Cuando escucha las palabras «préstamo de dinero duro» (o «préstamo de dinero privado») ¿qué es lo primero que se le pasa por la cabeza?

¿Prestamistas de aspecto sombrío que llevan a cabo sus negocios en callejones oscuros y cobran tasas de interés por las nubes?

En años anteriores, algunas manzanas podridas empañaron la industria de los préstamos de dinero duro cuando unos pocos prestamistas depredadores intentaban «prestar para comprar», proporcionando préstamos muy arriesgados a los prestatarios utilizando bienes inmuebles como garantía y con la intención de ejecutar las propiedades. Afortunadamente, estos tipos de prestamistas de dinero duro no existen en el mercado actual, aunque sigue habiendo algún estigma residual para algunos inversores inmobiliarios que no han utilizado recientemente los servicios de un prestamista de dinero duro de buena reputación.

En este artículo, vamos a repasar los fundamentos de los préstamos de dinero duro, incluyendo:

• En qué consisten los préstamos de dinero duro.
• Los tipos de propiedades y tratos para los que los préstamos de dinero duro son apropiados.
• Qué tipo de tasas de interés y ratios de préstamo a valor a esperar.
• Los requisitos estándar del prestatario.
• Dónde encontrar un prestamista de dinero duro con experiencia para trabajar.

¿Qué es un préstamo de dinero duro?

Un préstamo de dinero duro es simplemente un préstamo a corto plazo garantizado por bienes raíces. Son financiados por inversores privados (o un fondo de inversores) en contraposición a los prestamistas convencionales como bancos o cooperativas de crédito. Los plazos suelen ser de unos 12 meses, pero el plazo del préstamo puede ampliarse a plazos más largos, de 2 a 5 años. El préstamo requiere pagos mensuales de sólo el interés o el interés y algunos principales con un pago global al final del término.

La cantidad que los prestamistas de dinero duro son capaces de prestar al prestatario se basa principalmente en el valor de la propiedad en cuestión. La propiedad puede ser una que el prestatario ya posee y desea utilizar como garantía o puede ser la propiedad que el prestatario está adquiriendo.

Los prestamistas de dinero duro se preocupan principalmente por el valor de la propiedad en lugar del crédito del prestatario (aunque el crédito sigue siendo de cierta importancia para el prestamista). Los prestatarios que no pueden obtener financiación convencional debido a una ejecución hipotecaria reciente o a una venta al descubierto pueden obtener un préstamo de dinero duro si tienen suficiente capital en la propiedad que se utiliza como garantía. Cuando los bancos dicen «No», los prestamistas de dinero duro todavía pueden decir «Sí».

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Tipos de propiedad para préstamos de dinero duro

Un prestatario puede obtener un préstamo de dinero duro en casi cualquier tipo de propiedad – incluyendo residencial unifamiliar, residencial multifamiliar, comercial, tierra e industrial.

Algunos prestamistas de dinero duro pueden especializarse en un tipo específico de propiedad como la residencial y no ser capaces de hacer préstamos de tierra, simplemente porque no tienen experiencia en esta área. La mayoría de los prestamistas de dinero duro tienen un nicho específico de préstamo con el que se sienten más cómodos. Pregúnteles por adelantado qué tipo de préstamos están dispuestos y son capaces de hacer.

Muchos prestamistas de dinero duro no prestarán en propiedades residenciales ocupadas por el propietario debido a las reglas y regulaciones adicionales (¡gracias Dodd-Frank!), pero hay aquellos que están dispuestos a vadear a través del papeleo con el prestatario. Todos los prestamistas de dinero duro harán préstamos en la primera posición, mientras que menos lo harán en la segunda posición debido al aumento del riesgo para el prestamista.

¿Para qué tipos de ofertas se deben utilizar los préstamos de dinero duro?

