Uno de los mayores obstáculos con los que todo inversor en terrenos tiene que luchar es cómo encontrar el «valor de mercado» de los terrenos baldíos.
Puede parecer un dilema extraño para un inversor inmobiliario convencional, pero créame: si alguna vez ha tratado de encontrar comps o datos de valoración relevantes para una parcela de terreno sin edificar, sabe lo desafiante que puede ser clavar un valor concreto para este tipo de bienes inmuebles.
Especialmente para aquellos que están en el negocio de la venta de terrenos, presenta un reto importante, porque las conclusiones que sacamos sobre este número afectarán a todo lo demás en el proceso, y la mayoría de los datos que necesitamos simplemente no están ahí.
Antes de entrar en las complejidades de la valoración de la tierra, vamos a establecer una comprensión fundamental de cómo funcionan las tasaciones de bienes raíces.
En la gran mayoría de las transacciones de bienes raíces (especialmente cuando la financiación está involucrada), los compradores y los prestamistas contratarán a un tasador profesional para verificar el valor de los bienes raíces que se compran y/o financian. El tasador elaborará un informe completo que considera tres enfoques de valoración clave:
- El enfoque de los ingresos
- El enfoque de los costes
- El enfoque de comparación de ventas
- Estás buscando una idea realista de lo que te costará vender esta propiedad rápidamente. ¡Usted es serio acerca de conseguir esta cosa vendida, y quiere algunas respuestas honestas.
- Si este agente resulta ser legítimamente útil, es posible que realmente quiera contratarlos para el trabajo! Esto les animará a darle la hora del día y ofrecer algunas respuestas legítimas.
Estos son ampliamente considerados como los métodos más fiables para determinar el valor de mercado de una propiedad. En la mayoría de los casos, un tasador utilizará al menos dos (si no los tres) de estos métodos para llegar a su conclusión final. He aquí un rápido resumen de cómo funciona cada uno de ellos:
Enfoque de los ingresos
La idea que subyace a este enfoque es determinar la cantidad de ingresos continuos (es decir, los ingresos por alquiler o arrendamiento) que se puede esperar que produzca la propiedad en cuestión. Para determinar esta cifra, el tasador se fijará en el «alquiler de mercado» de la zona. En otras palabras, ¿cuáles son las propiedades similares que se alquilan o arriendan actualmente en el mismo mercado? El tasador observará varias propiedades similares (teniendo en cuenta su tamaño, ubicación, condición, servicios, etc.) con el fin de tener una idea de la cantidad de ingresos que la propiedad en cuestión podría producir.
Enfoque de costes
Con este enfoque, el tasador tratará de determinar lo que costaría reconstruir exactamente la misma estructura desde cero. El tasador calculará un coste estimado de construcción, basado en los precios actuales (menos la depreciación, más el terreno) y lo utilizará para obtener una medida del valor de la propiedad.
Hay un montón de grandes suposiciones que viven dentro de este enfoque (a saber, el coste de los materiales de construcción, y la suposición de que nadie pagará nunca más por una propiedad que el coste de las mejoras). El enfoque del coste es una consideración importante – pero casi nunca es suficiente para utilizar este enfoque por sí mismo para determinar el valor justo de mercado de una propiedad.
Enfoque de comparación de ventas
Con este método de valoración, el tasador mirará las cifras de ventas recientes de propiedades similares en la zona (es decir, los precios que las propiedades similares se han vendido en la historia reciente). Con este enfoque, el tasador está haciendo la suposición general de que un comprador normal no pagará más por la propiedad en cuestión de lo que otros han pagado recientemente por propiedades similares en la misma zona.
Los tasadores sólo tendrán en cuenta los datos de las propiedades que se han vendido realmente porque son números concretos y (en teoría) representan los precios de compra reales que se han pagado. Los tasadores suelen encontrar estos datos en varios registros públicos, agentes inmobiliarios, otros tasadores, etc.
