe bei der Beantragung der nachträglichen Genehmigung bitten, und sie werden einen Inspektor beauftragen, Ihr Haus zu besichtigen.

Abhängig von der Umgestaltung könnte ein Inspektor Sie dazu bringen, Ihre Wände herauszureißen, um festzustellen, ob die Isolierungswerte korrekt sind, ob die richtigen Abstände zwischen Trockenbauwand und Isolierung hinzugefügt wurden, um die „Durchbrennzeit“ des Feuers zu erhöhen, und schließlich, um sicherzustellen, dass die Ständer im Abstand von 16 Zoll installiert wurden. Wenn Sie Ihre neuen Badezimmerwände gefliest haben, könnte der Inspektor verlangen, dass Sie die Fliesen abreißen, um die Wände oder die Sanitäranlagen zu inspizieren. Das kann ziemlich kostspielig werden.

Wenn es um Sanitär- und Elektroarbeiten geht, müssen Sie die Arbeiten von einem lizenzierten Bauunternehmer durchführen lassen. Wenn Sie ohne Genehmigung gearbeitet haben, müssen Sie möglicherweise einen lizenzierten Elektriker oder Klempner beauftragen, der Ihre Arbeit abzeichnet, was ebenfalls eine Menge Geld kosten kann.

Brauche ich eine Genehmigung, um eine Terrasse zu bauen?

Ja, Sie brauchen eine Genehmigung, um eine Terrasse zu bauen! Sicherheitsfragen und Versicherungsansprüche hängen von den richtigen Materialien und der Installation ab. Holzabmessungen, Abstände, Verstrebungen und die Art der Halterungen und Schrauben, die Sie am Haus befestigen, werden alle geprüft. Glücklicherweise sind Decks leicht zu inspizieren, da ein Großteil der Arbeit sichtbar ist. Werden Sie mehr Steuern zahlen müssen? Wahrscheinlich nicht, es sei denn, Ihre Struktur macht einen großen Teil des Wertes Ihres Hauses aus, dann sollten sich Ihre Steuern nicht erhöhen. Wenn Sie vor dem Bau Ihrer Terrasse keine Genehmigung einholen, müssen Sie möglicherweise einen Sockel ausheben, um zu zeigen, dass der richtige Umfang und die richtige Tiefe des Betons gegossen wurden.

Bauen ohne Genehmigung: Bußgelder

Sichern Sie sich ab, ob Sie oder Ihr beauftragter Bauunternehmer mit der Erteilung der Genehmigung beauftragt sind und ob Ihr Bauunternehmer seine Lizenz und Versicherung auf dem neuesten Stand hat. Seien Sie sich auch darüber im Klaren, dass, wenn Sie ohne Genehmigung bauen, Geldstrafen verhängt werden können. Wenn ein Inspektor durch Ihre Nachbarschaft fährt und sieht, dass an Ihrem Haus gearbeitet wird, kann er das Haus markieren und ein Bußgeld verhängen. Oder, wenn Sie einen Nachbarn haben, dem der laute Lärm, den Sie bei den Arbeiten machen, nicht gefällt, kann er/sie im Internet entdecken, dass Sie keine Genehmigung eingeholt haben und die Genehmigungsbehörde darüber informieren. Vielleicht übersehen Sie den schlichten Umschlag des Genehmigungsamtes in Ihrer Post, in dem Ihnen erklärt wird, dass Sie ein paar Tage Zeit haben, das Problem zu beheben. Wenn Sie dies nicht innerhalb dieser Zeit tun, droht Ihnen eine Geldstrafe von $100/Tag oder mehr! Wenn Sie diese Strafe nicht bezahlen, kann die Stadt oder der Landkreis ein Pfandrecht auf Ihr Haus erheben. AUTSCH! Verstehen Sie nun, warum Sie mit einer Baugenehmigung Geld sparen können?

Bewilligungsbehörden

Wenn Sie innerhalb der Stadtgrenzen von Asheville wohnen, werden Sie mit den Mitarbeitern der Asheville Development Services sprechen, die sehr freundlich und hilfsbereit sind. Und weil es bei Genehmigungen um Sicherheit geht, ist es ihnen viel lieber, wenn Sie nachträglich vorbeikommen, als Ihr Haus an einen unwissenden Käufer zu verkaufen. Sie finden sie unter:

ASHEVILLE CITY PERMITS:

161 S. Charlotte St.

Asheville, NC 28801

(828) 259-5846

City of Asheville Development Services website

Aus der Charlotte Street in die Eagle Street einbiegen und sofort links auf den Parkplatz fahren.

BUNCOMBE COUNTY PERMITS:

Das Genehmigungsbüro für Buncombe County befindet sich in:

30 Valley St.

Asheville, NC 28801