Resumen: En este artículo, responderemos a la pregunta: ¿es la compra de una propiedad de alquiler vacacional una buena inversión? Los temas también incluyen, cosas a considerar antes de comprar una casa de vacaciones, y los pros y los contras de poseer una propiedad de alquiler vacacional.

Introducción

Imagina que acabas de volver de unas muy necesarias vacaciones de verano y no puedes quitarte esa casa de la playa de la cabeza. No dejas de pensar en lo tranquilo que te has sentido y en lo genial que sería tener una casa de vacaciones.

Tu mente empieza a divagar y te planteas, ¿y si compro una propiedad vacacional propia? O tal vez te preguntas, ¿es una buena inversión comprar una propiedad de alquiler vacacional? Ahora es el momento de dejar de soñar despierto con la posibilidad de tener una vivienda vacacional y averiguar si es lo adecuado para ti.

Hoy empezaremos por enumerar los aspectos clave a tener en cuenta antes de comprar una casa de vacaciones. Luego sopesaremos los pros y los contras de tener una propiedad de alquiler vacacional. Por último, responderemos, ¿es la compra de una propiedad de alquiler vacacional una buena inversión?

Comprar una casa de vacaciones: Cosas a tener en cuenta

Hay muchas cosas a tener en cuenta antes de comprar una casa de vacaciones, como con cualquier gran inversión. En los siguientes apartados, hablaremos de los factores que deberían influir en tu decisión de dar el paso de comprar una casa de vacaciones o no.

Considere su etapa de vida

¿Está formando una familia joven? ¿Con qué frecuencia viaja? Cuánto dinero, en promedio, gasta en unas vacaciones familiares? Sus hijos son mayores y quiere proporcionar un lugar de reunión para todos?

Considerar tu etapa de la vida te ayudará a determinar exactamente por qué quieres comprar una casa de vacaciones y si es el momento adecuado.

Segunda hipoteca

«Los préstamos para segundas viviendas suelen requerir más dinero de entrada y una mejor puntuación de crédito que los préstamos para viviendas ocupadas por el propietario», explica John Lazenby, agente inmobiliario y presidente de la Asociación Regional de Agentes Inmobiliarios de Orlando.

Para conseguir una segunda hipoteca, por lo general hay que poder demostrar que se puede cubrir tanto la hipoteca principal como la secundaria entre dos y cinco meses.

En 2014, el 30 por ciento de los compradores de viviendas vacacionales pagaron en efectivo, según la asociación de agentes inmobiliarios.

Decidir pedir una segunda hipoteca para una casa de vacaciones es una gran decisión que no debe tomarse a la ligera. Si está pensando en obtener una hipoteca para financiar su segunda vivienda, haga números para asegurarse de que tiene sentido.

Seguros

Calcule los costes de los seguros de las propiedades vacacionales que quiere comprar. Si está planeando alquilarla, querrá un seguro de hogar de alquiler, no de propietario general. La buena noticia es que, si se utiliza como alquiler, el seguro puede considerarse deducible de impuestos.

¿Lo alquilará?

Decidir si alquila o no su propiedad vacacional tendrá un gran impacto en los gastos de su bolsillo. Los alquileres ofrecen toneladas de deducciones fiscales en gastos como, intereses hipotecarios, seguros, mantenimiento y reparaciones. El alquiler de la casa también puede producir un flujo de efectivo para ayudar a compensar los costos asociados con la propiedad.

Localización

Al buscar dónde comprar una propiedad de vacaciones, elija su ubicación con cuidado. Si está planeando alquilar su casa de vacaciones cuando no la esté utilizando, es importante tener en cuenta a los futuros inquilinos. El alquiler no sólo debe atraerle a usted, sino también a los inquilinos.

Un buen lugar para empezar son los lugares en los que ha estado de vacaciones antes y con los que está algo familiarizado. Elija una propiedad de alquiler de vacaciones que sea fácil de llegar y que atraiga a los huéspedes. Dado que se trata de su casa de vacaciones, tenga en cuenta también el tiempo de viaje y la proximidad a su residencia principal. La elección de una buena ubicación para una casa de vacaciones tiene el poder de hacer o romper su experiencia y la inversión.

Preste atención a las estaciones

Al decidir dónde comprar una casa de vacaciones, preste atención a las estaciones. Si la va a alquilar, entienda cuándo son los meses de «temporada alta» y cuándo puede esperar menos demanda.

Por ejemplo, si compra una propiedad en un entorno de playa, la temporada alta será durante los meses más cálidos. Estos meses de temporada alta o de alta demanda deberían producir los ingresos de alquiler más consistentes. Por otro lado, durante las «temporadas bajas», espere ingresos de alquiler menos consistentes y prepárese para las pausas a lo largo del año.

Leyes y regulaciones

Debido a que las leyes y regulaciones varían dependiendo de la ubicación, compruebe que la propiedad vacacional que está buscando comprar está en un área donde los alquileres están permitidos. El peor de los casos es que no investigue las leyes locales y descubra después de la compra que no se le permite alquilar su propiedad. Existen fuertes sanciones por alquilar una propiedad donde no está permitido. Algunas ciudades también tienen un límite en el número de días que se puede alquilar una propiedad.

