Nota del editor: los cambios en los préstamos de la FHA que se desplegaron en 2017 están en vigor en 2021. Según Ellie Mae, se están aprobando más solicitantes de la FHA con menor crédito. En julio de 2016, solo el 19% de los préstamos FHA cerrados eran para solicitantes con puntuaciones de 600 a 649. En diciembre de 2019, eso aumentó al 23,5% de las aprobaciones. Los prestamistas están flexibilizando las directrices y alentando a los solicitantes de menor crédito a aplicar.
A la luz de estos desarrollos, vale la pena comprobar su estado de aprobación, incluso si se le ha negado antes.
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¿Cuáles son los requisitos de puntuación de crédito de la FHA en 2021?
La Administración Federal de Vivienda, o FHA, requiere una puntuación de crédito de al menos 500 para comprar una casa con un préstamo de la FHA. Se necesita un mínimo de 580 para realizar el pago inicial mínimo del 3,5%. Sin embargo, muchos prestamistas requieren una puntuación de 620 a 640 para calificar.
Gracias a una nueva política de la FHA, los prestamistas parecen haber comenzado a reducir sus requisitos de puntuación de crédito mínima de la FHA a partir de 2017, abriendo la propiedad de la vivienda a miles de compradores más.
Los préstamos de la FHA han ayudado a incontables miles de compradores de viviendas a completar sus compras a pesar de las puntuaciones de crédito bajas o promedio. Ya no es necesario esperar a tener un crédito excelente para comprar una casa.
Ahora la FHA ha implementado una política que puede abrir las compuertas de nuevos compradores de vivienda que se apresuran a entrar en el mercado.
Los analistas predicen que el cambio podría permitir que 100.000 familias adicionales al año compren una casa con un préstamo de la FHA.
Desde su creación en 1934, el programa de préstamos de la FHA ha permitido a más de 40 millones de familias comprar o refinanciar una propiedad. Su extrema popularidad es un resultado directo de su flexibilidad. El programa fue construido desde el principio para promover la propiedad de la vivienda entre una parte de la población que de otro modo no calificaría.
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¿Qué puntuación de crédito se necesita para comprar una casa?
Es posible obtener un préstamo de la FHA con una puntuación de crédito de 580 o 500, dependiendo del tamaño de su pago inicial. Los préstamos VA, USDA y convencionales sí tienen una puntuación de crédito mínima establecida, pero los prestamistas generalmente requerirán una puntuación de crédito de al menos 620.
Por supuesto, recuerde que la plaza mínima le dirá lo que se requiere para calificar, pero una puntuación de crédito más baja también suele significar tasas de interés más altas.
Esta tabla resume las puntuaciones de crédito mínimas que se suelen necesitar para comprar una casa en función del tipo de préstamo: convencional, FHA, VA o USDA.
| Tipo de préstamo | Puntuación crediticia FICO mínima | Destinado a |
| FHA | 580 con un 3.5% de pago inicial o 500 con 10% de pago inicial | Compradores de vivienda con ingresos bajos a moderadosingresos bajos a moderados |
| VA | No hay un mínimo establecido de la VA aunque la mayoría de los prestamistas con requieren una puntuación de crédito de 620 o más (algunos pueden permitir una puntuación tan baja como 580) | Veteranos & Militares activos |
| No hay un mínimo establecido por el USDA aunque la mayoría de los prestamistas exigen una puntuación de al menos 640 | Compradores que compran una casa en una zona rural designada | Convencional | 620 a 640 | Compradores que quieren una hipoteca tradicional |
La FHA supera la flexibilidad de los préstamos convencionales
Los préstamos convencionales ofrecidos por los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac tienen ciertamente su lugar en el mercado. Pero no son muy flexibles en cuanto a ciertos criterios de préstamo. La FHA llena los vacíos ofreciendo aprobaciones de hipotecas a aquellos con
- Crédito medio a bajo
- Ingresos más bajos
- Ingresos de numerosas fuentes
- Coprestatarios que no planean vivir en la casa (coprestatarios no ocupantes)
- Dinero de regalo para el pago inicial, pero sin pago inicial propio
- Propiedades que necesitan ser reparadas
- Puntuación de crédito en o por encima de 580: Elegible para un pago inicial del 3,5%
- Puntuación crediticia de 500-579: Debe poner el 10% de enganche, pero sigue siendo elegible
- Puntuación crediticia por debajo de 500: No es elegible para la financiación de la FHA
- Menos de 640
- Entre 640 y 680
- Mayor de 680
Sin la FHA, millones de propietarios de viviendas estarían atrapados alquilando años más de lo que deberían. Sin embargo, todavía hay espacio para que la FHA amplíe su capacidad para servir a más aspirantes a propietarios de viviendas.
