Derechos de los Inquilinos de Chicago
Muchos propietarios de Chicago no cumplen con la Ordenanza de Inquilinos Residenciales de Chicago (RLTO). Para hacer frente a este problema, el Ayuntamiento de Chicago promulgó leyes que protegen a los inquilinos. Puedes leer cada sección de la RLTO usando el botón desplegable del menú de arriba.
Los inquilinos reciben una indemnización por daños y perjuicios y/o se les permite romper su contrato cuando los propietarios violan ciertas disposiciones de la RLTO. Esto ofrece a los inquilinos algún recurso, aunque la ley sigue favoreciendo generalmente a los propietarios. Hazle saber a tu concejal de Chicago que no apoyas la disminución de los derechos de los inquilinos.
Algunos inquilinos también podrían obtener algún alivio de la nueva Ordenanza de 2013: «Protección de los inquilinos en viviendas de alquiler ejecutadas.»
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Esto no es un consejo legal
El Tribunal de Apelación de Illinois ha dicho que existe una «disparidad histórica entre los poderes de negociación del propietario y el inquilino.» Plambeck v. Greystone Mgmt. & Columbia Nat’l Trust Co., 281 Ill. App. 3d 260, 266-267 (1st Dist. 1996). Algunas de las leyes en Illinois y especialmente en Chicago están destinadas a ofrecer un poco de ayuda a los inquilinos residenciales. Esto da a los inquilinos algo de ventaja, y satisfacción, cuando casi todo lo demás favorece a los propietarios. Ejemplos de lo que ocurre a veces en estos casos se pueden ver en nuestra página de Casos. Tanto para los inquilinos como para los propietarios, ver lo que les ocurrió a otros en situaciones similares puede ser útil.
I. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO &
Excepto en DeKalb, Mount Prospect y Oak Park, los contratos de arrendamiento de apartamentos en Illinois no tienen que ser por escrito. Los contratos de arrendamiento en DeKalb Mount Prospect y Oak Park para alquileres residenciales deben ser por escrito. En cualquier otro lugar de Illinois, si un inquilino no tiene un contrato de alquiler por escrito, probablemente esté alquilando de mes a mes. Este tipo de contrato es válido y ejecutable. Todavía por lo general la notificación por escrito para terminar correctamente.
Aunque un contrato de alquiler por escrito no es un requisito previo para alquilar, un inquilino puede preferir un contrato por escrito. Los contratos de alquiler verbales son ejecutables, pero poco fiables. ¿Quién prometió qué exactamente? No está claro. Aun así, un inquilino puede no querer un contrato por escrito para poder mudarse con poca antelación. Los propietarios suelen querer un contrato de alquiler por escrito para poder obligar a sus inquilinos a pagar un alquiler a largo plazo. Un contrato escrito de 12 meses es una promesa del inquilino de pagar 12 meses de alquiler. Los propietarios pueden demandar con éxito a los inquilinos por todo el alquiler adeudado en virtud de un contrato de 12 meses por escrito, incluso si el inquilino nunca se mudó. Por lo tanto, hay momentos en los que firmar un contrato de alquiler por escrito es bueno, y otros en los que es malo. Si usted tiene un contrato de mes a mes la flexibilidad es agradable, pero usted podría terminar teniendo que poner todas sus cosas en un almacén y encontrar un nuevo apartamento rápido.
Si un inquilino rompe un contrato de arrendamiento indebidamente, ese inquilino es probablemente en el gancho para el alquiler por el resto del término del contrato. Bajo ninguna circunstancia debe un inquilino confiar en el acuerdo VERBAL del propietario para dejar que el inquilino rompa el contrato. Tampoco debería el inquilino dar sólo un aviso VERBAL de 30 días para rescindir un alquiler de mes a mes. Esto es cierto incluso si el propio contrato de alquiler no está por escrito. Si un acuerdo para rescindir un contrato de alquiler antes de su fecha de vencimiento natural no está por escrito, el inquilino no debe confiar en él. Ese desafortunado inquilino puede acabar debiendo el alquiler después de haberse mudado antes de tiempo y de que su casero le haya dicho «claro, no te preocupes» por teléfono o en persona. El inquilino pondrá en peligro, como mínimo, su fianza. Un inquilino puede acabar debiendo el alquiler durante meses en los que ni siquiera vive en la propiedad. Hay casos en los que un inquilino simplemente no puede rescindir legalmente su contrato antes de tiempo, por mucho que lo necesite. Incluso en Chicago. Tenga cuidado al romper los contratos de alquiler. Si no puedes hacerlo bien, no lo hagas.
