Las hipotecas convencionales constituyen la mayoría de todos los préstamos hipotecarios, alrededor del 64% en total. Las hipotecas convencionales son emitidas por bancos y otros prestamistas y a menudo se venden a entidades respaldadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac.

Aunque un préstamo convencional es la hipoteca más común, es sorprendentemente difícil de conseguir. Los prestatarios deben tener una puntuación de crédito mínima de alrededor de 640 para poder calificar -la puntuación mínima más alta de todos los productos hipotecarios- y tener una relación deuda-ingresos del 43% o menos. Los prestatarios también tienen que ser capaces de pagar un pago inicial del 20% o más con el fin de evitar el seguro hipotecario.

¿Qué es una hipoteca convencional?

Un préstamo convencional es un tipo de hipoteca que se hace para la propiedad residencial. Estos préstamos son emitidos por prestamistas privados (bancos, cooperativas de crédito y otros prestamistas). Los prestamistas que otorgan préstamos convencionales también realizan el servicio de los préstamos, lo que significa que cobran los pagos de la hipoteca y persiguen la ejecución hipotecaria si un prestatario no paga.

Las hipotecas convencionales no están respaldadas por el gobierno, como un préstamo USDA o FHA. Sin embargo, para que un préstamo hipotecario pueda calificarse como una hipoteca convencional, debe cumplir con las normas de préstamo establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Estas reglas requieren:

• Una puntuación de crédito mínima de alrededor de 640 para calificar, dependiendo de la cantidad del préstamo, la proporción de la deuda a los ingresos, y otros factores
• Una proporción de la deuda a los ingresos por debajo del 43%-puede ser menor para los prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas
• Sin problemas de informes de crédito importantes, como la bancarrota o la ejecución hipotecaria
• Un pago inicial del 3% o más (20% si no quiere comprar un seguro hipotecario)
• Un importe total del préstamo de 510.400 dólares o menos (en la mayoría de las zonas – 765.600 dólares en las zonas de mayor coste)

El límite del préstamo para las hipotecas convencionales varía según la ubicación. Para 2020, el límite en la mayoría de las zonas es de 510.400 dólares. Sin embargo, para las zonas de mayor coste, el límite puede ser de hasta 765.600 dólares.

Cómo funciona una hipoteca convencional

Conseguir un préstamo convencional puede ser un proceso lento. Hay mucho papeleo y documentación que tendrás que aportar. Pero los pasos que se siguen para obtener un préstamo convencional son en realidad relativamente sencillos.

El proceso comienza cuando usted solicita una hipoteca. Trabajará con un agente de préstamos para completar su solicitud y proporcionar los documentos financieros pertinentes. Cuando su préstamo es aprobado, usted cierra – que es cuando usted realmente recibe su préstamo.

Cuando usted toma una hipoteca, el prestamista que emite su préstamo toma un gravamen hipotecario contra su casa, lo que les da un interés garantizado en la propiedad. Cuando tienes una hipoteca, no puedes vender o pedir un préstamo sobre la propiedad sin el permiso del prestamista. Si deja de pagar su hipoteca, el prestamista puede vender la propiedad para recuperar el saldo pendiente del préstamo.

Documentación necesaria que necesitará al solicitar una hipoteca

Antes de aprobar su préstamo, su prestamista necesitará documentar todo lo que ponga en su solicitud, incluyendo ingresos, deudas, activos y su puntuación de crédito. El prestamista requiere esto para asegurarse de que usted gana suficiente dinero para pagar su préstamo.

Los siete documentos que necesitarás son:

1. Su licencia de conducir u otra identificación con foto
2. Los talones de pago del último mes (si es un empleado W2)
3. Las declaraciones de impuestos de los últimos dos años
4. Documentación que demuestre cómo hará el pago inicial
5. Un estado financiero que muestre los activos y pasivos
6. Su informe de crédito, que su prestamista pedirá
7. Una tasación de la propiedad que se presta

¿Quién califica para un préstamo convencional?

Los requisitos estándar de calificación incluyen:

• Una relación deuda-ingreso inferior al 43% (potencialmente más baja si no tiene un gran crédito)
• Una puntuación de crédito mínima de alrededor de 640
• Un pago inicial de al menos el 3% (20% si quiere evitar el pago del seguro hipotecario)

Debido a que muchos préstamos convencionales se venden a entidades gubernamentales como Fannie Mae y Freddie Mac, los prestamistas a menudo asumen poco riesgo en los préstamos individuales, lo que significa que los prestatarios a menudo pueden obtener las tasas de interés más bajas disponibles, especialmente si tienen un crédito bueno o excelente y los ingresos del hogar más de $ 60,000 a $ 75,000 por año.

