Si se ha preguntado «¿Debo cancelar mi hipoteca?», no está solo. En el incierto mercado actual, los propietarios de viviendas buscan formas de eliminar deudas y reducir los gastos mensuales. Aunque puede parecer una opción natural liquidar el préstamo principal de su casa, no todos los métodos de amortización anticipada son iguales. Antes de iniciar un plan de amortización anticipada, es importante entender cómo funciona, cuánto dinero se puede ahorrar y cuánto costará a largo plazo cuando se pague la hipoteca más rápido.

3 formas de pagar una hipoteca más rápido

Los prestamistas hipotecarios están ansiosos por agitar las promesas de pagos mensuales más bajos a través de atractivas ofertas de refinanciación, pero la refinanciación no necesariamente puede ayudarle a pagar su préstamo antes. Además, algunos prestamistas hipotecarios ofrecen planes especializados de amortización acelerada que pueden «obligar» a los prestatarios a realizar pagos adicionales bajo la amenaza de sanciones. Si bien puede tener problemas para encontrar la motivación para cumplir con sus objetivos, encerrarse en un programa costoso con su prestamista probablemente no sea lo mejor para usted.

En lugar de buscar a su compañía hipotecaria para ayudar con sus opciones de pago, considere estos planes alternativos gratuitos para pagar su hipoteca más rápido.

Aumentar sus cheques mensuales en una doceava parte.

Dado que hay 12 meses en un año, aumentar sus pagos mensuales en una doceava parte añade un pago extra completo hacia su saldo principal al final del año. Si, por ejemplo, tuviera un préstamo a 25 años por 250.000 dólares a un interés del 3,75%, sus pagos mensuales serían de unos 1.285,33 dólares. Aumentar esta cantidad en una doceava parte añadiría 107,11 dólares a cada pago, lo que supondría un total de 1.392,44 dólares al mes. Si se empezara a pagar las cuotas más altas desde el principio del plazo del préstamo, éste se pagaría 3 años antes y se ahorraría 18.131,48 dólares en intereses durante la vida del préstamo.

Haga un pago extra al año

Para algunos prestatarios, el presupuesto mensual ya es escaso. En lugar de aumentar cada pago mensual, un pago único equivalente a una mensualidad regular al año puede tener un efecto positivo similar. Esto puede ser ideal para los prestatarios que reciben un reembolso de impuestos o una bonificación anual una vez al año. Por ejemplo, el mismo préstamo a 25 años de 250.000 dólares con un interés del 3,75% mantendría el pago mensual más bajo de 1.285,33 dólares. Al pagar un pago extra de $1,285.33 cada año, un calendario de amortización del préstamo con pagos extra muestra que usted pagaría el préstamo 2 años y 11 meses antes y ahorraría $17,381.35 en intereses.

Pague la mitad de su pago mensual regular a pagos quincenales

Si usted recibe un pago quincenal, puede preferir alinear sus pagos de hipoteca con sus cheques de pago para facilitar los esfuerzos de pago. En lugar de pagar un gran pago mensual, pagaría la mitad de un pago mensual total cada dos semanas. Dado que hay 26 periodos quincenales al año, esto equivale a un pago extra completo del préstamo principal cada año. Para un préstamo de 250.000 dólares a 25 años con un interés del 3,75%, pagaría 642,66 dólares cada dos semanas, lo que supondría una amortización anticipada de 2 años y 11 meses y un ahorro total de 17.789,71 dólares en intereses.

¿Cuánto podría ahorrar?

En lugar de sacar la calculadora de pagos extra de tu hipoteca, considera los siguientes escenarios de amortización anticipada:

Supongamos que un prestatario toma un préstamo hipotecario de 300.000$ a 30 años con un interés del 4,0%. Su pago en estas condiciones sería de 1.432,25 dólares al mes y la cantidad total a devolver después de 30 años -con capital e intereses- sería de 515.607,15 dólares. Una hipoteca tradicional le costaría a este prestatario más de 215.000 dólares en intereses durante la vida del préstamo.

Con cada uno de los consejos de ahorro, el prestatario se ahorraría unos intereses considerables a lo largo de la vida del préstamo.

• Si los pagos mensuales se incrementaran en una doceava parte, el nuevo importe de pago sería de 1551,60 dólares. El préstamo se reembolsaría 4 años y 1 mes antes para un total de pagos de capital e intereses de 482.211,46 dólares, lo que supone un ahorro total de 33.397,06 dólares.
• Si realizara un pago extra de 1432,25 dólares al año, el préstamo se reembolsaría 4 años antes y el total de pagos realizados durante la vida del préstamo sería de 483.398,31 dólares, lo que supone un ahorro total de 32.310,21 dólares.
• Si pagara en cuotas quincenales de 716,12 €, el préstamo se devolvería 4 años antes y los pagos totales realizados durante la vida del préstamo serían de 482.751,69 €, lo que supondría un ahorro total de 32.856,83 €.

