What happens if you build without a permit seems to be a commonly searched question on the internet. Wij hebben het gevoel dat dit vooral komt omdat huiseigenaren willen weten wat voor problemen ze krijgen zonder een vergunning.
In dit doe-het-zelf tijdperk, met de mogelijkheid om uit te vinden hoe je zo ongeveer alles te doen op Youtube, huiseigenaren nemen het op zich om hun ruimte te verbeteren zonder te weten de voorschriften die door hun provincie of stad en de mogelijke toekomstige gevolgen van verbouwing zonder een vergunning. Soms denken huiseigenaren dat ze hun kosten laag kunnen houden zonder vergunningen te trekken. Ze kunnen in voor een grote verrassing. Makelaars komen regelmatig woningen tegen met werkzaamheden waarvoor geen vergunning is afgegeven. Onze ervaring is dat niet-vergunde werkzaamheden problemen kunnen opleveren bij de verkoop van een huis.
WANNEER MOET IK EEN VERGUNNING HALEN?
Wanneer huiseigenaren vragen “Wanneer heb ik een vergunning nodig?” is ons antwoord altijd, voordat u überhaupt aan de slag gaat. Het kan zijn dat u te maken krijgt met bestemmingsplannen, maar ook met vergunningen, en dat u bij de vergunningverlenende instantie moet nagaan of wat u gaat doen uw tijd en geld waard is. Wanneer huiseigenaren hun huis verbouwen of uitbreiden, vereisen de meeste overheidsinstanties ten minste een algemene vergunning voor het werk. Als er elektrisch of loodgieterswerk moet worden gedaan, moet er ook een erkende vakman aan de vergunning worden toegevoegd. Vergunningskantoren doen dit om veiligheidsredenen, om te voldoen aan de voorschriften van het staatsdepartement van verzekeringen en om belastingen te berekenen. Als een vergunning eenmaal is ingetrokken, kan deze nog zes (6) maanden open blijven staan als er nog niet met de werkzaamheden is begonnen.
Vragen
- Een huiseigenaar mag GEEN boiler vervangen
- Een huiseigenaar mag GEEN plafondventilator vervangen
- Een huiseigenaar mag GEEN toilet of gootsteen vervangen
- Alle werkzaamheden met blootliggende elektrische bedrading moeten worden uitgevoerd door een elektricien worden uitgevoerd
- Een erkende elektricien of loodgieter kan in uw huis werken zonder een vergunning te trekken
BOUWEN ZONDER VERGUNNING CONSEQUENTIES
Er zijn verschillende factoren waar u aan moet denken voordat u gaat bouwen zonder vergunning. Gevolgen kunnen optreden wanneer u besluit uw huis te verkopen of uw huis te herfinancieren. U kunt sancties zien wanneer een inspecteur langs uw huis rijdt en ziet dat er gebouwd wordt. Of u kunt repercussies voelen wanneer er een huisramp gebeurt en de schade werd veroorzaakt door ondeugdelijk werk. Helaas kunnen al deze gebeurtenissen u geld kosten, of het nu gaat om boetes, gederfde winst of uit eigen zak betaalde kosten na een schadegeval. Maar het is nooit te laat om uw situatie te verbeteren.
Dus wat doet u als een vorige huiseigenaar renovaties aan uw huis heeft uitgevoerd maar niet via de juiste kanalen van vergunning en inspectie is gegaan? Of misschien heb je de DIY bug en ervoor gekozen om renovaties te doen op uw huis, maar niet krijgen van een vergunning. Nou, als u van plan bent om de rest van uw leven in hetzelfde huis te blijven wonen – geen kwaad, geen fout. Maar als u net als elke andere huiseigenaar bent, zullen uw behoeften veranderen of misschien zal uw baan veranderen en zult u worden geconfronteerd met de verkoop van uw huis.
De kosten en het gemak van het verkrijgen van een vergunning achteraf hangt af van het type verbouwingswerk dat is gedaan en of een inspecteur het werk kan onderzoeken zonder dat u het moet afbreken. En ja, het hangt soms af van de persoonlijkheid van de inspecteur en zijn behoefte om te zien tot in de kleinste details van uw werk. De kosten voor het papierwerk zijn niet veel hoger dan wanneer u de vergunning zou hebben aangevraagd voordat u het werk uitvoerde. Wanneer u naar het vergunningskantoor komt met de intentie om het juiste te doen, zult u de medewerkers meestal bereid vinden u te helpen.