Además, fíjate en la normativa sobre alquileres a corto plazo de la zona. Sería prudente evitar estas áreas, especialmente si va a alquilar la propiedad ahora o en el futuro.

Costes de mantenimiento

¿Cómo va a mantener su propiedad de vacaciones? Si su alquiler no está lo suficientemente cerca como para cuidarlo usted mismo, considere la posibilidad de contratar una empresa de gestión de la propiedad. Un consejo de los expertos en alquileres es reservar al menos entre el 1 y el 2 por ciento del valor de la casa al año, para los gastos de mantenimiento y reparación.

Incluso si está lo suficientemente cerca de su propiedad como para atender todo el mantenimiento, pregúntese si quiere asumir esa responsabilidad. Especialmente en el caso de una emergencia, una empresa de gestión de la propiedad puede valer la pena. También puede ser capaz de deducir el costo de una empresa de gestión en sus impuestos si se califica como una propiedad de alquiler.

Estrategias de marketing

Uno de los mayores «que si» para una propiedad de alquiler de vacaciones es el tema de la vacante. Suponiendo que quiera obtener ingresos por alquiler cuando no esté utilizando la casa de vacaciones, tiene que averiguar cómo atraer a los huéspedes.

Antes de cerrar el trato, considere cómo quiere comercializar su casa de alquiler vacacional. ¿Va a comercializar la propiedad usted mismo? Si es así, ¿cómo? Hay una serie de sitios web de alquileres vacacionales en los que puede anunciar su casa. Decida si quiere seguir la ruta de Airbnb o VRBO, anunciarse a través de las redes sociales o contratar a un administrador de la propiedad para que se encargue de todos los detalles del día a día.

Hay una serie de estrategias de marketing para aumentar la probabilidad de mantener su alquiler vacacional lleno. Una vez más, dependiendo de cómo las manos en o fuera que desea ser, un administrador de la propiedad puede ser una gran opción.

Pros y Contras de la propiedad de alquiler de vacaciones

He llegado a una lista de los pros y los contras de ser dueño de una propiedad de alquiler de vacaciones. Si bien esta lista no es necesariamente exhaustiva, sí que recoge las principales ventajas y desventajas. A medida que avanzamos, sugeriría armar una lista única para usted.

6 ventajas de ser propietario de una vivienda de alquiler vacacional

Pro #1: Ingresos por alquileres

La gran ventaja de comprar una propiedad de alquiler vacacional es el potencial de ingresos por alquiler que podría obtener alquilando su propiedad de inversión. Los sitios web de alquiler de propiedades como, Airbnb, VRBO y HomeAway han cambiado la forma en que la gente vacaciona.

Los viajeros se alojan en hoteles mucho menos que en el pasado, y en su lugar optan por casas de vacaciones que aparecen en estos sitios web. La razón principal de esto es que, por lo general, se obtiene más beneficio por su dinero. En lugar de pagar más de 100 dólares por noche para alojarse en un hotel durante una semana, las propiedades de alquiler de vacaciones que aparecen en Airbnb suelen ser una mejor oferta. No sólo eso, el acceso a una casa entera es atractivo, especialmente con los niños.

Pro #2: Apreciación de la propiedad

Como con la posesión de cualquier propiedad de bienes raíces, lo más probable es que vea un aumento en la equidad o apreciación. En pocas palabras, el valor de los bienes inmuebles aumenta con la inflación. Debido a la continua inflación en los Estados Unidos, los propietarios de alquileres vacacionales deberían esperar ver el valor de su propiedad aumentar con el tiempo. En resumen, mantener su propiedad de alquiler a largo plazo es una gran estrategia de inversión.

Pro #3: Beneficios fiscales

Una propiedad de alquiler vacacional se considera un negocio. Lo que significa, que hay beneficios fiscales sustanciales y se le permite cancelar la mayoría de los gastos. Tal y como he mencionado anteriormente, los propietarios de alquileres pueden deducir los intereses de la hipoteca, los costes de mantenimiento y reparación, los gastos de gestión de la propiedad, el dinero gastado en marketing, etc.

Recuerde, cada estado tiene diferentes leyes fiscales, así que asegúrese de estar familiarizado con las leyes de sus estados y planificar en consecuencia.

Pro #4: Disfrute

Creo que es una suposición segura que la mayoría de las personas que compran una propiedad de alquiler de vacaciones disfrutan de visitar ese lugar. A veces, el retorno de la inversión en una casa de vacaciones es menor de lo que uno podría esperar. Pero la principal motivación para poseer una propiedad de vacaciones puede tener más que ver con el disfrute y el acceso ilimitado, en lugar de las ganancias financieras.

Pro #5: Familia y amigos

Muchas personas que compran una propiedad de alquiler vacacional lo ven como una inversión personal, no necesariamente financiera. Invertir en tiempo de calidad con la familia y los amigos puede ser tan importante para usted como las inversiones financieras.

