Es la época del año en la que todos los ingresos de las inversiones inmobiliarias deben ser declarados al SARS y están sujetos al impuesto sobre la renta, esto incluye todos los ingresos por alquiler. Esto es lo que necesita saber.
En preparación para la temporada de impuestos, los contribuyentes pueden comenzar a reunir todos los documentos de apoyo que se necesitan para presentar sus declaraciones de impuestos. El primer punto importante a tener en cuenta al revisar las implicaciones del impuesto sobre la renta de las propiedades residenciales es la diferencia entre; el impuesto sobre la renta de las residencias primarias y las propiedades residenciales de compra para alquilar:
Las residencias primarias están ocupadas por el propietario de la propiedad y por lo tanto no hay ingresos gravables que se generan a partir de la propiedad de la propiedad. Todos los gastos que se producen en relación con la propiedad son, por tanto, de carácter personal y no pueden deducirse a efectos del impuesto sobre la renta.
Los inmuebles en alquiler son arrendados por un inquilino y el propietario del inmueble (el arrendador) recibe una renta mensual a cambio de arrendar el inmueble. Los ingresos por alquiler deben incluirse en la renta imponible del propietario del inmueble, independientemente de que éste sea una persona física, una entidad corporativa o un fideicomiso. Todos los costes en los que se incurre para generar una renta mensual de alquiler pueden deducirse de los ingresos que recibe el propietario del inmueble a la hora de calcular la base imponible del propietario a efectos de la liquidación del impuesto.
El alquiler de alojamientos residenciales incluye:
– las casas de vacaciones
– los establecimientos de alojamiento y desayuno
– las casas de huéspedes
– el subalquiler de una parte de su casa, por ejemplo, una habitación o un piso con jardín
– las viviendas y
– otras viviendas residenciales similares
«El factor importante de poseer una propiedad de inversión es que todos los gastos son deducibles de los ingresos por alquiler, antes de que se calculen los impuestos. Estos gastos suelen incluir los honorarios de gestión de la propiedad, las tasas municipales, los gravámenes cobrados por las corporaciones, las reparaciones y el mantenimiento, las primas de seguro y los costes de los servicios municipales que paga el propietario. Por lo tanto, es necesario mantener registros contables adecuados para proporcionar al SARS documentos de apoyo para las deducciones que se reclaman a efectos del impuesto sobre la renta si se requiere», dice Craig Hutchison, CEO Engel & Völkers Southern Africa.
¿Cómo se calculan los impuestos sobre las rentas de alquiler?
Las rentas de alquiler que obtengas deben sumarse a cualquier otra renta imponible que tengas. Cualquier cantidad que se le pague además del alquiler mensual también está sujeta al impuesto sobre la renta. Estas cantidades adicionales o primas de arrendamiento suelen pagarse en forma de cantidades globales al inicio del contrato y su importe íntegro está sujeto a impuestos en el año en que se devenga o se recibe. Una fianza reembolsable pagada por un inquilino no está sujeta a impuestos siempre que se mantenga por separado en una cuenta fiduciaria y no sea utilizada por usted, pero si el inquilino la pierde, entonces sí está sujeta a impuestos.
¿Puede reducirse la base imponible sobre los ingresos del alquiler?
Sí, la base imponible (ingresos del alquiler) puede reducirse ya que usted puede incurrir en gastos durante el período en que la propiedad estuvo alquilada. Sólo se pueden reclamar los gastos incurridos en la producción de esa renta de alquiler. Cualquier gasto de capital y/o particular no se permitirá como deducción.
¿Qué gastos se permiten?
Los gastos que pueden deducirse de la base imponible son:
– tasas e impuestos
– intereses de fianzas
– publicidad – honorarios de agencias inmobiliarias
– seguros (sólo los de hogar, no los de contenido del hogar)
– servicios de jardinería
– reparaciones respecto a la zona alquilada y
– gravámenes de seguridad y propiedad
¿Qué gastos no se permiten?