El problema con los terrenos
Estos enfoques de valoración suelen funcionar bastante bien para casas, apartamentos, edificios comerciales y similares, pero los terrenos vacíos son una historia completamente diferente.
En la gran mayoría de los casos, los datos necesarios para sacar estas conclusiones para un terreno vacío simplemente no están disponibles.
El Enfoque de los Ingresos normalmente no se aplica, porque a menos que la propiedad esté siendo arrendada a un agricultor o cazador, o esté generando ingresos por algún otro medio, es muy inusual que un lote vacante genere algún tipo de ingreso regular.
El Enfoque de Costes no se aplica, porque por la naturaleza del hecho de que es un terreno vacante, no hay mejoras a tener en cuenta.
El Enfoque de Comparación de Ventas puede aplicarse, pero sólo si hay suficientes comps vendidos a tener en cuenta (y muchas veces, no los hay). En la mayoría de los casos, hay MUCHO menos comps de ventas disponibles para terrenos que para casas y otras propiedades mejoradas… e incluso cuando los comps existen, son mucho más difíciles de cuantificar que las propiedades mejoradas. Mirar diferentes lotes vacíos es difícilmente una comparación «manzanas con manzanas», y es una ciencia muy imperfecta en el mejor de los casos.
Es un dilema frustrante para los inversores en terrenos porque es extremadamente importante para nosotros entender el valor de mercado de una propiedad. Este número impulsa todo lo demás en el proceso (el precio de la oferta, el coste de los impuestos de la propiedad, los costes de mantenimiento, los costes de cierre, el margen de beneficio al vender, etc.).
Si no podemos estar seguros del valor de mercado de una propiedad, tendremos que vivir con cierto nivel de ambigüedad – y la ambigüedad nunca es ideal, especialmente cuando estás invirtiendo mucho dinero en una propiedad en la que no puedes permitirte equivocarte.
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¿Qué impulsa el valor del terreno?
Desgraciadamente, no existe una «varita mágica» a la hora de valorar un terreno. Como cualquier tasador inmobiliario puede decirle, es prácticamente imposible llegar al punto de 100% de certeza sobre el valor de mercado de cualquier propiedad, y eso es especialmente cierto para los terrenos no mejorados.
La buena noticia es que casi siempre hay una manera de llegar a un «valor aproximado» de una propiedad, incluso con un terreno en bruto.
Aunque no es un enfoque de valoración en blanco y negro, hay una serie de medidas fiables que puede utilizar para sentirse seguro con el valor de una posible propiedad antes de hundir su propio dinero en ella.
Cuando estoy evaluando seriamente una posible inversión en terrenos, empiezo por mirar varios factores diferentes y me pregunto: «¿Qué importancia tendrán estos factores para mi comprador final?»
¿Cómo está zonificada la propiedad?
¿Qué uso se le puede dar a este terreno?
¿Puede alguien usarlo para construir una casa? ¿Un edificio de oficinas? Fábrica?
¿Es más adecuado para la agricultura? ¿Caza? ¿Minería?
Asegúrese de que entiende lo que usted (o su futuro comprador) podrá hacer con la propiedad de acuerdo con el departamento de zonificación y planificación local.
En muchos casos, una propiedad puede ser útil para más de un propósito, y eso también vale la pena considerarlo.
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¿Cuál es el inventario disponible en el mercado?
¿Es esta una propiedad única o hay cientos de otras exactamente iguales en el mercado ahora mismo?
Si tiene un terreno con una ubicación increíble (o vista, o acceso, o recursos, etc.) a diferencia de cualquier otro en la zona, eso probablemente valga algo.
Sin embargo, si su propiedad es una de un centenar de otras exactamente como ella, y todas las cuales están actualmente listadas para la venta – eso hará que sea mucho más difícil vender su propiedad a un precio superior.
¿Cuáles son los precios de las propiedades similares listadas en la vecindad cercana?
Suponga por un momento que usted es el dueño de esta propiedad que está evaluando.
Si usted listó esta propiedad para la venta hoy, ¿qué tipo de «competencia de venta» tendría que lidiar en la vecindad inmediata?
