Nota: ¿Se firmó su contrato de arrendamiento o su preocupación comenzó antes del 4/18/18? Si es así, por favor vea la parte inferior de esta página para los cambios de ley que pueden afectar su situación. Para resúmenes rápidos de los muchos cambios en la ley, vea nuestra Página de Cambios en la Ley.
…un propietario en un arrendamiento residencial no puede aumentar el alquiler, disminuir los servicios, presentar una acción para la posesión de los locales, negarse a renovar un contrato de arrendamiento o amenazar con cualquiera de los anteriores, si hay una preponderancia de la evidencia de que la acción o inacción no ocurriría si no fuera por la represalia del propietario contra el inquilino por…. presentar una queja de buena fe sobre un defecto en las instalaciones… quejarse al arrendador sobre una violación de la s. 704.07 o de un código local de vivienda… ejercer un derecho legal relacionado con los arrendamientos residenciales.
del Estatuto de Wisconsin 704.45, «Conducta de represalia prohibida»
¿Ha sido usted objeto de represalias por ejercer sus derechos de inquilino?
La ley protege a los inquilinos de los propietarios que podrían tomar represalias contra ellos (castigarlos) por tratar de usar sus derechos. La legislatura, los tribunales y el Departamento de Agricultura, Comercio y Protección al Consumidor han creado protecciones reconociendo que los derechos de los inquilinos no tienen sentido si los inquilinos no los utilizan por miedo a las represalias del propietario.
La represalia ilegal tiene tres partes principales:
¿El inquilino ejerció o trató de ejercer un derecho de inquilino?
La primera señal de que la acción de un propietario puede ser una represalia ilegal es cuando sigue a un inquilino que ejerce sus derechos de inquilino. No es necesario que el inquilino termine de ejercer el derecho (por ejemplo, llevando al arrendador a los tribunales o presentando una denuncia); a veces puede limitarse a hacer valer el derecho o a intentar utilizarlo (como pedir al arrendador que cumpla las leyes).
Los derechos del inquilino incluyen muchas cosas, por ejemplo:
- Exigir las reparaciones requeridas o prometidas (Madison y Fitchburg o Wisconsin)
- Llamar al inspector de edificios
- Exigir al arrendador que sólo entre para los fines permitidos por las normas del arrendador
- Rechazar la entrada del arrendador sin la debida notificación
- Presentar una queja ante Protección al Consumidor o presentando una demanda contra la administración
- Tener un invitado en virtud del derecho del inquilino a la «posesión exclusiva de los locales», ya que el contrato de arrendamiento no prohíbe los invitados
- Negarse a permitir que el propietario cambie normas sustanciales en medio del contrato de arrendamiento
- Exigir el fin de la discriminación (por ejemplo: un inquilino negro exigiendo un aire acondicionado ya que se proporcionó uno a todos los inquilinos blancos, pero ninguno a los inquilinos negros)
- Exigir al propietario que proteja el derecho del inquilino a disfrutar pacíficamente advirtiendo o desalojando a un vecino ruidoso
- Afirmar o intentar ejercer cualquier derecho del inquilino de un contrato de arrendamiento, estatuto, ordenanza, código administrativo o decisión judicial
- O bien, ¡hacer cumplir muchos otros derechos no enumerados anteriormente!
¡Siempre mantenga un rastro de papel!
Incluso si el propietario y el inquilino saben que el inquilino hizo valer un derecho, el problema puede ser documentarlo. Cuando los inquilinos tienen una preocupación (por ejemplo, sobre las reparaciones) nunca deben limitarse a hablar con el propietario por teléfono o en persona. Los inquilinos deben hacer un seguimiento por escrito y guardar una copia de la carta o el correo electrónico. Además, si los inquilinos presentan una queja a un inspector de edificios, a Protección al Consumidor o a otro organismo, deben obtener una copia del informe para sus archivos lo antes posible. Siempre que un propietario responda a la queja de un inquilino, debe hacerlo por escrito para documentar que está cumpliendo con las leyes.
¿El propietario cometió una acción de represalia?
Algunas cosas que los propietarios hacen para tomar represalias no son ilegales, como ser grosero con sus inquilinos o hablar de ellos con los vecinos. Sólo las siguientes acciones califican como represalias ilegales, si la situación cumple con todos los demás criterios.