¿Problemas con los compañeros de piso? Los inquilinos no pueden escapar fácilmente de un contrato de alquiler que firmaron con compañeros de habitación sólo porque algunos, pero no todos, los inquilinos están violando el contrato o haciendo que el apartamento sea desagradable. Los inquilinos de un contrato de alquiler suelen ser responsables solidarios. Eso significa que el propietario puede demandar a cualquiera de los inquilinos de un contrato de alquiler por TODA la renta debida según el contrato. Sí, puedes ser responsable del alquiler de tu compañero de piso moroso, aunque hayas pagado todo tu alquiler. Así que tenga cuidado con quién firma un contrato de alquiler. Al menos en Chicago puede tener motivos para romper legalmente el contrato y empezar de nuevo por su cuenta o con un compañero de piso más responsable. Puede que decidas hablar con un abogado especializado en derechos de los inquilinos de Chicago sobre esta opción. Además del riesgo de tener que pagar el alquiler de un antiguo «amigo» o «valentín», esa persona también va a tener acceso a las zonas comunes y quizás incluso a tu dormitorio en el apartamento alquilado. Esto puede poner en riesgo la seguridad de tus objetos de valor e incluso de tu persona. Incluso la basura que contenga recibos, extractos bancarios u ofertas de tarjetas de crédito pone en riesgo tu identidad y tu crédito cuando se produzca una situación de compañero de piso que haya salido mal. Al fin y al cabo, no puedes desalojar a tu compañero de piso por no pagar el alquiler, ni dejarle fuera de la vivienda.
Algunos inquilinos en Oak Park tienen un defecto en su contrato de alquiler que puede hacer que se salgan del contrato por escrito con un aviso de 30 días.
Los inquilinos en la mayor parte de Illinois no tienen medios seguros para terminar legalmente un contrato de arrendamiento antes de su fecha de vencimiento escrita. La mejor esperanza de estos inquilinos es negociar alguna resolución con el propietario y plasmarla por escrito. La defensa de «desalojo constructivo» es quizás una opción, pero difícil de probar, y poco fiable.
II. ¿ESTÁ SU ALQUILER CUBIERTO POR LA RLTO EN CHICAGO?
La mayoría de los alquileres de apartamentos, condominios y casas en Chicago están cubiertos por el RLTO porque el RLTO se aplica a todos los contratos de alquiler en la Ciudad, escritos y no escritos, a menos que el alquiler esté sujeto a alguna exclusión que se encuentre en la sección 020 del RLTO. Esta sección excluye una serie de alquileres, y esta discusión sólo se refiere a algunas de esas exclusiones. Se aconseja a los inquilinos que se aseguren de no realizar ninguna acción o inacción basándose en esta discusión, o en el RLTO, sin consultar a un abogado. No saldrá bien si el RLTO no se aplica. El RLTO de Chicago sólo se aplica en Chicago; no en todo el condado de Cook. Tambien hay un RLTO de Evanston, que no es lo mismo que el RLTO de Chicago. En esta sección II estamos hablando sólo de Chicago.
El RLTO no se aplica a un alquiler en un edificio si el dueño de la propiedad vive en el edificio Y el edificio tiene sólo seis unidades o menos. No importa cuántas de las unidades están siendo realmente alquiladas en ese momento. Véase Meyer v. Cohen, 260 Ill. App. 3d 351, 358 (1st Dist. 1993).
