Desde la Gran Recesión, que comenzó oficialmente en diciembre de 2007, la mediana de los precios de la vivienda en el área de Denver ha aumentado en un porcentaje mayor que en cualquier otra ciudad importante de Estados Unidos.

Este es uno de los datos más significativos de un nuevo informe de ATTOM Data Solutions, pero no es el único relacionado con Colorado. De las 149 áreas metropolitanas analizadas por el servicio, Greeley quedó en primer lugar, con precios un 87% por encima de los máximos anteriores a la recesión, incluso más que el 80% de Denver. Y Fort Collins no se quedó atrás, con un aumento del 76%.

Todd Teta, director de producto y tecnología de ATTOM, facilitó a Westword las cifras en bruto que sustentan las principales conclusiones del estudio, incluidas las relativas a Denver y otras localidades de Colorado, especialmente a lo largo del corredor urbano. Pero aunque reconoció por correo electrónico los signos que indican que Denver puede estar cambiando a un mercado de compradores, como teorizó la experta inmobiliaria local Veronica Collin en un post de julio, no cree que la transición se haya producido todavía.

De hecho, la ganancia del vendedor (la diferencia entre la mediana de los precios de compra y la mediana de los precios de venta, que refleja cuánto gana el vendedor típico en una transacción) en el área estadística metropolitana de Denver-Aurora-Lakewood, o MSA, se sitúa actualmente en 133.000 dólares, casi el doble de la media nacional de 67.500 dólares. Y eso es modesto en comparación con Boulder, donde los vendedores suelen cosechar 194.741 dólares.

En cuanto a los precios de las viviendas, ATTOM utiliza una métrica diferente a la de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del área metropolitana de Denver; la primera establece la etiqueta mediana en el MSA de Denver para el segundo trimestre de 2019 en 408.000 dólares, mientras que la segunda cifra el precio medio de venta en 499.807 dólares. Pero las cifras de ATTOM indican cuánto se han disparado los precios en la última década. En el primer trimestre de 2005, por ejemplo, la mediana del precio de la vivienda en Denver era de 213.000 dólares, y tocó fondo en el primer trimestre de 2009 con 167.500 dólares.

Aquí hay un gráfico de ATTOM que muestra las diez MSA con una población superior a un millón que han experimentado las mayores subidas porcentuales de la mediana del precio desde antes de la recesión, con Denver a la cabeza.

Según Teta, la preeminencia de Denver en este sentido tiene que ver con «múltiples factores», entre ellos «el empleo regional, los salarios, el coste de la vida, los impuestos sobre la propiedad, la política, la reputación, la demografía y el estilo de vida»

Subraya «el descenso relativamente grande de la tasa de desempleo de Colorado desde el final de la Gran Recesión, del 8,7% en 2010 al 2,7% en 2017 y al 3,3 en 2018. El estado tuvo la segunda tasa más baja del país en 2017 y ocupó el puesto 14 en 2018. Eso está muy por debajo de su puesto 31 en 2012. Al mismo tiempo, el salario medio anual de Denver ha aumentado más o menos al mismo ritmo que la ganancia nacional desde 2012.»

Además, continúa Teta, el gran crecimiento de la población de Denver (el número de residentes del área metropolitana subió más de 388.000 en ocho años), ha llevado a «la demanda de vivienda, que juega un papel enorme en cómo fluctúan los precios de la vivienda».»

La tendencia también entra en juego, señala. Como se ha visto anteriormente, Austin, que, al igual que la Mile High City, es ampliamente considerada como un lugar de moda para vivir, especialmente por los millennials, fue la segunda ciudad, después de Denver, en el porcentaje de aumento del precio medio de la vivienda desde la recesión entre las principales ciudades de Estados Unidos, con un 77%.

