El rendimiento de la deuda es una métrica sencilla que se utiliza para determinar el riesgo de un préstamo propuesto. La fórmula es

Rendimiento de la deuda = Ingresos netos de explotación (NOI)/importe del préstamo

Aunque es muy fácil de calcular, el prestamista debe determinar si el resultado es una inversión que merece la pena para ellos dado el tipo de propiedad y las condiciones del mercado. Por lo general, el diez por ciento (10%) se considera el rendimiento mínimo de la deuda para un préstamo. Esencialmente, cuanto menor sea el Rendimiento de la Deuda, mayor será el riesgo del prestamista.

El Rendimiento de la Deuda se calcula independientemente de las tasas de capitalización («cap rate»), los tipos de interés o los periodos de amortización. Es una forma rápida y sencilla de evaluar el riesgo de un préstamo, pero no es el único criterio para analizar un préstamo. Otros dos criterios para evaluar un préstamo son la relación préstamo-valor («LTV») y la relación de cobertura del servicio de la deuda («DSCR»). Un préstamo propuesto debe estar respaldado por el Rendimiento de la Deuda y cumplir con los requisitos de LTV y DSCR determinados por el prestamista.

Por ejemplo, el DSCR puede ajustarse para adaptarse a la «caja» de un prestamista cambiando el periodo de amortización. En la tabla siguiente, si se amplía el periodo de amortización en cinco (5) años, pasando de 20 a 25 años, el DSCR aumenta de 1,15x a 1,22x. Si el prestamista tenía un requisito de DSCR de 1,20x, ese pequeño ajuste puede marcar la diferencia a la hora de conseguir un préstamo o no.

El ajuste del periodo de amortización no afecta al Rendimiento de la Deuda. En el ejemplo (se supone un NOI de 100.000 dólares, una tasa de capitalización del 10% y un LTV del 75%) anterior, el Rendimiento de la Deuda se calcularía de la siguiente manera:

Rendimiento de la Deuda = Ingresos Netos de Explotación (NOI)/ Importe del Préstamo

Rendimiento de la Deuda= 100.000 dólares/ 750.000 dólares

Rendimiento de la Deuda= 13.33%

La rentabilidad de la deuda proporciona al prestamista una medida de riesgo independiente del tipo de interés, a diferencia del DSCR y el LTV. Dadas las recientes condiciones del mercado (antes de la COVID-19), en las que los bajos tipos de interés y los comprimidos tipos de capitalización eran la norma, los importes de los préstamos determinados únicamente por el DSCR y el LTV proporcionaban poca comodidad en un entorno de tipos de interés crecientes.

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