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Los prestamistas de la FHA no siempre siguen los mínimos de puntuación de crédito de la FHA
Los bancos y las compañías hipotecarias que ofrecen préstamos de la FHA no están obligados a seguir las directrices de la FHA al pie de la letra.
Son empresas privadas con ánimo de lucro que simplemente aprueban préstamos basándose en las directrices proporcionadas por una agencia gubernamental, concretamente la Administración Federal de la Vivienda, o FHA.
La mayoría, si no todos los prestamistas del país, imponen directrices más estrictas para los préstamos FHA que la propia FHA. No parece tener mucho sentido hasta que uno se da cuenta de que la FHA penaliza a los prestamistas por aprobar demasiados préstamos FHA malos.
Sí, la FHA realmente penaliza a los prestamistas si aprueban a los prestatarios que incumplen meses y años después, incluso si el préstamo se ajusta perfectamente a las directrices publicadas por la FHA.
Aquí hay un ejemplo.
Un prestatario solicita un préstamo y es aprobado en base a las directrices de la FHA. Seis meses más tarde pierde su trabajo y ya no puede hacer sus pagos mensuales. La FHA registra ese mal préstamo en el registro del prestamista.
Demasiados malos préstamos y la FHA podría revocar la capacidad del prestamista para ofrecer préstamos FHA. Eso podría poner a algunas compañías hipotecarias fuera del negocio.
Estadísticamente, los prestatarios con menor puntuación de crédito incumplen más a menudo. Es por eso que la mayoría de los prestamistas requieren una puntuación de crédito mínima más alta que la FHA.
Aquí están los mínimos de puntuación de crédito según lo indicado por la FHA:
La mayoría de los prestamistas requieren una puntuación de al menos 620-640. Pero ese número podría bajar más cerca de los mínimos publicados por la FHA debido a la nueva política.
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¿Qué fue la actualización de la política de la FHA?
La FHA agregó otra capa de evaluación a su método actual de identificación de prestamistas de alto riesgo.
Política anterior
El único método de la FHA era comparar un prestamista de la FHA con otros prestamistas de la FHA en la misma región geográfica. Esto se conoce en el mundo de los préstamos como el «ratio de comparación» de la FHA.
Si un prestamista tenía un 150% más de préstamos atrasados que otros prestamistas de la zona, corría el riesgo de ser expulsado de la lista de prestamistas aprobados por la FHA.
Muchos bancos y compañías hipotecarias tenían un problema con este método. Si los prestamistas cercanos tenían normas de calificación de la FHA más estrictas y, por lo tanto, una mejor cartera de préstamos, otros prestamistas de la zona se verían comparativamente peor.
En teoría, un prestamista de la FHA podría ser cerrado porque el prestamista de la FHA de enfrente elevó su requisito de puntuación de crédito mínima de 640 a 680.
Esto puede conducir, y de hecho condujo, a una especie de escalada: los prestamistas elevaron sus requisitos de puntuación de crédito mínima de la FHA tan alto o más que sus competidores. Las propias políticas de la FHA contrarrestaron su misión de proporcionar acceso a la propiedad de la vivienda a los prestatarios menos que perfectos.
Política actualizada
Si bien la FHA no está terminando con el método de «relación de comparación» por completo, está añadiendo otra capa de evaluación.
Ahora, la FHA examinará por separado los préstamos de pago tardío en función de los prestatarios con puntuaciones de crédito de
¿Cómo ayudará esto a los prestatarios con puntuaciones más bajas?
El prestamista no correrá el riesgo de perder sus credenciales de la FHA si sus préstamos de menor puntuación crediticia tienen un rendimiento similar al de los préstamos dentro del mismo rango de puntuación crediticia. Además, la comparación se hará a nivel nacional, no sólo en la región geográfica del prestamista.
Así es como podría verse en la vida real. El prestamista X concede 100 préstamos a prestatarios con puntuaciones inferiores a 640. Tres prestatarios que cumplen los requisitos acaban dejando de pagar, lo que supone para el prestamista X una tasa de «préstamos malos» del 3%.
El prestamista Y, situado al otro lado de la calle, emite 100 préstamos a prestatarios con puntuaciones superiores a 680. Sólo uno no paga su hipoteca, dando al Prestamista Y una tasa de morosidad del 1%.
Bajo las antiguas reglas, el Prestamista X podría estar en problemas. Su «ratio de comparación» es del 300%, el doble del nivel aceptable. En este punto, el Prestamista X eleva su puntuación de crédito FHA mínima a 680.
Bajo las nuevas reglas, el Prestamista X podría estar bien, porque la FHA compara su tasa de incumplimiento con la media nacional para los préstamos con puntuaciones de crédito por debajo de 640.
Ahora, el Prestamista X puede seguir ayudando a los compradores de vivienda desatendidos, en sintonía con la misión principal de la FHA.