También, como hemos aprendido de la manera más difícil, aunque una casa de entrenador independiente en la misma propiedad no es vivida por el dueño de la propiedad, si el dueño vive en la casa principal, la casa de entrenador todavía se considera «ocupada por el propietario» y excluida de la cobertura bajo el RLTO si tiene menos de siete (7) unidades. Véase Berven v. Marquette Nat’l Bank & Trust No. 14662, 394 Ill. App. 3d 22 (1st Dist. 2009). ¿Es el mismo resultado si toda la propiedad tiene más de siete (7) unidades, pero no la casa de huéspedes? Quién sabe. Parece otro caso de apelación. Sin embargo, si hay cinco (5) o más unidades en toda la propiedad, aunque divididas entre ambos edificios, los inquilinos de ambos edificios deberían seguir estando cubiertos por la Ley de Devolución de Depósitos de Seguridad de Illinois, incluso si el RLTO no se aplica porque un propietario vive allí. Véase Hoffman v. Altamore, 352 Ill. App. 3d 246, 256 (2d Dist. 2004) («‘propiedad inmobiliaria residencial’ a efectos de la sección 1 de la Ley de Devolución de Depósitos de Seguridad se limita a los edificios en la misma parcela de propiedad inmobiliaria») (énfasis añadido por nosotros).
Una casa unifamiliar estará cubierta por la RLTO en Chicago, porque el propietario de la casa alquilada no vive en la casa alquilada. Sólo el inquilino vive en la casa alquilada. Lo mismo ocurre con una sola unidad de condominio alquilada en un gran edificio. Incluso si el propietario del condominio sólo posee una unidad en el edificio, están cubiertos por el RLTO. Véase VG Marina Mgmt. Corp. v. Wiener, 378 Ill. App. 3d 887 (2d Dist. 2008).
El tribunal de apelaciones de Illinois ha sostenido que las casas adosadas en una fila bajo el mismo techo siguen siendo edificios separados bajo el RLTO. Allen v. Lin, 356 Ill. App. 3d 405, 413 (1st Dist. 2005). Por lo tanto, si hay una hilera de cinco casas adosadas y el propietario vive en una de ellas, y usted alquila la de al lado, es posible que siga estando protegido por el RLTO. En cambio, si alquilas una unidad en un dúplex y el propietario vive en la otra unidad, no estás protegido por el RLTO. Pero si el edificio tiene siete o más unidades y el propietario vive en el mismo edificio, usted todavía está protegido.
La pregunta de quién es un «propietario» se responde en la Sección 030, que define «propietario» como cualquier persona con un interés beneficioso en la propiedad y el derecho al disfrute actual. En otras palabras, aunque un fideicomiso tenga el título de propiedad, sus beneficiarios son «propietarios» aunque su nombre no aparezca en ninguna parte de la escritura. Además, a menudo puede haber múltiples propietarios, y propietarios no humanos, como los propietarios de una LLC o una corporación. En otras palabras, la persona o empresa a la que usted paga el alquiler no es necesariamente el único propietario, ni siquiera un propietario. En Detrana v. Such, 368 Ill. App. 3d 861, 869 (1st Dist. 2006), se sostuvo que un propietario parcial que vivía en un sótano pero que no obtenía ningún ingreso de la propiedad, ni la administraba, seguía siendo un propietario. Así que el RLTO no se aplicaba al edificio.
La cuestión de lo que significa «ocupado» no tiene respuesta en las opiniones publicadas. Recientemente estuvimos involucrados en un caso en el que el tribunal de apelación revocó la conclusión del tribunal de primera instancia de que un propietario ocupó un pequeño edificio cuando los inquilinos sólo vieron al propietario una vez en dos años, En una orden no publicada de 2010 el tribunal de apelación esbozó su razonamiento:
«encontramos que para ‘ocupar’ un edificio, debe existir al menos un grado de ‘vivir’, como se establece en Berven, suficiente para efectuar los propósitos antes mencionados de la excepción ocupada por el propietario. * Un propietario ausente podría mantener una unidad en numerosas propiedades y afirmar que las ocupa todas si ocasionalmente visita el lugar y hace que le envíen el correo. La única prueba posible de la ocupación se refiere a la información en la licencia de conducir y su testimonio de que ella votó en el Condado de Cook. El resto de su testimonio y sus argumentos en la apelación no son más que un cínico intento de impedir que su inquilino obtenga los efectos beneficiosos de la ordenanza. Además, hay muchas pruebas que demuestran claramente que vivía en Joliet durante los periodos relevantes en cuestión y que pasaba la mayor parte de su tiempo allí. Por lo tanto, en estas circunstancias, la Sra. R. de la Cruz era una propietaria ausente, ya que no estaba al tanto de los problemas relacionados con los inquilinos y no podía acceder a ellos, lo que es contrario a los objetivos de la excepción de ocupación por el propietario establecida por el ayuntamiento.»