Huis verkopen zonder vergunning
Wanneer u een huis verkoopt zonder vergunning, kunt u geluk hebben en een koper aantrekken. De kans dat dit gebeurt is echter klein. Wanneer een koper een lening moet krijgen, vraagt de geldschieter om een taxatie. Een taxateur zal kijken naar uw eigendomskaart geregistreerd door de stad of provincie om algemene eigendomsinformatie, waaronder belastbare vierkante meters te verzamelen. Als de taxateur vindt extra vierkante meter of dat afgewerkt kelder gebied niet is opgenomen, kan hij / zij geven die gebieden minder waarde als het werk niet is gegaan door de juiste inspectie en op record.
Een koper kan niet in staat zijn om een huis veroorloven wanneer de schatting niet aan de vraagprijs. Als een niet-toegestane kamer bijvoorbeeld 10×10 is, is dat 100 vierkante voet. Aan $200 per vierkante voet, kan een koper gedwongen worden om het verschil van $20.000 contant bij te leggen. Meestal zal de taxateur een bepaalde waarde geven van het niet-toegestane werk, maar de waarde is subjectief. De bank zal slechts een lening verstrekken voor een percentage van de taxatiewaarde (tenzij de koper een lening van 100% kan krijgen).
KOPERS KUNNEN AFWIJKEN VAN NIET TOEGESTAAN WERK
Wanneer een koper niet-toegelaten werk ontdekt, kunnen zijn veronderstellingen over de integriteit van het werk gerechtvaardigd zijn. Er is meestal meer dan één manier om een klus te klaren, en al die manieren kunnen fout zijn. Bouwvoorschriften veranderen vaak, dus erkende aannemers zullen gereguleerd blijven door hun vergunningskantoor wanneer zij goedkeuring krijgen over benodigde tekeningen en vereiste beschrijvingen van hun voorgenomen wijzigingen. Kopers kunnen aannemen dat, omdat er geen vergunning, het werk gedaan was niet aan de code. Een potentiële huiskoper of een koper die al in het due diligence proces zit, kan zich afkeren van de aankoop van uw huis.
PERMITS EN HERFINANCIERING
Een taxatie kan ook nodig zijn voor de herfinanciering van uw huis. Wanneer een inspecteur renovaties aan de huidige bouwvoorschriften heeft goedgekeurd, worden deze wijzigingen bij de taxateur geregistreerd. Net als wanneer een huiskoper een lening nodig heeft, kan een huiseigenaar die op zoek is naar een herfinanciering van zijn huis worden afgewezen wanneer de taxatie niet aan de waarde voldoet vanwege de niet-goedgekeurde werkzaamheden.
Mythe – Huiseigenarenverzekering dekt geen niet-goedgekeurde werkzaamheden
De algemene consensus van verzekeringsagenten is dat claims worden gedekt door wat in de polis staat, ongeacht of het werk door u of een aannemer is gedaan, toegestaan of niet. Als een verzekeringsagent echter vaststelt dat de schade is veroorzaakt door nieuw en gebrekkig werk, dan zal de verzekeringsagent nagaan of het werk was toegestaan en goedgekeurd. Als het werk was toegestaan, dan zal de verzekeringsmaatschappij kijken naar de gelicentieerde aannemer of de stad voor enige compensatie.
Problemen kunnen ontstaan wanneer de huiseigenaar nalaat om het verzekeringsagentschap op de hoogte te stellen van de nieuwe toevoegingen aan het huis. De waarde in verband met uw nieuwbouw of verbouwing kan veel hoger zijn dan de oorspronkelijke inhoud van het huis. Neem foto’s van uw werk en stuur uw verzekeringsagent gedetailleerde beschrijvingen van de veranderingen. Ja, uw verzekeringskosten kunnen stijgen, maar meestal niet significant.