Un préstamo convencional es ideal para:

• Aquellos con trabajos estables a tiempo completo que proporcionan nóminas regulares y consistentes
• Autónomos con tres o más años de ingresos consistentes y fiables
• Parejas casadas con ingresos familiares de moderados a altos y pocas deudas

Préstamo Conforme Vs. Préstamo no conforme

Un préstamo convencional se divide en dos categorías diferentes: conforme y no conforme. Los préstamos conformes son aquellos que se ajustan a las normas de préstamo establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, lo que significa que Fannie o Freddie comprarán el préstamo al prestamista, por lo que éste no tiene que esperar 30 años para cobrar el importe total del préstamo.

El otro tipo de préstamo convencional -los préstamos no conformes- no se ajustan a las normas de préstamo de Fannie o Freddie, por lo que no pueden ser vendidos rápidamente por el prestamista. Como los prestamistas tienen que mantener estos préstamos durante más tiempo, asumen más riesgo, lo que significa que los tipos de interés suelen ser más altos, al igual que los requisitos mínimos de crédito. Estos préstamos suelen estar reservados para prestatarios especialmente bien calificados que tienen altos ingresos y altos patrimonios.

Cómo funcionan las hipotecas Jumbo

Las hipotecas Jumbo son similares a los préstamos convencionales excepto por una diferencia clave: Tienen importes de préstamo superiores al límite de los préstamos conformes (510.400 dólares para la mayoría de las zonas en 2020, pero esto varía según la ubicación).

Debido a que estos préstamos no cumplen con los requisitos de préstamo de Fannie y Freddie, no pueden ser vendidos tan fácilmente por los prestamistas. Esto significa que los prestamistas deben asumir más riesgo al hacer préstamos jumbo, por lo que a veces requieren pagos iniciales más altos, puntuaciones de crédito mínimas más altas o ratios de deuda a ingresos más bajos con el fin de calificar.

¿Cuál es el pago inicial mínimo para una hipoteca convencional?

El pago inicial más bajo disponible para las hipotecas convencionales es del 3% para los préstamos de tasa fija a 30 años. En el caso de las hipotecas de tipo ajustable (ARM), el requisito es mayor: el 5%. Sin embargo, cualquier prestatario que ponga menos del 20% de entrada tendrá que comprar un seguro hipotecario.

Las cuotas iniciales mínimas para los préstamos convencionales son:

• 3% para los préstamos de tipo fijo
• 5% para los préstamos de tipo variable

Cuándo tendrá que pagar un seguro hipotecario privado

Cualquier prestatario con un préstamo convencional que ponga menos del 20% de cuota inicial está obligado a comprar un seguro hipotecario privado (PMI), que eleva el coste anual del préstamo. Este seguro hipotecario puede cancelarse una vez que el patrimonio del propietario de la vivienda supera el 20%. El seguro hipotecario proporciona protección a su prestamista en caso de que no pague el préstamo.

Préstamos convencionales frente a otros tipos de hipotecas

Los préstamos convencionales son similares a otros tipos de préstamos hipotecarios, especialmente los que están respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA y USDA. Sin embargo, debido a que las hipotecas convencionales son emitidas por prestamistas privados y pueden no estar aseguradas por el gobierno, suelen requerir puntuaciones crediticias mínimas más altas para poder calificar.

La mayor diferencia entre las hipotecas convencionales y otros préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno es que los préstamos respaldados por el gobierno suelen estar diseñados para ayudar a los prestatarios de ingresos bajos a moderados o a aquellos con puntuaciones crediticias más bajas. Los préstamos convencionales, por otro lado, son ideales para aquellos con buen crédito, trabajos estables y una baja relación deuda-ingreso.

Cómo se comparan las tasas de los préstamos convencionales

Si bien las tasas de las hipotecas convencionales son relativamente bajas en comparación con los préstamos hipotecarios alternativos, por lo general no son tan bajas como algunas hipotecas respaldadas por el gobierno.

Es más, las hipotecas convencionales pueden ser más caras que los préstamos respaldados por el gobierno para los prestatarios que no son capaces de poner el 20% de entrada porque están obligados a comprar un seguro hipotecario privado. Este seguro suele añadir entre un 0,5% y un 1% al coste del préstamo cada año, lo que es más elevado que el seguro hipotecario que exigen los programas de préstamos hipotecarios de la FHA y el USDA.

Si tiene una puntuación de crédito de 700 o superior, una relación deuda-ingresos del 35% o inferior y un 20% de pago inicial para su préstamo, una hipoteca convencional puede ser su mejor opción. Si su puntuación de crédito es inferior a 640 o no puede poner el 20% de pago inicial, es posible que desee considerar un préstamo FHA o USDA en su lugar.