Huelga decir que estamos de acuerdo en que un propietario no puede vivir en su casa de Joliet y alegar que su edificio de apartamentos de Chicago está «ocupado por el propietario».»
Co-op
El RLTO no se aplica a una unidad alquilada por un miembro de una cooperativa que tiene un contrato de propiedad. Nuestra oficina estuvo involucrada en un caso en el que el propietario alegó que un enorme edificio que administraba era una cooperativa, y por lo tanto no estaba cubierto por el RLTO. El tribunal decidió que esto no era cierto, porque los inquilinos no poseían ninguna acción de la sociedad propietaria del edificio. Los verdaderos titulares de «arrendamientos de propiedad» en una cooperativa poseen acciones en la corporación de la cooperativa, y los inquilinos en nuestro caso no poseían acciones en la «Asociación de Inquilinos» que tenía la titularidad del edificio.
Monasterios, residencias escolares, hospitales, centros de atención transitoria, Hogares de ancianos sin ánimo de lucro, asilos
Todo lo anterior no está contemplado en el RLTO. Hasta principios de 2008, una residencia universitaria sólo estaba exenta de la cobertura del RLTO si era propiedad de la escuela Y era operada por ella. Pero si se alquilaba en una residencia universitaria privada, que no era propiedad de la institución, aún podía estar cubierta por el RLTO. Sin embargo, el ayuntamiento modificó el RLTO a principios de 2008 para convertir el «y» en un «o», de modo que los edificios anteriormente cubiertos quedaron excluidos de la cobertura del RLTO. Esta modificación se produjo probablemente a petición desesperada de instituciones como las universidades Roosevelt y DePaul, ya que algunas de sus residencias estaban siendo demandadas en juicios colectivos alegando violaciones del RLTO. También es importante mencionar que, aunque una residencia de ancianos sin ánimo de lucro no esté cubierta por el RLTO, si tiene 25 o más unidades y no es una «vivienda pública», puede seguir estando cubierta por la Ley de Intereses de Depósitos de Seguridad de Illinois y la Ley de Devolución de Depósitos de Seguridad.
Hoteles, casas de huéspedes, Cama &Desayunos
Si alquilas en un establecimiento tipo pensión, y pagas un alquiler diario o semanal, no estás protegido por el RLTO hasta que hayas alquilado allí más de 32 días seguidos. Entonces, puede estar cubierto si empieza a pagar un alquiler mensual. El RLTO no aclara qué ocurre si sigues pagando un alquiler semanal o diario durante más de 32 días y nunca pagas un «alquiler mensual». Es nuestra opinión que los inquilinos de un hotel o pensión con 25 o más unidades que dan depósitos y se quedan más de seis meses están protegidos por la Ley de Intereses de Depósitos de Seguridad de Illinois, independientemente de si el RLTO se aplica o no.
La definición de «contrato de compraventa de bienes inmuebles» en esta sección está lamentablemente abierta a la interpretación. ¿Abarca esta exclusión a una situación de alquiler con opción a compra? ¿Qué tal una opción o un derecho de tanteo? A menos que se produzca una transferencia de la titularidad, con toda seguridad, de acuerdo con los términos escritos del contrato, los inquilinos que alquilan para comprar o que tienen otras opciones pueden argumentar razonablemente que no tienen un «contrato de compra de bienes inmuebles». Sólo los tribunales o el Ayuntamiento pueden resolver la ambigüedad derivada de esta exclusión.
Empleado de un arrendador cuyo derecho de ocupación está condicionado al empleo en el local
Los inquilinos que obtienen un piso porque trabajan en el inmueble o en él no están protegidos por el RLTO. Si usted es el portero del edificio, el inquilino del otro lado del pasillo podría estar protegido por el RLTO mientras que usted no lo está. Nos hemos encontrado con situaciones en las que los inquilinos tienen contratos de arrendamiento y pagan la renta, pero su alquiler se descuenta a causa del trabajo que el inquilino realiza en el edificio. La cobertura de estos acuerdos por parte del RLTO es desconocida. Esos inquilinos pueden argumentar que su ocupación no está «condicionada al empleo» porque, si se limitan a pagar el importe del alquiler más elevado, su empleo no importa. Sólo los tribunales o el Ayuntamiento pueden responder a esto.
