Pregunta
Tengo 65 años y mi mujer 40 años. Hemos pagado una parte importante de nuestra hipoteca regular por lo que tenemos bastante capital en nuestra casa. ¿Podemos obtener una hipoteca inversa?
Respuesta
Parece que probablemente puede calificar para una hipoteca inversa, pero podría no ser su mejor opción.
Las hipotecas inversas han sido promocionadas como una gran manera para que los ciudadanos mayores y jubilados con problemas de dinero obtengan dinero para gastar sin tener que renunciar a sus hogares. Pero, ¿son tan buenas? Las hipotecas inversas son complicadas, arriesgadas y caras. Obtener este tipo de préstamo generalmente no es una buena idea.
Hipotecas inversas
La hipoteca inversa más popular es la Home Equity Conversion Mortgage (HECM) de la FHA. Con una hipoteca inversa, usted recibe pagos del prestamista basados en el capital de su casa. Por lo general, el préstamo debe devolverse cuando usted fallece, se muda, transfiere el título de propiedad o vende la casa. Sin embargo, si usted incumple las condiciones del contrato de préstamo, el prestamista puede exigir el pago del préstamo antes. En cualquiera de estas circunstancias, si usted no paga el préstamo, podría perder la propiedad en una ejecución hipotecaria.
Criterios de elegibilidad
En general, para calificar para una hipoteca inversa usted debe:
- tener 62 años de edad o más
- ocupar la propiedad como su residencia principal, y
- tener una equidad sustancial en la propiedad o poseer la casa por completo.
- Obtener una hipoteca inversa podría afectar su elegibilidad para Medicaid.
- Las tarifas de una hipoteca inversa tienden a ser altas.
- obtener una línea de crédito sobre el capital de la vivienda
- refinanciar su hipoteca existente para reducir los pagos
- obtener una modificación del préstamo de su hipoteca existente para reducir los pagos
- reducir el tamaño de la vivienda a una más asequible, y/o
- solicitar programas federales, estatales o locales que proporcionan asistencia financiera (para pagar los impuestos sobre la propiedad o hacer reparaciones en la casa, por ejemplo) a las personas mayores.
Porque usted tiene 65 años, parece que puede optar a una hipoteca inversa, pero su cónyuge de 40 años no. Una forma que solía ser popular para sortear este problema de elegibilidad era escriturar el título de la propiedad únicamente a nombre del cónyuge mayor y dejar al cónyuge menor fuera de la hipoteca inversa. Pero esta táctica puede causar grandes problemas.
El problema de dejar a su cónyuge fuera de una hipoteca inversa
En el pasado, las hipotecas inversas se redactaban de manera que una vez que el prestatario fallecía, al cónyuge superviviente (que no figuraba en el préstamo) se le solía decir que tenía que pagar el préstamo inmediatamente o de lo contrario el prestamista ejecutaría la propiedad.
La ley cambió. En 2013, un tribunal federal dictaminó que la normativa del HUD que permite a los prestamistas exigir a los cónyuges supervivientes la devolución inmediata de los préstamos de hipotecas inversas tras el fallecimiento de sus cónyuges viola la ley federal. De acuerdo con las directrices revisadas del HUD, para los préstamos emitidos a partir del 4 de agosto de 2014, el cónyuge no prestatario puede permanecer en la vivienda tras el fallecimiento del prestatario (y la devolución del préstamo se aplazará) siempre que se cumplan unos criterios específicos. En el caso de los HECM contratados antes del 4 de agosto de 2014, el prestamista puede optar por ceder la hipoteca al HUD y el cónyuge no prestatario puede permanecer en la vivienda siempre que se cumplan unos criterios específicos. (Obtenga más información en el artículo de Nolo Hipotecas inversas: Protecciones de la ejecución hipotecaria para los cónyuges no prestatarios.)
Si está pensando en contratar una hipoteca inversa con un cónyuge no prestatario, tenga mucho cuidado y asegúrese de hablar con un abogado o un asesor de vivienda aprobado por el HUD para saber cómo proteger adecuadamente al cónyuge no prestatario en esta situación.
Otro problema: Podría quedarse sin dinero
Usted -y especialmente su cónyuge- son relativamente jóvenes para pedir una hipoteca inversa teniendo en cuenta que el promedio de vida en Estados Unidos es de casi 80 años. Estas hipotecas proporcionan un número finito de pagos y usted podría quedarse sin dinero si contrata una hipoteca inversa en este momento. Además, podría gastar el capital de su casa antes de tiempo y no disponer de fondos suficientes en el futuro para cubrir sus gastos posteriores, que probablemente incluirían los costes de la atención sanitaria, dejar dinero a sus herederos, así como los impuestos, el seguro y el mantenimiento de la propiedad. Además, tenga en cuenta que para obtener la hipoteca inversa por lo general primero tendrá que pagar la hipoteca existente con los fondos de la hipoteca inversa.
Otras desventajas incluyen:
Otras opciones a tener en cuenta
No menciona por qué está pensando en sacar una hipoteca inversa, pero si necesita acceso a dinero en efectivo, algunas otras opciones que puede considerar como alternativa a sacar una hipoteca inversa incluyen:
Obteniendo ayuda
Se recomienda que proceda con extrema cautela si está pensando en pedir una hipoteca inversa. Las hipotecas inversas son muy complejas. Los asesores de HECM han informado que a menudo se necesita por lo menos un par de horas para explicar cómo funcionan estas hipotecas y cubrir todos los temas -incluyendo los costos y las consecuencias- que los prestatarios necesitan entender antes de tomar este tipo de préstamo.
Incluso después de una sesión de asesoramiento de HECM, muchos prestatarios todavía no comprenden completamente todos los términos y requisitos de la hipoteca inversa. Considere también la posibilidad de hablar con un planificador financiero, un abogado especialista en planificación patrimonial o un abogado especialista en protección al consumidor para obtener más información, especialmente si no comprende completamente los términos de los préstamos de hipotecas inversas.