Si usted es capaz de adquirir la propiedad en cuestión por el precio que desea, ¿podrá volver a listarla, y listarla a un precio que es significativamente más alto de lo que pagó por ella, Y excesivamente más bajo que todas las otras propiedades en la zona? Así es como se gana dinero como flipper de terrenos, y es otra consideración clave para determinar lo que debería estar dispuesto a pagar por una parcela de terreno vacante.
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¿Qué tan deseable es la propiedad?
Piense en esto como el enfoque del «sentido común».
La primera vez que vio esta parcela de tierra, ¿cuál fue su primera impresión? ¿Había algo que le pareciera interesante, deseable, atrayente o atractivo? Sea sincero consigo mismo: ¿había algo sexy en ella? ¿Es probable que atraiga el interés de alguien más? ¿Está viendo un terreno precioso, arbolado, en la ladera de una montaña – o es un páramo seco, estéril y hostil?
Si se esfuerza por crear un gran listado de propiedades, ¿qué tan hermoso podrá hacer que esta propiedad se vea? ¿Puede dar a los compradores una oferta que no puedan rechazar?
¿Cuáles son los costes de mantenimiento asociados a la propiedad?
Suponga que compra una parcela de tierra y no es capaz de revenderla inmediatamente.
¿Qué pasa si tiene que mantenerla durante 6 meses? ¿12 meses? 2 años?
Si se ve obligado a mantener esta propiedad durante más tiempo del que desea, ¿cuánto le costará (por ejemplo – impuestos sobre la propiedad, cuotas de la asociación, evaluaciones, etc.)? ¿Puede permitírselo? ¿Merece la pena el riesgo?
Por suerte, los costes de tenencia de los terrenos vacíos suelen ser bastante baratos… pero si encuentra que una propiedad tiene unos impuestos sobre la propiedad o unas cuotas de la asociación inusualmente altas, querrá tener en cuenta ese pequeño riesgo en la ecuación.
¿Tiene la propiedad acceso por carretera?
Cuando se trata de terrenos vacíos, esto es algo importante, y tiene enormes implicaciones para lo que vale una propiedad.
Siempre es importante verificar que un terreno baldío tenga acceso por carretera (o algún tipo de servidumbre legal) para que el propietario (sea usted, o su futuro comprador) pueda realmente llegar a él.
Si no tiene ningún punto de acceso legal (y créame, hay un número sorprendente de lotes vacíos que no lo tienen), su propiedad bien podría estar en la luna. Asegúrese de que la propiedad tiene acceso legal, y si usted decide tirar los dados en una propiedad sin salida al mar, asegúrese de que está pagando casi nada por ella.
¿Cuál es el tamaño, la forma & dimensiones de la propiedad?
Piense en lo que esta propiedad podría ser utilizada algún día. ¿Es la parcela lo suficientemente grande? ¿Tiene una forma extraña? ¿Está situada al lado de algo que disminuya significativamente su atractivo? Tome nota mentalmente de cualquier bandera roja que se encuentre… estos pueden ser problemas serios que influirán en el valor de la propiedad.
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¿Qué tan cerca está esta propiedad de las comodidades y servicios locales?
Considere qué tipo de comodidades o atracciones locales estarán disponibles para el dueño de esta propiedad. ¿Tendrán una tienda de comestibles al otro lado de la calle o tendrán que conducir 3 horas para llegar allí? ¿Será capaz de comercializar la ubicación de la propiedad como algo bueno?
Esto está estrechamente relacionado con la deseabilidad de la propiedad y su uso más alto y mejor. Si el uso más obvio de la propiedad es construir una casa unifamiliar, aparcar una casa móvil o mantener cualquier tipo de residencia, entonces esta métrica se vuelve aún más importante a considerar.
¿Cómo son las propiedades colindantes?