En resumen, esta nueva política puede ayudar a mantener el número de prestamistas disponibles para los prestatarios con puntuaciones de crédito que no cumplen con los requisitos mínimos de los préstamos no FHA.
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¿Cuándo pueden los prestatarios con menor puntuación de crédito solicitar la FHA?
La nueva política se ha desplegado durante unos años (desde 2017), por lo que su prestamista elegido puede haber cambiado ya su política interna. Pero algunos son más lentos en adoptar las nuevas regulaciones.
Típicamente, hay un efecto escalonado en todo el panorama de los préstamos. Un prestamista flexibilizará ligeramente las directrices, seguido por otros hasta que la mayoría funcione de forma similar. Si las nuevas normas funcionan, los prestamistas se relajan un poco más.
Los compradores de viviendas con menor crédito deben obtener varios presupuestos y llamar a varios prestamistas. Un prestamista podría ser uno de los primeros en adoptar las nuevas políticas, mientras que otro espera a ver los resultados de todos los demás.
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A pesar de cuando los prestamistas adoptan la nueva política de la FHA, hay una fuerte razón para creer que lo harán. Miles de inquilinos que se han quedado fuera de la propiedad de la vivienda debido a un historial de crédito imperfecto podrían finalmente calificar.
¿Quieres saber si calificas ahora? Póngase en contacto con un prestamista de la FHA ahora que le guiará a través del proceso de calificación.
Preguntas frecuentes sobre los préstamos de la FHA
¿Qué puntuación de crédito se necesita para comprar una casa?
No hay una puntuación de crédito mínima legal requerida para calificar para una hipoteca de vivienda de la FHA. Sin embargo, la mayoría de los préstamos de la FHA generalmente requieren que su puntuación FICO sea de al menos 500-580. Las cifras específicas requeridas suelen considerarse conjuntamente con el porcentaje del valor de la vivienda que se incluye en el pago inicial, si lo hay. Los préstamos VA, USDA y convencionales (las otras tres opciones de financiación disponibles) suelen requerir una puntuación crediticia mínima de 620.
¿Qué puntuación crediticia se necesita para comprar una casa por primera vez?
Hay una selección de programas de préstamos hipotecarios destinados a compradores de vivienda por primera vez que permiten puntuaciones crediticias más bajas, incluidos los préstamos FHA disponibles para prestatarios con puntuaciones tan bajas como 500 (aunque dichos préstamos requerirán un pago inicial del 10%). Los préstamos FHA -con sólo un 3,5% de cuota inicial- están disponibles para los prestatarios con una puntuación de crédito de 580 o superior.
¿Puedo conseguir una casa con una puntuación de crédito de 500?
Técnicamente, sí, aunque es difícil. Debido a que no hay ninguna ley que estipule una puntuación de crédito mínima necesaria para comprar una casa (hay, sin embargo, leyes que prohíben las prácticas de préstamos depredadores o discriminaciones basadas en la raza, el origen étnico, el género, la clase, etc.), un prestamista puede, en general, ofrecer préstamos a su discreción, sin importar el historial de crédito del prestatario. Independientemente, cada vez es más raro que los prestamistas aprueben hipotecas para viviendas a los prestatarios con puntuaciones de crédito de 500 – un préstamo de la FHA es probable que sea el único tipo disponible en este escenario, y la mayoría de los préstamos de la FHA dados a los prestatarios con una puntuación de crédito de 500 requieren un pago inicial del 10%.
¿Qué puntuación FICO utilizan los prestamistas hipotecarios?
La mayoría de los prestamistas determinan la solvencia de un prestatario basándose en su puntuación FICO, un modelo de puntuación crediticia y un sistema de análisis de riesgos desarrollado por Fair, Isaac and Company, que rápidamente se convirtió en un elemento fijo de los préstamos al consumo tras su creación en 1956. Las puntuaciones FICO tienen nombres diferentes en cada una de las tres principales empresas de informes crediticios de Estados Unidos: Experian, Equifax y TransUnion. Estas tres son las que más comúnmente se consultan cuando un prestamista hipotecario está determinando si le otorga un préstamo.
¿Qué tan rápido puedo aumentar mi puntuación de crédito?
Las puntuaciones de crédito son el resultado de muchas variables (historial de pagos, ratio de utilización de crédito, duración del historial de crédito, mezcla de créditos), algunas de las cuales se calculan rápidamente, y otras que pueden requerir semanas o meses para ser calculadas con precisión. Por lo tanto, desgraciadamente, no hay una forma precisa de predecir completamente cuánto tiempo o cuánto tiempo tardará en obtener una mejor puntuación de crédito. Sin embargo, usted puede comenzar por centrarse en la acumulación de un historial de pagos consistentes, que es el factor más influyente en una puntuación de crédito.
Y recuerde, usted tiene derecho a un informe de crédito gratuito anualmente.
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