Cuando se le pregunta por las subidas de precios en lugares como Greeley y Fort Collins, Teta cita el bajo desempleo y los salarios relativamente altos allí, también: «Los salarios medios en los condados de Denver, Boulder, Arapahoe y Douglas oscilan entre los 64.000 y los 70.000 dólares, lo que los sitúa por encima de la media nacional de unos 57.300 dólares en el cuarto trimestre de 2018.» Pero podría haber vientos en contra: Reconoce que durante este mismo periodo, «el condado de Larimer estuvo por debajo de la media nacional.»

El dinero que se gana con la venta de casas en Denver también ha influido en la tenencia de la vivienda, es decir, la cantidad de tiempo que los tipos del área metropolitana permanecen en sus moradas. «Los propietarios de viviendas en el área de Denver se mudan antes que en casi todo el país, permaneciendo en sus casas una media de 6,9 años frente a 8,1 años en todo el país», revela Teta. «Denver tiene el tercer periodo de permanencia más corto de las MSA analizadas en el último informe.»

El precio de lista para esta casa en el 475 de la calle Madison es de 4,5 millones de dólares.

Google Maps

Gracias, continúa, «la cifra de Denver ha bajado un poco en los últimos dos años, mientras que la del país ha subido. Pero el área de Denver ha seguido más o menos las tendencias nacionales, con el período de tiempo medio antes de vender creciendo significativamente. El número de Denver es casi el triple de lo que era a principios de 2009 (2,4 años a principios de 2009); el número nacional era más del doble de lo que era a principios de 2008 (3,5 años).»

A pesar de los altos precios, el mercado en Colorado sigue siendo saludable en la estimación de Teta, como lo demuestra que el estado tiene el décimo menor número de ventas en dificultades, que «muestra que los coloradenses compraron casas a precios que podían pagar más que la mayor parte del país. Menos ejecuciones hipotecarias significan menos casas descuidadas o vacías, lo que impulsa los valores y hace que los vecindarios sean más atractivos»

Al mismo tiempo, sin embargo, la cantidad de dinero que los vendedores ganan por la compra de una casa ha caído un 5 por ciento en Denver durante el último año. «Hay que tener cuidado aquí en leer demasiado en un cambio interanual para un solo trimestre», advierte Teta. «La cifra ha bajado un poco respecto al segundo y tercer trimestre del año pasado, pero sigue siendo realmente excelente. No obstante, cualquier vendedor potencial o agente inmobiliario que preste atención al mercado del área de Denver verá que los márgenes de beneficio han bajado. Aunque los precios están en máximos históricos, la tendencia a la baja de los beneficios es un factor clave a tener en cuenta, dado que los mercados inmobiliarios funcionan por ciclos y éste nunca ha sido más alto»

¿Sugiere eso que el mercado local ha tocado techo, lo que podría desencadenar el mencionado cambio a un mercado de compradores? Teta no descarta la posibilidad. «Denver vio una ganancia de precios del 6 por ciento del primer al segundo trimestre y una ganancia del 2 por ciento con respecto a hace un año. No está mal, pero no es genial. Ambas cifras fueron muy inferiores a los saltos nacionales del 10,8 y el 6,4 por ciento, respectivamente. A pesar del habitual aumento de los precios en primavera, las cifras del área de Denver fueron algo tibias y siguieron a un periodo del año pasado en el que los precios descendieron un poco»

No obstante, continúa, «el mercado del área de Denver ha superado los máximos de antes de la recesión mejor que la mayoría de las zonas del país, y sigue siendo un mercado de vendedores importante. Pero las tendencias recientes sugieren que el mercado regional, al igual que muchos en todo el país, puede estar enfriando y listo para algún tipo de caída».

• Negocios
• Noticias
Michael Roberts ha escrito para Westword desde octubre de 1990, desempeñando funciones como editor de música y columnista de medios. Actualmente cubre todo, desde noticias de última hora y política hasta deportes e historias que desafían la categorización.

• Contacto:
• Michael Roberts

• Sigue:
• Facebook: Michael Roberts
• Twitter: @mikerobertscolo