Actos de represalia prohibidos bajo el estatuto 704 de Wisconsin.45
- Aumentar el alquiler
- Disminuir los servicios disponibles para el inquilino
- Interponer una acción de desalojo en los tribunales
- NOTA: Los inquilinos que también se retrasan en el pago de la renta o que incumplen otras normas del contrato de alquiler no pueden utilizar las represalias como defensa, a menos que la razón del propietario para el desalojo sea en sí misma una forma de represalia (por ejemplo, si el inquilino se negó a pagar un aumento de la renta de represalia)
- Negarse a renovar el contrato de arrendamiento
- Amenaza de hacer cualquiera de los anteriores
Actos de represalia prohibidos bajo el Código Administrativo de Wisconsin ATCP 134.09(5) y las Ordenanzas Generales de Madison 32.12(4) & 32.15
- Terminar un arrendamiento
- Dar aviso para detener una renovación automática de un arrendamiento
- Desalojar constructivamente a un inquilino reduciendo la calefacción, el agua o la electricidad (ilegal, incluso si no es una represalia, ver Desalojo para más información)
Un acto de represalia adicional prohibido sólo en la ciudad de Madison es denunciar al inquilino ante las autoridades policiales por haber entrado o inmigrado ilegalmente a los Estados Unidos con el fin de tomar represalias contra el inquilino por haber ejercido sus derechos como tal, independientemente de la validez de dicha denuncia. MGO 32.12(4)
¿Lo hizo el propietario porque el inquilino hizo valer, ejerció o intentó ejercer un derecho como inquilino?
Esta es la última pieza de las represalias. Cada regulación tiene un nivel diferente de prueba requerida para que el acto sea considerado ilegal:
Prueba necesaria para las violaciones del Estatuto de Wisconsin 704.45
El inquilino sólo debe demostrar que es más probable que no que el propietario no habría hecho la acción «si no fuera porque» el inquilino ejerció un derecho del inquilino. Mientras que el propietario podría tener otras razones legítimas para hacer el desalojo o acto, la represalia sigue siendo ilegal si el propietario no habría tomado represalias si no fuera porque el inquilino ejerció sus derechos. Sin embargo, Wis. Stat. 704.45 no proporciona absolutamente ninguna protección contra el desalojo si los inquilinos se retrasan en el pago del alquiler (excepto si el alquiler no pagado se debe a un aumento de alquiler por represalias). Esta ley tampoco ofrece absolutamente ninguna protección a los inquilinos que presenten quejas sobre defectos o daños que ellos mismos hayan causado por negligencia o uso indebido.
A partir del 31/3/12 si los inquilinos demandan en el Tribunal de Reclamaciones de Menor Cuantía por violaciones de estas leyes, pueden recibir el doble de cualquier pérdida financiera relacionada. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. En virtud de la Ley 76 de Wisconsin de 2013 se eliminó el lenguaje sobre el doble de daños, las costas judiciales y los honorarios razonables de los abogados para todos los asuntos en Wis. Stat 704 excepto para los depósitos de seguridad y las violaciones de la cláusula de arrendamiento ilegal. Los daños dobles por violaciones del capítulo 704 sólo se permiten entre el 31/3/12 y el 28/2/14. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27
NOTA: Siempre se permite el doble de daños por represalias del propietario bajo el ATCP 134. Ver abajo.
Prueba necesaria para el Código Administrativo de Wisconsin ATCP 134.09(5)
Como Wis. Stat. 704.45 el código de Protección al Consumidor protege a los inquilinos que realmente ejercen un derecho. A diferencia de los estatutos estatales, también protege a los inquilinos que «hicieron valer, o intentaron hacer valer cualquier derecho.»
NOTA: ATCP 134.09(5) tiene una lista ligeramente diferente de los derechos de los inquilinos y las acciones prohibidas (ver arriba).
Los inquilinos pueden presentar una queja con la Protección del Consumidor y / o demandar en el tribunal de reclamos menores para el doble de los daños, los costos judiciales y los honorarios razonables de los abogados. ATCP 134.09(5)
Prueba necesaria para Dikhut v. Norton (1970)
Dikhut v. Norton es una decisión judicial que protege el derecho de un inquilino a utilizar una «política pública» como el código de construcción. El caso puede proteger a los inquilinos que afirman o intentan usar una política pública (a diferencia de Wis. Stat. 704.45) y puede proteger a los inquilinos que no están cubiertos por el código de Protección al Consumidor (ATCP).
El caso requiere un fuerte nivel de prueba: la afirmación, el uso o el intento de uso de la política pública debe ser la única razón para el desalojo o el acoso del propietario.
Pruebas necesarias para las ordenanzas generales de Madison 32.12(4) & 32.15
Los residentes de la ciudad de Madison tienen las mismas protecciones que tienen en las normas de Protección al Consumidor, pero la carga de la prueba se pone en el propietario, lo que significa que tienen que demostrar que no estaban tomando represalias, o el inquilino ganará.
Si el asunto llega a los tribunales, los inquilinos pueden citar la norma MGO 32.15, que requiere que el tribunal «presuma» que el propietario está tomando represalias si el acto del propietario se produjo dentro de los seis meses después de que el inquilino presentara una queja a las autoridades de la ciudad.