Las propiedades de al lado pueden tener algunas implicaciones importantes para el valor y la «vendibilidad» de una parcela de tierra (e.p. ej. – Piénselo, ¿preferiría vivir/trabajar al lado del Parque Nacional de los Glaciares o de un laboratorio de metanfetamina?).
A la mayoría de la gente le importa mucho quiénes son sus vecinos, así que intente hacerse una buena idea de cómo las propiedades colindantes podrían afectar a la conveniencia de su propiedad. Si las propiedades colindantes tienen algún problema obvio que está fuera de su control, querrá pensar cuidadosamente en lo que esto significa para el valor de la propiedad.
¿Está la propiedad situada en una zona de inundación?
Cuando las propiedades están situadas dentro de una zona de inundación, el coste del seguro de inundación puede ser muy caro, y este coste añadido de la propiedad puede tener un GRAN impacto negativo en la viabilidad de las mejoras de construcción en la propiedad.
Para hacerse una idea de si una propiedad está situada dentro de una zona inundable, consulte el sitio web de la FEMA o FloodTools.com y haga una búsqueda de propiedades para ver si su propiedad está situada dentro o cerca de una zona de inundación.
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Hacks de valoración de terrenos
Aunque los datos para la valoración de terrenos vacíos son escasos en la mayoría de las áreas, todavía hay algunos enfoques alternativos que pueden ayudarle a centrarse en un valor realista de la propiedad que está evaluando. Aquí hay un par de trucos que utilizo regularmente…
Recorrer la MLS
Nota: En 2015, Trulia fue adquirida por Zillow (y Zillow ha hecho algunas grandes mejoras en su base de datos de comps de ventas de terrenos). Si te diriges a Zillow, puedes utilizar este mismo proceso para encontrar listados de terrenos actuales Y comps de ventas de terrenos recientes en tu área. También puede utilizar Redfin para determinar los valores de mercado aproximados de la misma manera (pero con mejores opciones para el análisis de datos), como explico en esta entrada del blog.
Este enfoque está lejos de ser perfecto (por razones obvias), pero hace una cosa bastante bien… le informará de qué tipo de competencia está tratando (y lo que esos vendedores están esperando obtener de su propiedad). En otras palabras – si usted fuera a listar su propiedad en venta en este mercado hoy, ¿con qué otros listados tendría que competir?
Tómese un minuto y haga los cálculos. Una vez que entienda el precio por el que su propiedad tendrá que ser listada para parecer la mejor oferta en el mercado, esto le dará una mejor perspectiva para el valor potencial de la propiedad en contraste con lo que está actualmente disponible en el mercado (porque si usted está ofreciendo la mejor oferta y anunciándola bien, teóricamente será la primera en venderse).
Calculadora de valoración de Price Boss
Si quieres llevar esto unos pasos más allá, otra forma inteligente de realizar este ejercicio es con un valorador de inmuebles llamado Price Boss (como explico con mucho más detalle en esta entrada del blog). Price Boss te permite copiar y pegar los datos en bruto de cualquier mercado de sitios web como Zillow, LandWatch y Craigslist y, en última instancia, llegar a una decisión mucho más basada en datos.
Este vídeo explica cómo funciona…
Nota: Como se ha mencionado anteriormente, puedes ayudar a apoyar este sitio Y obtener un descuento de 100 dólares en Price Boss Pro si utilizas el código de cupón RETIPSTER durante el proceso de compra. Disfrute!
Compruebe Price Boss aquí
Price Boss no es una «bala mágica», pero es MUCHO mejor que simplemente ir con su instinto después de ver algunos listados vagamente similares en la zona.
Al igual que cualquier calculadora u hoja de cálculo, la fiabilidad de Price Boss depende en gran medida de la calidad de la información con la que comienzas, pero si eres inteligente sobre cómo trabajas con la información, puede ser útil para darte mucha más confianza sobre cuáles son los valores del suelo en cualquier área determinada.
Contactar con agentes inmobiliarios locales
De nuevo, esto está lejos de ser un método infalible, pero ayuda a «contar la historia» de lo que su propiedad objeto de estudio puede ser probable que se venda.