Tenga en cuenta que los tipos de interés de las hipotecas pueden fluctuar y que la TAE dependerá de muchos factores diferentes, como su puntuación crediticia, el precio de la vivienda, sus ingresos y su ratio deuda-ingresos. Aun así, la media nacional de los tipos hipotecarios se ha mantenido constantemente en el 3% o por debajo de él durante varios meses.

Beneficios de liquidar la hipoteca antes de tiempo

Aunque la eliminación de la cuota mensual de la hipoteca es un beneficio obvio de devolver el préstamo antes de tiempo, hay varios beneficios adicionales que puedes obtener si te ciñes a un plan de amortización agresivo. Dependiendo de los acuerdos de su préstamo, es probable que esté pagando más que el capital y los intereses calculados de su hipoteca. Muchas hipotecas tienen un acuerdo de custodia que paga los impuestos de la propiedad, las primas del seguro de la vivienda y el seguro hipotecario privado (si está obligado a pagarlo). Al reembolsar su préstamo, eliminará el seguro hipotecario por completo, y también puede tener la oportunidad de reducir las primas del seguro de la vivienda.

Utilizar un plan de reembolso acelerado también aumenta el patrimonio neto de su vivienda más rápidamente y mejora su relación deuda-ingresos al pagar el principal del préstamo más rápidamente. Tomar estos pasos puede ponerle en una mejor posición financiera para ayudarle a alcanzar cualquier otro objetivo financiero que pueda tener.

Desventajas de pagar su hipoteca antes de tiempo

Aunque hay muchos beneficios de pagar su hipoteca antes de tiempo, todavía hay algunas desventajas a considerar antes de tomar esa decisión. El primer problema potencial es que cuesta dinero refinanciar. Pagará unas comisiones similares a las que pagó por los costes de cierre de su primer préstamo, por lo que si no piensa quedarse en su casa durante un tiempo, los costes podrían compensar el ahorro.

También es posible que su dinero se utilice mejor en otra cosa. La mayoría de la gente sabe si podrá pagar esa cuota mensual de la hipoteca en función de su salario, sus gastos y otras deudas. Antes de comprometerse, debe asegurarse de que puede permitirse pagar el préstamo antes de tiempo. No se extienda demasiado si no puede permitírselo.

Debe preguntarse si ese dinero sería mejor utilizarlo para otra cosa. Digamos, por ejemplo, que pagar la hipoteca antes de tiempo significa que no estás poniendo tanto dinero en los ahorros para un día lluvioso. Pues bien, aunque tu casa esté pagada, seguirás necesitando dinero para pagar gastos inesperados o emergencias.

O quizás podrías estar utilizando ese dinero para otras inversiones en su lugar. Si tiene un tipo de interés bajo, es posible que pueda ganar más con los intereses de las inversiones de bajo riesgo que lo que ahorraría pagando su préstamo antes de tiempo. En ese caso, puede ser más inteligente invertir el dinero extra en su lugar.

Refinanciación frente a pagar la hipoteca más rápido

Si quiere reducir los pagos de su hipoteca pero no le entusiasma la idea de pagarla más rápido, entonces la refinanciación puede ser una buena opción para usted. Refinanciar es esencialmente tomar un nuevo préstamo hipotecario con una tasa o condiciones diferentes a las de su hipoteca actual.

Esto podría ser beneficioso para alguien que no obtuvo la mejor tasa de interés o condiciones en su hipoteca cuando compró su casa por primera vez. Sin embargo, ahora su crédito es mejor y las tasas son más bajas, por lo que la refinanciación ayudaría a ahorrar dinero. La refinanciación debe ser considerada antes de tomar la decisión de pagar su préstamo rápidamente.

La desventaja de la refinanciación es que le cuesta hacerlo. Hay tasas similares a las que pagó durante el cierre de su préstamo hipotecario original, por lo que tendrá que hacer los cálculos para ver si tiene sentido para usted. Si puedes ahorrar lo suficiente como para justificar los costes, puede que te convenga más refinanciar con el dinero extra que ibas a utilizar para pagar tu préstamo hipotecario en su lugar.

Refinanciación durante la pandemia de COVID-19

Mucha gente está optando por refinanciar sus casas durante la pandemia de COVID-19. La mayoría de los tipos de interés hipotecarios están en un mínimo histórico, y muchas personas están aprovechando esos tipos más bajos para ayudar a ahorrar dinero en los costes de sus préstamos.

Rebajar el tipo de interés aunque sea un punto puede ayudar a ahorrar mucho dinero en intereses durante la vida del préstamo, incluso si no se reduce significativamente el pago mensual. Aunque puede dar miedo refinanciar su casa en un momento de incertidumbre económica, no hay nada malo en preguntar sobre esto.

Como siempre, haga su debida diligencia, y recuerde leer la letra pequeña. La refinanciación puede ser una gran opción para algunas personas, pero puede no ser ideal para usted. Sin embargo, no lo sabrá hasta que pregunte.