III. La RLTO de Chicago es más que la ley de depósito de seguridad
Si se aplica, hay más en la Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos de Chicago que sólo la ley de depósito de seguridad. La ley de Chicago también ofrece oportunidades para romper un contrato de arrendamiento, y recuperar los daños y perjuicios por el exceso de cargos por retraso, molestas presentaciones de apartamentos, y los desalojos de represalias, por nombrar sólo algunas violaciones comunes. Obligar a un inquilino a renovar su contrato más de 90 días antes de que expire, tratar de hacer cumplir una disposición del contrato que requiere que el inquilino pague los honorarios de los abogados del propietario, las amenazas de bloquear a un inquilino, la falta de entrega de la posesión al comienzo del contrato, y la falta de divulgación de las citas de código contra un edificio antes de que el inquilino firme un contrato de arrendamiento, todo puede dar derecho a un inquilino a los daños automáticos, incluso si el inquilino no sufrió ningún daño real. Hemos recuperado importantes indemnizaciones por daños y perjuicios para inquilinos de Chicago que ni siquiera dieron depósitos de seguridad. Las leyes de apartamentos de Chicago son más complicadas que simplemente pagar intereses y devolver el depósito de seguridad dentro de 45 días.
IV. Aplicación de la Ley de Derechos de los Inquilinos fuera de Chicago en el resto de Illinois
Con pocas excepciones locales, los alquileres de apartamentos en el resto de Illinois se rigen únicamente por la Ley de Intereses de Seguridad de Illinois y la Ley de Devolución de Depósitos de Seguridad de Illinois. Estas Leyes no son tan generosas con los inquilinos como las ordenanzas locales de Chicago, Evanston, Mount Prospect, Oak Park, DeKalb y Urbana.
A. LEY DE DERECHOS DE LOS INQUILINOS DE EVANSTON: Hemos obtenido resultados favorables para los inquilinos bajo la RLTO de Evanston que es única en el estado porque requiere que los depósitos de seguridad sean devueltos y contabilizados dentro de los 21 días después de que el inquilino se mude, incluso si la retención es para el alquiler. Representamos a muchos estudiantes de la Universidad Northwestern que alquilan en Evanston bajo el RLTO de Evanston. En un caso en el que representamos a los inquilinos, el Tribunal de Apelaciones sostuvo que la «incapacidad del propietario para obtener una estimación de los daños dentro de los 21 días es irrelevante para el deber del propietario bajo la sección 5-3-5-1(C) de devolver el depósito de seguridad». Nadhir v. Salomon, 2011 Ill. App. LEXIS 1011 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 2011).
B. LEY DE DERECHOS DE LOS INQUILINOS DEL ESTADO DE ILLINOIS: La Ley de Intereses de Depósitos de Seguridad de Illinois sólo se aplica a los inquilinos de los propietarios que poseen o administran propiedades con 25 o más unidades. La Ley de Devolución de Depósitos de Seguridad de Illinois sólo se aplica a los inquilinos de edificios con cinco o más unidades.
La Ley de Intereses de Depósitos de Seguridad de Illinois requiere que un inquilino demuestre que su propietario «falló intencionalmente» en el pago de intereses según lo requerido por la Ley, o se negó. Probar una violación compensable bajo cualquiera de las Leyes de Depósitos de Seguridad es más complicado que en Chicago. Nuestra oficina ha presentado varios casos de acción de clase en virtud de estas leyes contra grandes propietarios de complejos de apartamentos con cientos de unidades en el centro del estado y en los suburbios del condado de Cook.
