En el negocio de la venta de inmuebles, el valor después de la reparación (ARV) es el valor de una propiedad después de haber realizado las reparaciones y estar listo para vender. Tiene en cuenta el coste total de las reparaciones y el valor estimado de la vivienda.
Las personas y empresas que compran casas para repararlas y revenderlas eventualmente se conocen como flippers inmobiliarios. Los flippers experimentados conocen bien sus zonas y sus mercados. También son inversores inmobiliarios: compran casas, las reparan y las venden con la esperanza calculada de obtener un beneficio.
El ARV es utilizado por los flippers con una adecuada experiencia en la reparación y venta de casas para estimar el valor. Estos propietarios de negocios a menudo tienen licencias de contratación general y de bienes raíces -que son útiles para poder trabajar y vender la casa ellos mismos, pero generalmente no es necesario- y se sienten seguros de su capacidad para calcular el valor de la propiedad después de que han completado las renovaciones o están listos para vender.
¿Qué es el valor después de la reparación (ARV)?
El ARV no es tanto un valor contable de una propiedad como una estimación educada del valor actual de una propiedad. Los inversores inmobiliarios generalmente tienen una opinión informada de las casas que están comprando o reparando, y lo que podrían valer con el tiempo, o cuando las reparaciones estén completas.
Si las reparaciones son necesarias, el inversor toma su estimación del valor actual de la propiedad, y añade el costo de las reparaciones (o el costo estimado), lo que resulta en el ARV de la casa.
¿Cómo se calcula el valor después de la reparación (ARV)
La fórmula ARV en sí no es compleja.
El valor actual de la propiedad es la cantidad por la que el inversor compró la casa, y el coste total de la renovación es el valor de las renovaciones realizadas o una estimación.
Cómo funciona el valor después de la reparación (ARV)
Establecer las variables para la ecuación puede ser complicado. El valor actual de una propiedad refleja su estado actual. El inversor debe ser capaz de pagar lo más por debajo del valor actual de la vivienda para maximizar sus beneficios cuando la venda.
Las estimaciones de renovación son el aspecto más arriesgado de invertir en la reparación de una vivienda. Puede que sólo estén los daños que se pueden ver, o puede que haya muchos más daños que no se pueden ver hasta que comiencen otras reparaciones.
Por ejemplo, supongamos que un flipper estimó el valor de una casa basándose en un nuevo revestimiento, una alfombra y un reemplazo del techo. Cuando se levantó la alfombra se notó que había moho detrás de los zócalos. Al investigar más a fondo, encontraron moho negro en las paredes de todas las habitaciones de la casa. Esto cambió drásticamente la estimación de la renovación de la propiedad y aumentó el ARV de la casa.
Los compradores pueden no estar dispuestos a pagar el aumento del valor de la casa, ya que pueden no entender o tener en cuenta el valor en dólares de las reparaciones que tuvieron que hacerse – un tasador puede no hacerlo tampoco.
Otra consideración para el ARV de una propiedad es tener una idea de la competencia – lo que las propiedades comparables (conocidas como comps en la industria) en el área local tienden a ir por. Esto podría ayudarle a ajustar su precio de venta cuando las reparaciones se hayan completado y esté listo para vender.
Limitaciones del valor después de la reparación (ARV)
El ARV es un cálculo de una instantánea en el tiempo-el valor de la propiedad bajo las condiciones actuales del mercado de la vivienda y el estado de reparación de la casa en el momento del cálculo. Este valor puede cambiar diariamente a lo largo del ciclo de renovación de una vivienda.
El mercado inmobiliario puede fluctuar, haciendo que los valores de las viviendas comparables suban o bajen. Los costes de renovación pueden variar en función de los daños encontrados-pueden ser menores o mayores que los estimados.
Un tasador puede hacer diferentes suposiciones y valorar ciertos aspectos de la vivienda de forma diferente a un inversor o agente inmobiliario. Dado que todos los prestamistas quieren una tasación actualizada, esto puede causar una pérdida para un inversor si el tasador decide que el valor de la propiedad es menor de lo estimado.
La rentabilidad para el inversor también depende de su capacidad para negociar el precio de compra y venta más beneficioso para él. Si son buenos en la estimación de las reparaciones pero no en la negociación del precio, podrían perder grandes cantidades de dinero con los compradores si el valor de tasación fuera inferior a su ARV calculado. Necesitarían fuertes habilidades de negociación para convencer a los compradores de que la casa vale más que el valor de tasación.
Claves para aprender
- El valor después de la reparación (ARV) de una casa, aunque es sencillo de calcular, depende de la estimación precisa de las reparaciones, compensando todas las variables.
- Un tasador puede perjudicar gravemente las devoluciones con un valor bajo. Esto hace que sea importante conocer el mercado local y las condiciones generales del mercado.
- El inversor debe ser capaz de tener en cuenta las posibles pérdidas por circunstancias imprevistas a la hora de realizar la estimación.