La policía de la ciudad de Madison puede imponer multas de 60 a 600 dólares por un número limitado de infracciones (quitar puertas y ventanas, confiscar la propiedad, entrar en la propiedad sin previo aviso, no proporcionar un crédito de alquiler o devolver un depósito de seguridad).
Responder a las represalias del propietario
Los inquilinos que crean que están siendo objeto de represalias deben hacer lo siguiente:
1. Documentar lo que está ocurriendo. Los inquilinos deben escribir una carta al propietario que documente que el acto es una represalia y que lo saben. Por ejemplo: «Como sabe, la semana pasada le pedí que dejara de entrar sin el debido aviso. Hoy me has dado un aviso de no renovación. Debe saber que su no renovación es inválida e ilegal en virtud del estatuto 704.45 y del ATCP 134.09(5). Tengo la intención de renovar y espero que rescindan este aviso y lo eliminen de mi expediente. Conozco mis derechos para presentar una queja o demandar por mis daños».
2. Contacte con una agencia. Si el propietario no retira rápidamente la represalia por escrito, los inquilinos deben enviar una copia de su carta a Protección al Consumidor o llamarlos al número gratuito (800) 422-7128. En ciudades como Madison, los inquilinos también deben remitir su queja al inspector de edificios, al departamento de policía y al fiscal municipal. Los organismos pueden advertir al propietario para que deje de amenazar o acosar, o incluso procesar si el propietario ha infringido la normativa anteriormente.
3. Reúna pruebas. Si el acto o actos se produjeron después de que el inquilino llamara al inspector, a la policía o a otro organismo, debe obtener una copia de ese informe para sus archivos. Si el propietario les demanda para desahuciarles, el inquilino puede aportar el informe, cualquier carta, una cronología del asunto y cualquier otra prueba o testigo, además de copias de las leyes, y pedir que se desestime el desahucio. Con las nuevas leyes, es muy importante tener copias de estas leyes en la primera cita en el juzgado, ya que éste sólo programará un juicio si el inquilino alega «motivos legales válidos». Wis. Stat. 799(206(3), 2017 Wis. Act 317, Sec. 49, Eff. 4/18/18. El inquilino también puede querer llevar cualquier evidencia que tenga a la audiencia inicial.
4. Llévelo a un juez. Si las represalias del propietario le han costado dinero, puede demandar por cualquier daño relacionado. Las violaciones de las leyes de Protección al Consumidor requieren obligatoriamente el doble de daños y perjuicios más los costos judiciales y los honorarios de los abogados.
Las leyes de represalias se encuentran tanto en Wis. Stat. 704 y ATCP 134. A partir del 31/3/12, si los inquilinos demandan en el Tribunal de Reclamaciones de Menor Cuantía por violaciones del chpater 704, pueden recibir el doble de cualquier pérdida financiera relacionada. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. Los daños dobles por violaciones de todo el capítulo 704 sólo se permiten entre el 31/3/12 y el 28/2/14. Después de 2/28/14 sólo se permiten para los depósitos de seguridad y las disposiciones ilegales del contrato de arrendamiento. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27 Double damages for ATCP 134 have remained the same.
Si el propietario amenaza con una demanda de desalojo, el inquilino puede responder por escrito explicando que saben que no pueden ser desalojados en represalia por ejercer sus derechos. Si llega a los tribunales, puede llevar una copia de la carta y otras pruebas para que el juez las vea. Por desgracia, el inquilino tiene que luchar contra las represalias con su vivienda en juego. Los abogados no son necesarios en el tribunal de reclamos menores o en los casos de desalojo, pero los inquilinos pueden querer ponerse en contacto con un abogado de vivienda calificado de Wisconsin. Para más información vea Desalojo.
Las leyes cambiaron en 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 y 2018. Muchos factores pueden determinar qué leyes se aplican a su situación, incluyendo cuándo ocurrió el problema, cuándo se firmó o renovó el contrato de arrendamiento y cuándo se produjo un desalojo. Si su contrato de arrendamiento fue firmado o el problema comenzó antes del 4/18/18 querrá revisar cuidadosamente el lenguaje de la ley para determinar si se aplica a su situación.
El texto en color púrpura se aplica a los arrendamientos y eventos a partir del 21/12/11 (2011 Wis. Act 108) Resumen
El texto naranja se aplica a los arrendamientos y eventos a partir del 31/3/12 (2011 Wis. Act 143) Resumen
El texto verde se aplica a los arrendamientos y eventos a partir del 3/1/14 (2013 Wis. Act 76) Resumen WI, Resumen Dane Co.
El texto azul se aplica a los arrendamientos y eventos a partir del 11/1/15 (CR 14-038) Resumen
El texto granate se aplica a los arrendamientos y eventos a partir del 3/2/16 (2015 Wis. Act. 176) Resumen
El texto marrón se aplica a los arrendamientos y eventos a partir del 18/4/18 (2017 Wis. Act 317) Resumen