Pro #6: Familiaridad y conveniencia

Cuando estaba en la escuela secundaria, recuerdo a mi padre despejando la mesa y poniendo un conjunto de planos. Nos inclinamos sobre los planos y me explicó sus planes para la cabaña de sus sueños en las montañas del lado de Idaho de los Tetons. Empecé a pintar un cuadro en mi cabeza mientras él repasaba con entusiasmo nuestra futura casa de vacaciones. No sabía que sus planes exigían que nosotros, como familia, hiciéramos gran parte del trabajo. No hace falta decir que se necesitaron casi 10 años de duro trabajo para ver nuestra cabaña hecha realidad.

Antes de que me ponga demasiado nostálgico y me desvíe hacia mi amor por esa cabaña y la increíble vista de la cordillera de los Tetones, iré al grano. Podría decirse que una de las mejores partes de tener una casa de vacaciones es que es tu casa. La mayor parte de mi familia inmediata deja sus objetos personales en la cabaña, lo que hace que empacar sea súper rápido y fácil. La familiaridad y la comodidad es un punto de venta importante para muchos compradores de casas de vacaciones.

5 contras de ser propietario de una vivienda de alquiler vacacional

Contra #1: Gastos

Una de las tareas más difíciles como propietario de una vivienda vacacional es proyectar con precisión los gastos. Incluso si ha contabilizado los gastos como los servicios públicos, los pagos de la hipoteca, el seguro, los impuestos, los gastos de gestión, etc., inevitablemente habrá costes no planificados.

Ya sea un mantenimiento adicional o la reparación de bienes dañados, siempre debe esperar lo inesperado y asegurarse de estar preparado.

Contra #2: Mayores costos de renovación y reparación

Los alquileres a corto plazo tienen innatamente más costos de mantenimiento por daños o reparaciones. Esto se debe en gran parte a que suele ser más difícil vigilar los alquileres a corto plazo. Hay más gente entrando y saliendo y los visitantes no tienen apego a la propiedad, como lo harían en un alquiler a largo plazo. La tasa de rotación de un alquiler a corto plazo inevitablemente requerirá mayores costos de renovación y reparación.

Con #3: Más riesgos

Hay un par de riesgos asociados con la posesión de una propiedad de alquiler de vacaciones. En primer lugar, siempre hay algún riesgo financiero cuando se invierte en cualquier cosa. Sin embargo, las casas de vacaciones tienden a ser más sensibles a las recesiones económicas, lo que aumenta aún más su riesgo.

Otro riesgo a considerar es un desastre natural que ocurra en la zona. La demanda de casas de vacaciones en la playa o frente al mar es alta. Pero tenga en cuenta que las casas cerca del agua vienen con un mayor riesgo de inundaciones, huracanes, etc. No importa dónde decida comprar, asegúrese de que su seguro lo cubra todo.

Con #4: Costos inesperados

Sabemos que una casa de vacaciones viene con muchos gastos. Además de esos gastos «esperados», también debe planificar los gastos inesperados (especialmente con la alta rotación de inquilinos). Una buena regla general es poner el 10 por ciento de sus ingresos mensuales de alquiler en un fondo de emergencia para cubrir los gastos inesperados.

Contra #5: Falta de flexibilidad

Muchos propietarios de una propiedad de vacaciones pueden empezar a sentir un tirón constante para visitar su segunda casa, simplemente para justificar su inversión. Debido a que es probable que usted esté poniendo una gran cantidad de dinero en la casa, es más difícil justificar el viajar a otro lugar, incluso si usted quiere. Dentro de cinco o diez años, es posible que esté cansado de visitar el mismo lugar y le pique el gusanillo de explorar lugares diferentes.

Además, las propiedades de inversión no son activos líquidos. Lo que significa que, si decide vender, podría tardar meses o incluso uno o dos años en conseguir el precio que desea.

¿Es la compra de una propiedad de alquiler vacacional una buena inversión?

Por último, abordaremos si una propiedad de alquiler vacacional es una buena inversión. Debido a que la situación financiera de cada persona es única, no puedo decir definitivamente que es una buena o mala inversión. Dicho esto, predecir los ingresos de las propiedades en alquiler es difícil, y predecir los ingresos de los alquileres vacacionales es aún más difícil.

Así que mi consejo es el siguiente: Ya que no va a saber cuántos ingresos por alquiler puede obtener o qué gastos son deducibles, sólo compre una propiedad de alquiler vacacional si se lo puede permitir, independientemente de estas cifras.

Conclusión

Espero que después de leer este artículo haya podido hacer su propia lista de pros y contras del alquiler vacacional, así como de cosas a tener en cuenta. Creo que la mejor pregunta sería si comprar una propiedad de alquiler vacacional es una buena inversión para usted. Al final del día, si encuentras una gran propiedad y los números tienen sentido, podría ser una gran inversión a largo plazo.

Para más detalles e información, echa un vistazo a uno de mis artículos recientes sobre las normas fiscales para la propiedad de alquiler vacacional.