Los préstamos de dinero duro no son apropiados para todas las ofertas. Cuando se compra una residencia principal con buen crédito, historial de ingresos, y no hay problemas como una venta corta o ejecución hipotecaria, la financiación convencional a través de un banco es la mejor manera de ir si el prestatario todavía tiene tiempo para pasar por el largo proceso de aprobación requerido por un banco. El dinero duro es su fuente de financiación cuando los bancos no son una opción o el préstamo se necesita en un corto período de tiempo.

Los préstamos de dinero duro son ideales para situaciones como:

• Arreglar y voltear
• Préstamos para terrenos
• Préstamos para la construcción
• Cuando el comprador tiene problemas de crédito.
• Cuando un inversor inmobiliario necesita actuar rápidamente.

¿Quién debe utilizar un préstamo de dinero duro?

Los inversores inmobiliarios eligen utilizar el dinero duro por muchas razones diferentes. La razón principal es la capacidad del prestamista de dinero duro para financiar el préstamo rápidamente. En la mayoría de las situaciones, los préstamos de dinero duro pueden ser financiados en una semana. Compárelo con los 30 a 45 días que se tarda en financiar un préstamo bancario. El proceso de solicitud de un préstamo de dinero duro por lo general toma un día o dos y en algunos casos, un préstamo puede ser aprobado el mismo día. La capacidad de obtener financiación a un ritmo mucho más rápido que un préstamo bancario es una ventaja significativa para un inversor inmobiliario. Especialmente cuando el inversor inmobiliario está tratando de adquirir una propiedad con muchas ofertas que compiten, un cierre rápido con un préstamo de dinero duro llamará la atención de un vendedor y establecerá su oferta aparte del resto de los compradores que ofrecen financiación convencional lenta.

Otra razón por la que un prestatario puede optar por utilizar un préstamo de dinero duro es que han sido rechazados por los bancos para un préstamo convencional. La vida no siempre va como se planea. Las ventas cortas, las ejecuciones hipotecarias, los problemas de crédito… ocurren. Otra cosa importante que los bancos necesitan ver es el historial de ingresos. Si un prestatario potencial ha comenzado recientemente un nuevo trabajo, el banco puede denegar la solicitud de préstamo debido a un historial de ingresos insuficiente, incluso si el prestatario tiene unos ingresos saludables. Los prestamistas de dinero duro son capaces de ver más allá de estas cuestiones, siempre y cuando el préstamo sea devuelto y el prestatario tenga suficiente capital invertido en la propiedad.

Tipos de interés y puntos para los préstamos de dinero duro

Los tipos de interés y los puntos cobrados por los prestamistas de dinero duro varían de un prestamista a otro y también varían de una región a otra. Por ejemplo, los prestamistas de dinero duro en California generalmente tienen tasas más bajas que en otras partes del país ya que California tiene muchas empresas de préstamos de dinero duro. El aumento de la competencia conduce a una disminución de los precios.

Los prestamistas de dinero duro asumen más riesgo con sus préstamos en comparación con un préstamo bancario convencional. Debido a este mayor riesgo involucrado en un préstamo de dinero duro, las tasas de interés para un préstamo de dinero duro serán más altas que los préstamos convencionales. Los tipos de interés de los préstamos de capital riesgo oscilan entre el 10 y el 15%, dependiendo del prestamista específico y del riesgo percibido del préstamo. Los puntos pueden oscilar entre el 2 y el 4% del importe total del préstamo. Los tipos de interés y los puntos pueden variar mucho dependiendo de la relación préstamo-valor.

Relación préstamo-valor

La cantidad del préstamo que el prestamista de dinero duro es capaz de prestar se determina por la relación de la cantidad del préstamo dividida por el valor de una propiedad. Esto se conoce como la relación préstamo-valor (LTV). Muchos prestamistas de dinero duro prestarán hasta el 65 – 75% del valor actual de la propiedad. Algunos prestamistas prestarán en base al valor después de la reparación (ARV) que es el valor estimado de la propiedad después de que el prestatario ha mejorado la propiedad. Esto crea un préstamo más arriesgado desde la perspectiva del prestamista de dinero duro porque la cantidad de capital puesto por el prestamista aumenta y la cantidad de capital invertido por el prestatario disminuye. Este mayor riesgo hará que un prestamista de dinero duro cobre una tasa de interés más alta.