Según Alvin van Staden, Director/CA(SA) de The Consulting Services Hub (TCSH), el mantenimiento y las reparaciones deben anotarse como gastos específicos y no deben confundirse con los gastos de mejora. Estos últimos son un gasto de capital que se incluiría en el coste base de la propiedad, para reducir efectivamente la ganancia (o pérdida) de capital en la enajenación de la propiedad, a efectos del impuesto sobre las ganancias de capital.
Cuando se trata de reclamaciones de gastos de IVA, el suministro de alojamiento residencial por medio de una «vivienda» es un suministro exento a efectos de IVA, y no puede deducir el IVA incurrido en sus gastos. Sin embargo, si la «vivienda» se utiliza para obtener ingresos por alquiler a través del suministro de «alojamiento comercial» (como hoteles, B&B y alojamientos), el propietario tendrá derecho a una reclamación de gastos de IVA en términos de normas específicas como se estipula dentro de la Ley, si es un vendedor registrado de IVA
¿Qué pasa si los gastos superan los ingresos por alquiler?
Si los gastos superan los ingresos por alquiler, la pérdida debería poder compensarse con otros ingresos obtenidos por el propietario de la vivienda, siempre que las pérdidas no estén «delimitadas» en términos de las disposiciones vigentes contra la evasión. El propietario de la vivienda debe ser capaz de satisfacer el SARS que está llevando a cabo un comercio de buena fe a través del alquiler de su propiedad.
En ciertas circunstancias, ¿puede un arrendador calificar para las deducciones específicas? Sí. Tertius Troost, consultor fiscal de Mazars Sudáfrica, explica que, en determinadas circunstancias, un arrendador puede beneficiarse de desgravaciones específicas cuando alquila una propiedad, que el arrendador puede deducir de los ingresos por alquiler que obtiene de la propiedad.
Distribución por zona de desarrollo urbano (UDZ)
Si la propiedad está situada en una UDZ, el arrendador podrá reclamar ciertas deducciones. Estas bonificaciones dependen de la naturaleza del edificio. Es muy importante que el arrendador obtenga un certificado del promotor o del municipio en el que se indique que la propiedad se encuentra en una UDZ.
Distribución de 5 unidades residenciales
Si un arrendador es propietario de al menos 5 propiedades residenciales nuevas y no utilizadas situadas en Sudáfrica, el contribuyente podrá solicitar una deducción del 5% del precio de compra. Ya sea la compra, la venta o el inicio de un arrendamiento, es importante consultar con un especialista en impuestos cuando se realiza una transacción para asegurarse de que los asuntos fiscales se tratan correctamente.
Invertir en propiedades o convertirse en propietario de una vivienda puede ser gratificante tanto personal como económicamente. Sin embargo, si no se informa correctamente de los impuestos que hay que pagar y de su cuantía, los compradores podrían encontrarse con que su compra podría acarrearles problemas con la Agencia Tributaria y con una deuda que les hunda hasta las rodillas. En conclusión, Zulfah Mullins, administrador fiscal de Hobbs Sinclair, nos recuerda que todos los ingresos por alquileres obtenidos durante un ejercicio fiscal deben incluirse en la renta imponible. Si son sorprendidos evadiendo impuestos, los propietarios podrían enfrentarse a una fuerte sanción o a la cárcel.
Aquí hay una lista de verificación de los documentos que se deben mantener en el archivo para la temporada de impuestos (para un año entero o parte de él cuando sea aplicable)
– Tasas mensuales &
Declaraciones de impuestos
– Estado de cuenta mensual del banco del préstamo de la casa
– Declaraciones de Levy’s o HOA
– Seguro de la vivienda
– Cualquier factura de servicios incluida en la renta de alquiler
– Facturas de publicidad o extractos de honorarios de agencias
– Recibos y facturas de cualquier reparación realizada (ejemplo rotura de géiser)
– Servicios de jardinería o cualquier otro servicio necesario para que la vivienda sea alquilable