RETROACTIEVE VERGUNNING – VERGUNNING NA HET FEIT
Als u niet-vergunde werkzaamheden aan uw huis heeft laten uitvoeren, is het mogelijk om achteraf een vergunning te krijgen of een vergunning met terugwerkende kracht. Uw afdeling vergunningen vereist echter vaak een “ruw-in” inspectie van zaken zoals dek funderingen, bedrading, loodgieterswerk, isolatie en framing voorafgaand aan de afwerking van het werk. U kunt naar uw vergunningkantoor gaan en om hulp vragen bij het aanvragen van de retroactieve vergunning en zij zullen een inspecteur toewijzen om uw huis te bezoeken.
Afhankelijk van de verbouwing, kan een inspecteur u uw muren laten uitbreken om te bepalen of de isolatiewaarden correct zijn, of de juiste afstand tussen gipsplaat en isolatie is toegevoegd om de “doorbrandtijd” te verhogen en ten slotte om ervoor te zorgen dat de studs 16-inches op het midden zijn geïnstalleerd. Als u uw nieuwe badkamermuren heeft betegeld, kan de inspecteur eisen dat u de tegels afbreekt om de muren of het sanitair te inspecteren. Dit kan vrij kostbaar worden.
Wanneer loodgieters- en elektriciteitswerk betrokken is, wordt u verondersteld een erkende aannemer het werk te laten voltooien. Als u het werk zonder vergunning hebt gedaan, moet u mogelijk een elektricien of loodgieter laten komen om uw werk te laten aftekenen, wat ook een flinke duit kan kosten.
Heb ik een vergunning nodig om een terras te bouwen?
Ja, u hebt een vergunning nodig om een terras te bouwen! Veiligheidskwesties en verzekeringsclaims zijn afhankelijk van de juiste materialen en installatie. De afmetingen van het hout, de afstand tussen de planken, de versteviging en het type beugels en bouten dat u aan het huis bevestigt, worden allemaal geïnspecteerd. Gelukkig zijn terrassen gemakkelijk te inspecteren omdat veel van het werk zichtbaar is. Wordt u zwaarder belast? Waarschijnlijk niet, tenzij uw constructie een groot deel van de waarde van uw huis uitmaakt, zouden uw belastingen niet hoger moeten worden. Als u geen vergunning krijgt voor het bouwen van uw terras, moet u misschien een voetstuk uitgraven om aan te tonen dat de juiste omtrek en diepte van het beton zijn gestort.
BOUWEN ZONDER VERGUNNING: BOETES
Zorg ervoor dat u begrijpt of u of uw ingehuurde aannemer de vergunning moet trekken en dat uw aannemer zijn vergunning en verzekering up-to-date heeft. Begrijp ook dat als u bouwt zonder vergunning, er boetes kunnen worden opgelegd. Als een inspecteur door uw buurt rijdt en ziet dat er aan uw huis wordt gewerkt, kan hij het huis aanmerken voor een boete. Of, als u een buurman heeft die het lawaai dat u maakt niet op prijs stelt, kan hij/zij online gaan om te ontdekken dat u geen vergunning heeft en het vergunningskantoor hierover bellen. U kunt de gewone enveloppe van het vergunningsbureau in uw post over het hoofd zien waarin wordt uitgelegd dat u een paar dagen hebt om het probleem te verhelpen. Als u dat niet binnen die tijd doet, riskeert u een boete van $100/dag of meer! Als u die boete niet betaalt, kan de stad of de provincie een pandrecht op uw huis leggen. OUCH! Ziet u waarom het verkrijgen van een vergunning u geld kan besparen?
BEDRIJFSDIENSTEN
Als u binnen de stadsgrenzen van Asheville woont, zult u spreken met de staf van Asheville Development Services, die erg vriendelijk en behulpzaam zijn. En omdat vergunningverlening over veiligheid gaat, hebben zij veel liever dat u achteraf langskomt dan dat zij uw huis aan een onwetende koper verkopen. U vindt ze op:
ASHEVILLE CITY PERMITS:
161 S. Charlotte St.
Asheville, NC 28801
(828) 259-5846
City of Asheville Development Services website
Van Charlotte street af slaat u Eagle street in en slaat u meteen linksaf hun parkeerterrein op.
BUNCOMBE COUNTY PERMITS:
Het vergunningenkantoor van Buncombe County is gevestigd op:
30 Valley St.
Asheville, NC 28801