Bajo la Ley de Devolución de Depósitos de Seguridad de Illinois, el inquilino sólo tiene derecho a una penalización por daños y perjuicios igual a dos veces la cantidad que el propietario retiene si se demuestra «mala fe» o una negativa a proporcionar una declaración escrita complementada con recibos. Esto puede no ser fácil. Sin embargo, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva la totalidad de la fianza si el propietario afirma que ha pagado a contratistas o proveedores externos para que realicen trabajos en el apartamento, pero no facilita al inquilino copias de los recibos pagados en un plazo de 60 días después de que el inquilino se haya mudado. Incluso si este incumplimiento no fue una negativa, o de mala fe, la fianza en sí debe ser devuelta (sin penalización por daños y perjuicios ni honorarios de abogados para el inquilino). Si el inquilino puede demostrar que el incumplimiento fue una negativa, entonces se pueden conceder los daños y perjuicios y los honorarios de los abogados. Hemos ayudado a los inquilinos a redactar cartas a sus propietarios para demostrar la «negativa».
Cuando se alquila fuera de Chicago, un inquilino de Illinois necesita entender que puede no haber ninguna ley que gobierne la devolución de su depósito de seguridad excepto las provisiones de su contrato, o la ley común.
También, a diferencia de Chicago y Oak Park, es probable que no haya manera de que un inquilino del sur del estado de Illinois pueda salirse legalmente de un contrato de alquiler a largo plazo. Los inquilinos no pueden escapar de la responsabilidad bajo sus contratos de arrendamiento debido a las dificultades económicas, una transferencia de trabajo, la discordia marital, o el supuesto «moho». Un propietario siempre puede aceptar la rendición de un inquilino y liberarlo voluntariamente de sus obligaciones contractuales, pero asegúrese de obtenerlo por escrito. Si un inquilino puede demostrar realmente que los problemas de habitabilidad hacen que el apartamento o la casa sean totalmente inhabitables, según una agencia gubernamental competente o un inspector autorizado, el inquilino puede ser capaz de salirse del contrato de alquiler alegando un «desalojo constructivo». Sin embargo, esto no es fácil.
Los inquilinos de fuera de Chicago, en Illinois, están protegidos por una versión menos efectiva de las disposiciones del RLTO que permite la retención del alquiler cuando el inquilino tiene que hacer las reparaciones que el propietario debería hacer. La Ley de Derecho a Reparación de los Inquilinos Residenciales de Illinois no permite a los inquilinos romper los contratos de alquiler, pero puede permitirles retener del alquiler hasta 500 dólares o la mitad de la renta mensual, lo que sea menor, por los pagos que el inquilino hace a los contratistas para arreglar problemas que son responsabilidad del propietario. Pero esto sólo se permite después de que el inquilino haya escrito al propietario una carta certificada (con acuse de recibo) informándole de los problemas y dándole al propietario al menos 14 días para arreglar los problemas por sí mismo. Obviamente, el inquilino no puede ejercer este derecho si él mismo ha causado los daños.
La Ley de Hogares Seguros de Illinois también establece que un inquilino puede ser capaz de evitar la responsabilidad bajo el resto de un contrato de arrendamiento si se mudó bajo una «amenaza inminente creíble de violencia doméstica o sexual en las instalaciones; y (2) el inquilino notificó por escrito al propietario, antes o dentro de los 3 días siguientes a la desocupación de las instalaciones, que el motivo de la desocupación era una amenaza inminente creíble de violencia doméstica o sexual contra el inquilino o un miembro del hogar del inquilino.» ¿Qué es una «amenaza inminente creíble»? Depende del juez o del jurado.
La novedad para el 1 de enero de 2012 es una enmienda a la Ley de Propietarios e Inquilinos de Illinois que crea el requisito de que los propietarios de los condados con más de tres millones de habitantes (el condado de Cook – no sólo Chicago) cambien las cerraduras de los apartamentos después de cada alquiler. Esto es, excepto para los edificios ocupados por sus propietarios con cuatro o menos unidades. Esta nueva sección, 765 ILCS 705/15 «Cambio o reescritura de la cerradura de la unidad de vivienda» pretende ofrecer protección a los nuevos inquilinos contra el robo por parte de los antiguos propietarios de la unidad, o de personas que obtuvieron las llaves antiguas. Si el propietario no cumple con esta sección y hay un robo, entonces el propietario se hace responsable ante el inquilino por la pérdida sufrida.