Es ciertamente útil mirar los datos del mercado en su ordenador, pero hay todo otro nivel de valor que viene de levantar el teléfono y llamar a algunos agentes inmobiliarios locales.
Cuando encuentro un agente local que realmente tiene algo de experiencia en la venta de lotes vacíos en la zona, les pregunto algo como esto…
«Supongamos que soy dueño de esta propiedad libre y clara y quiero ponerla a la venta con usted hoy. ¿A qué precio tendría que ponerla para venderla en 6 meses?»
Este tipo de declaración le dice al agente un par de cosas:
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Mientras mantiene estas conversaciones, preste mucha atención a los precios que le sugieren. Si lanzan algunos números que claramente no van a funcionar para usted, ahora es el momento de resolver eso (en lugar de después de que ya haya comprado la cosa).
Otra cosa a tener en cuenta es que en realidad podría querer contratar a una de estas personas para listar esta propiedad en el futuro. No hace daño empezar a llegar y hacer conexiones con los agentes en el extremo delantero como este. Sus servicios podrían ser realmente útiles.
Mi principal advertencia sería esta: No pongas demasiada fe en la opinión de UN agente. Hay un montón de agentes inmobiliarios despistados por ahí, especialmente cuando se trata de terrenos vacíos. Si decide realizar este ejercicio, asegúrese de que recibe la opinión de al menos 2 o 3 agentes (cuantos más mejor).
Reconociendo el valor oculto
En algunos casos, el valor de una propiedad es un poco más difícil de reconocer.
Sobre el papel, puede que no haya mucho valor en la ubicación de la propiedad, o en lo que se puede utilizar, pero todavía hay una gran cantidad de valor en lo que está creciendo en ella.
Esté atento a cualquier valor que se pueda obtener mediante la cosecha de madera. Si observa que una propiedad está situada en una zona densamente arbolada, puede merecer la pena investigar más a fondo. Un consultor forestal profesional puede ayudarle a hacerse una idea de lo que vale la madera de un terreno.
También tenga en cuenta que, dependiendo de una serie de factores, la eliminación de árboles tiene el potencial de aumentar o disminuir el valor y la utilidad de una propiedad. En algunos casos, el desbroce del terreno (o la elección de las zonas adecuadas para el desbroce) puede hacer que una propiedad sea más fácilmente utilizable para el desarrollo. En otros casos, una densa cobertura arbórea puede fomentar la vida silvestre y hacer que una propiedad sea más útil para fines recreativos.
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Otro punto potencial de valor son los derechos minerales de la propiedad (que no siempre se transfieren automáticamente a un nuevo propietario con los derechos de superficie).
Los derechos de superficie son exactamente como suenan: son sus derechos a poseer y utilizar la superficie de la tierra. Dependiendo del tipo de propiedad que posea, los derechos de superficie le permiten desarrollar la tierra de acuerdo con la zonificación local y la ordenanza de planificación.
Los derechos minerales se aplican a todo lo que existe bajo la superficie. Esto incluye el carbón, el gas natural, el petróleo o cualquier otro producto que pueda ser extraído. Si su terreno está situado en una zona con estos recursos energéticos, y si usted es propietario de los derechos minerales de su terreno, puede venderlos o arrendarlos a una parte interesada. Ambas opciones tienen sus pros y sus contras, y puedes ganar dinero cobrando los derechos de autor o los intereses de explotación. Será usted quien decida cuál prefiere.
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Cuando una propiedad tiene valor para ofrecer en forma de madera o minerales sin explotar, este valor añadido a menudo no se tiene en cuenta simplemente mirando los aspectos básicos como el tamaño, la forma, la ubicación, la zonificación y las propiedades similares cotizadas en la zona. Puede haber un valor real en juego cuando una parcela tiene ricos recursos naturales, y estos pueden presentar algunas grandes oportunidades que muchos otros inversionistas de la tierra pasarán por alto.