Hay algunos prestamistas de dinero duro que prestarán un alto porcentaje del ARV e incluso financiarán los costos de rehabilitación. Esto puede sonar muy bien desde el punto de vista del prestatario, pero estos tipos de préstamos tienen un riesgo mucho más alto y la tasa de interés y los puntos serán mucho más altos. El tipo de interés es del 15-18% y los puntos del 5-6% cuando el prestamista financia un préstamo con poco o ningún pago inicial por parte del prestatario. En algunos casos, puede valer la pena que el prestatario pague estas tasas exorbitantes con el fin de asegurar el acuerdo si todavía pueden generar ganancias del proyecto.

Requisitos del prestatario para los préstamos de dinero duro

Como se discutió anteriormente, los prestamistas de dinero duro se preocupan principalmente por la cantidad de capital que el prestatario ha invertido en la propiedad que se utilizará como garantía. Se preocupan menos por la calificación crediticia del prestatario. Los problemas en el historial de un prestatario, como una ejecución hipotecaria o una venta al descubierto, pueden pasarse por alto si el prestatario tiene el capital para pagar los intereses del préstamo.

El prestamista de dinero duro también debe considerar el plan del prestatario para la propiedad. El prestatario debe presentar un plan razonable que muestre cómo pretende pagar el préstamo en última instancia. Por lo general, esto es la mejora de la propiedad y la venta o la obtención de financiación a largo plazo más adelante.

Encontrar un prestamista de dinero duro para trabajar con

Hay muchas maneras diferentes de encontrar un prestamista de dinero duro de buena reputación. Una forma fácil de encontrar un prestamista de dinero duro local es buscar en Google + «prestamistas de dinero duro». Habrá empresas individuales en los resultados de la búsqueda, así como listas de prestamistas de dinero duro compilados por otros. Esto proporcionará una buena cantidad de prestamistas para comenzar a contactar y evaluar.

Otra forma de encontrar un prestamista de dinero duro es asistiendo a la reunión de su club local de inversores inmobiliarios. Estas reuniones del club existen en la mayoría de las ciudades y por lo general son bien atendidos por los prestamistas de dinero duro que buscan la red con los prestatarios potenciales. Si no hay prestamistas de dinero duro presentes en la reunión, pregunte a otros inversores inmobiliarios si tienen un prestamista de dinero duro que puedan recomendar. Los agentes inmobiliarios, los agentes hipotecarios convencionales y otros profesionales del sector inmobiliario pueden recomendarle un prestamista de dinero duro con experiencia. Aproveche su red existente y vea quién es el más recomendado.

Una vez que se ha compilado una lista de algunos prestamistas, es el momento de empezar a ponerse en contacto con ellos y encontrar el prestamista más adecuado para financiar su próximo acuerdo.

Conclusión

Esperemos que este artículo le haya armado con suficiente conocimiento y confianza para considerar un préstamo de dinero duro para financiar uno de sus futuros acuerdos inmobiliarios. Los tipos de interés más altos pueden parecer aterradores al principio, pero los beneficios de conseguir un préstamo financiado rápidamente y ser capaz de obtener financiación cuando todos los bancos han dicho «No» superarán con creces el coste extra.

Don Hensel ha estado involucrado en el negocio de los préstamos de dinero duro desde 1979. North Coast Financial y sus afiliados han financiado más de 750 millones de dólares en préstamos inmobiliarios de dinero duro en California. Estos préstamos han sido garantizados por residencias unifamiliares, residencias multifamiliares, edificios comerciales y terrenos. Don recibió su licenciatura en finanzas de la Universidad de Illinois y su maestría en finanzas y contabilidad de la Universidad Northwestern.

North Coast Financial, Inc. es un prestamista de dinero duro en San Diego, California, con 35 años de experiencia en préstamos sobre propiedades en todo el sur de California. Para más información sobre nuestros programas de préstamos o para preguntar sobre un préstamo por favor contacte a Don Hensel.

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