¿Qué es un desalojo?
Antes de entrar en materia, vamos a hablar de lo que realmente es un desalojo para asegurarnos de que todos estamos en la misma página. Un desahucio es la acción de expulsar a alguien, especialmente a un inquilino, de una propiedad. Si usted se encuentra, como propietario, en una situación en la que ve necesario desalojar a un inquilino suyo, este artículo es para usted. Vamos a repasar los pasos para el desalojo para que pueda determinar la forma adecuada (aprobada por el tribunal) de desalojar a un inquilino de su propiedad de alquiler.
Los pasos para el desalojo
No es inusual que se produzca un desalojo – recuerde, es sólo una parte de ser un propietario y del negocio de las propiedades de alquiler. Si un inquilino no puede pagar su alquiler o ha roto el contrato de una manera u otra, un desalojo es a menudo el siguiente paso para un propietario. Aunque no es un tema del que la mayoría de nosotros disfruta hablando, es un mal necesario – así que vamos a asegurarnos de que todos entendemos los pasos adecuados para el desalojo.
Debido a que las leyes de desalojo varían de un estado a otro, es importante que cada propietario haga una investigación exhaustiva de estas leyes para el estado(s) específico(s) en el que es dueño de una propiedad de alquiler. Asegúrese de tener en cuenta estas leyes al redactar sus contratos de alquiler. Si no se siente cómodo escribiendo el contrato de arrendamiento usted mismo, contrate a un abogado para que lo haga por usted.
No es prudente comenzar el proceso de desalojo sin una razón válida para hacerlo. Si tienes curiosidad por saber cuáles son las razones más comunes (y válidas) para el desalojo, éstas incluyen:
- Falta de pago del alquiler
- Incumplimiento del contrato de arrendamiento
- Daños a la propiedad
- Actividad ilegal (normalmente relacionada con las drogas)
- Vencimiento del contrato de arrendamiento
- Paso tres: Razone con los inquilinos
- Paso cuatro: Dar un aviso formal de desalojo
- Incluir una fecha en la que el inquilino debe pagar el alquiler o mudarse
- Incluir la cantidad monetaria que debe el inquilino al propietario
- Entregar al inquilino un cierto número de días (compruebe las leyes locales) antes de presentar el papeleo de desalojo en su tribunal local
- Ser colocado en la puerta del inquilino, así como enviado a través del correo (asegúrese de obtener un recibo de este aviso de la Oficina de Correos)
- Paso cinco: Presentar el desahucio ante los tribunales
- Paso seis: Prepárese y asista a la vista judicial
- El contrato de alquiler original firmado
- Cualquier cheque o pago sin fondos
- Todos los registros de pago
- Los registros de teléfono y correo electrónico entre usted y su inquilino (para demostrar que se comunicó con ellos)
- Una copia de la notificación de desalojo por escrito proporcionada a su inquilino
- Una firma fechada del inquilino o un recibo de USPS que demuestre que el inquilino recibió la notificación adecuada
- Paso siete: Desalojar al inquilino
- Paso ocho: Cobrar cualquier alquiler vencido
Si alguna de estas razones refleja su situación actual, entonces puede proceder al proceso de desahucio. Asegúrese de tener pruebas documentadas de cualquier reclamación contra su inquilino – esto será necesario cuando lleve el caso de desahucio a los tribunales.
Si por alguna razón siente que la ley puede no estar de su lado – tal vez si no tiene un acuerdo de arrendamiento legalmente vinculante con el inquilino – o no quiere lidiar con un caso de desalojo, puede intentar razonar con su(s) inquilino(s). Si tiene una relación decente con ellos, es posible que el inquilino aprecie su intento y acepte abandonar la propiedad sin más esfuerzo. Lo mejor es ser comprensivo con la situación del inquilino y, al mismo tiempo, mantener la seriedad sobre su incapacidad para pagarle el alquiler. Intente hacerlo en un lugar público y no en la propia vivienda de alquiler.
Sin embargo, si el inquilino no acepta su razonamiento, no tome el asunto en sus manos. Un «desahucio por cuenta propia» es ilegal independientemente del estado en el que vivas. Para no meterse en líos, no saque las pertenencias del inquilino de la vivienda, no lo deje fuera de la misma, no corte los servicios del inquilino, ni inste físicamente al inquilino a marcharse de ninguna manera.
Si razonar con su inquilino no ha tenido éxito, entonces, desafortunadamente, le han dejado sin opción. Es el momento de dar un aviso formal de desalojo. Su aviso de desalojo debe:
Aunque los avisos de desalojo no son agradables, es un paso necesario si no está dispuesto a que este inquilino permanezca en su propiedad de alquiler. Si nada ha cambiado en la fecha prevista en el aviso de desahucio (es decir, que el inquilino no ha pagado ni se ha mudado), entonces puede presentar el desahucio ante los tribunales.
Aquí es donde las cosas se ponen serias. Si quiere presentar el desahucio ante los tribunales, tendrá que hacer un viaje a su juzgado local. Se le pedirá que pague una tasa, y luego se le dará una fecha de audiencia programada. El secretario judicial le pedirá que muestre una prueba (un recibo del correo certificado de que ha enviado la notificación de desahucio) de que ha dado al inquilino el tiempo legal que exige el estado para una notificación de desahucio. El tribunal notificará al inquilino a través de una citación, así que no se preocupe por notificar al inquilino usted mismo.
La vista judicial es su única oportunidad para demostrar que el inquilino necesita ser desalojado de la vivienda. Sea honesto sobre la situación y deje que su documentación y pruebas sobre la situación demuestren su punto. Tendrá que llevar los siguientes elementos a la audiencia judicial:
Si las probabilidades están a su favor durante la audiencia judicial, entonces el juez informará a su inquilino de cuánto tiempo tiene antes de que tenga que abandonar la propiedad. Esto puede ser desde 48 horas hasta una semana, dependiendo de las leyes locales. Si el inquilino no desaloja la propiedad a tiempo (antes de que se acabe el tiempo), entonces tendrá que ponerse en contacto con las autoridades locales para que acompañen al inquilino fuera de la propiedad y retiren todas sus pertenencias de la propiedad y de la acera. Aunque las cosas no siempre pueden llegar a esto, sucede – así que prepárate para lo peor.
Para cobrar el dinero que se le debe en concepto de alquiler vencido, tendrá que presentar una demanda de menor cuantía para perseguir el dinero del alquiler. El juez probablemente fallará a su favor, y si este es el caso, entonces usted puede dar al empleador del inquilino (si tienen uno), la orden judicial formal. Aquí es donde entra en juego la frase «embargar el salario»: esto requiere que el empleador embargue el salario del inquilino. Esto significa que usted, el propietario, cobrará antes que el inquilino por su trabajo para poder pagar las deudas de alquiler del inquilino.
Cómo manejar futuros desalojos
Si espera evitar desalojos en el futuro (que seguro que sí), puede ayudarse investigando a fondo a los posibles inquilinos antes de aprobar sus solicitudes de alquiler. Esto incluye la comprobación de los antecedentes, la verificación del crédito, los registros de empleo y el historial de alquiler. Asegúrese de pedir referencias a sus empleadores actuales y pasados, así como a los anteriores propietarios o administradores de la propiedad. No hay nada más útil que ponerse en contacto con el antiguo casero o administrador de la propiedad del inquilino para ver cómo fue su experiencia de alquiler con este inquilino en concreto. Una vez que haya reunido toda la información posible sobre el inquilino, podrá decidir si parece un buen candidato para el alquiler. Es mejor estar seguro ahora que lamentarse después!
Publicado el 12 de septiembre de 2019