Perspectiva de un Tasador
Ahora que has escuchado la opinión de un inversionista de la tierra sobre este tema, quería profundizar un poco más y obtener la perspectiva de un tasador sobre cómo evalúan la tierra vacante.
Me puse en contacto con Ryan Lundquist (fundador del Sacramento Appraisal Blog y tasador certificado en el Estado de California) para que me diera su opinión sobre cómo enfocaría la tarea de valorar los terrenos.
Cuando se trata de valoraciones inmobiliarias, la palabra de este tipo tiene mucho peso, porque trabaja en este mundo todos los días. Como tasador profesional, entiende cómo enfocar este proceso utilizando los estándares convencionales que están bien establecidos en la industria inmobiliaria.
Aquí tienes un resumen de una entrevista Q&A que elaboramos sobre este tema…
¿Cuáles son los factores más importantes que miras para determinar el valor de un terreno vacío?
Honestamente, no es fácil determinar un valor aproximado de un terreno porque hay muchos factores a tener en cuenta (como veremos a continuación). Además, como tengo una licencia estatal para tasar propiedades, tengo que respaldar los valores que doy, ya sea un valor aproximado verbal o una tasación completa por escrito. Soy esencialmente responsable de cualquier valor que doy, así que es por eso que puede ser un reto cuando la gente me llama y dice: «No necesito una evaluación completa, pero sólo un valor rápido». Entiendo lo que la gente está pidiendo, pero ya que en realidad tengo que apoyar el valor que doy, es más complicado por mi parte.
Hablemos de la ubicación, la zonificación y la topografía. Por qué son importantes estas cosas? ¿Qué hay de estos tres factores que podrían hacer que el valor de una propiedad suba o baje?
Todo el mundo sabe que los bienes raíces tienen que ver con la ubicación. Un sitio al lado de un vertedero tóxico, por ejemplo, probablemente no va a alcanzar altos dólares, pero un lote vacante en un barrio de lujo va a valer mucho más.
Dicho esto, no todos los lotes vacantes son creados iguales y aquí es donde la zonificación entra en juego. La zonificación nos ayuda a decir para qué se puede utilizar el sitio legalmente. Esto significa que si un terreno baldío está zonificado para viviendas y se puede dividir en cuatro lotes edificables, esto podría tener mucho más peso que un terreno que no es edificable en absoluto (por la razón que sea). Por otro lado, si la zonificación sólo permite un uso industrial de la propiedad, vale la pena considerar si ese uso puede realizarse plenamente en el mercado actual. En otras palabras, ¿es un buen mercado para mejorar una parcela industrial?
Por último, la topografía es crucial. Dos parcelas distintas pueden tener el mismo tamaño exacto sobre el papel, pero si una de ellas está en una pendiente pronunciada y tiene muy poco espacio edificable, la parcela que realmente es utilizable podría valer mucho más.
En su opinión, ¿es el terreno baldío un tipo de inmueble difícil de valorar? Si es así, ¿por qué?
A veces parece difícil porque definitivamente hay menos comps. La escasez de datos siempre hace que las valoraciones sean más difíciles. Dado que la mayor parte de mi trabajo implica lotes que ya han sido mejorados, eso es definitivamente parte de por qué me lleva más tiempo.
(Nota: Cuando los datos están disponibles, este es el tipo de contexto visual que a Ryan le gusta proporcionar a sus clientes)
Cuando un tasador clava el valor de una parcela vacía, ¿cuánta desviación (o «falta de fiabilidad») crees que hay en esta cifra y por qué?
Honestamente depende del tasador y de la calidad del informe. No hay una respuesta final «estándar» real a esta pregunta. El lector de un informe de tasación tendrá que olfatear si parece legítimo o no. ¿Cuenta el informe con una historia convincente de valor para que el valor tenga un sentido razonable?
¿Cuánto peso e importancia le daría a los siguientes factores?
El valor de tasación de la propiedad:
Supongo que realmente depende de lo buena que sea la tasación. Algunas zonas pueden ser mejores que otras. Sin embargo, una consideración importante es que las evaluaciones en mi área por lo menos se basan en cuando la propiedad fue comprada en lugar del valor de mercado actual. Esto significa que la tasación de un terreno comprado hace 15 años puede mostrar un valor muy inferior al que el mercado actual está dispuesto a pagar. Personalmente, casi no presto atención a la evaluación por esta razón.
Los precios de lista de lotes similares en la zona:
Creo que el precio de lista de propiedades similares puede decir algo sobre el valor, aunque a veces los listados están fuera de sincronización con el mercado. Presto atención a ellos (así como a las transacciones pendientes y retiradas), pero siempre es importante juzgar cada uno por sí mismo, y determinar si dice algo sobre el mercado o no. Me interesa saber cuánto interés han tenido propiedades similares por parte de los compradores cuando se exponen al mercado abierto y cuántos días han pasado en el mercado también. Puede ser revelador si los listados no se están vendiendo a un determinado nivel o si están teniendo mucho interés a un determinado precio.
La cantidad de inventario (de propiedades similares) en el mercado:
Esto es importante porque cuando hay más inventario en un mercado, tiende a bajar el precio (debido a la mayor competencia). Esto es economía básica. Cuando hay más oferta que demanda, los precios bajarán inevitablemente.
Para el típico inversor en terrenos que está tratando de fijar un «valor aproximado» de un terreno vacío (SIN pedir una tasación), ¿hay algún error de valoración común o ideas erróneas peligrosas con las que deberían tener cuidado?
Yo diría que hay que asegurarse de comparar manzanas con manzanas. Un lote puede parecer muy competitivo en el papel, pero cuando se conduce por o al menos verlo en Google «Street View», las diferencias pueden ser evidentes. También recomendaría hablar con la ciudad para asegurarse de que el uso del suelo y la zonificación se entienden. Digo esto porque a veces la información proporcionada en los registros de impuestos puede no ser exacta. La palabra definitiva debe venir del departamento de planificación en lugar de los registros publicados que pueden no haber sido actualizados en años.
Es un arte, no una ciencia.
Créame, me encantaría darle un enfoque claro y cristalino para la valoración de la tierra que siempre funcione, cada vez – pero no es tan simple (y si alguien trata de decirle lo contrario, yo sería muy sospechoso de lo que están tratando de venderle). El hecho es que incluso la opinión de un tasador debe tomarse con un grano de sal. Cuando hablamos de bienes raíces (o cualquier otro producto o servicio, para el caso), la regla final es esta:
Vale lo que alguien esté dispuesto a pagar por él.
Los datos (cuando estén disponibles) pueden darnos una idea medianamente decente al respecto, pero no es algo por lo que debas apostar tu vida. Al final del día, el valor depende sobre todo de encontrar el comprador adecuado, para la propiedad adecuada, en el momento adecuado. Extraer el máximo valor de cualquier pieza de bienes raíces es un arte, no una ciencia.
Foto de Elizabeth Gottwald
Cuando se trata de determinar el valor de la tierra – lo mejor que puede hacer es realizar una cantidad razonable de investigación. Tómese el tiempo que necesita para considerar cuidadosamente los elementos enumerados anteriormente. Desentierre cualquier dato que pueda encontrar con herramientas como AgentPro247 o DataTree, mire otras propiedades listadas localmente en Zillow y use el mejor y más imparcial juicio que pueda manejar.
Al final del día, si está haciendo ofertas que son lo suficientemente bajas, debería ser capaz de protegerse de la mayoría de los riesgos de la inversión en terrenos.
Debido a la dificultad de conseguir valoraciones perfectas, deberías darte un colchón saludable para ayudar a compensar cualquier error de juicio que puedas estar cometiendo en el camino. Esta es la forma en que lo he estado haciendo durante años, y aunque no siempre lo he hecho a la perfección, nunca me he metido en problemas – y eso es algo que la mayoría de los inversores inmobiliarios no pueden decir por sí mismos.