Der Räumungsprozess im US-Bundesstaat Kalifornien beginnt damit, dass dem Mieter ein Verstoß gegen den Mietvertrag oder die Absicht des Vermieters, den Mietvertrag zu beenden, mitgeteilt wird. Dies beinhaltet, dass der Vermieter den Mieter „bedient“, was am besten per Einschreiben mit Rückschein geschieht, um die Bestätigung des Mieters über die Kündigung zu erhalten. Danach, wenn der Mieter nicht reagiert und auf dem Grundstück verbleibt, muss der Vermieter eine unrechtmäßige Räumungsklage beim örtlichen Gericht einreichen, wo sich das Grundstück befindet.

Schritt 1 – Verwenden Sie die richtige Benachrichtigung

Nichtzahlung der Miete – Der Vermieter muss eine 3-Tages-Benachrichtigung herausgeben, um entweder die Miete zu zahlen oder das Grundstück zu räumen. Wird die Miete nicht innerhalb der 3-Tages-Frist bezahlt oder räumt der Mieter die Wohnung nicht, kann der Vermieter den Räumungsprozess einleiten.

Material Violation (Non-Compliance)

Mieter, die gegen den Mietvertrag verstoßen haben, müssen ebenfalls mit einer 3-Tages-Frist gekündigt werden. Die 3-Tages-Frist soll dem Mieter die Möglichkeit geben, seinen behebbaren Verstoß zu beheben und ein rechtmäßiger Mieter der Immobilie zu bleiben. Wenn sie ihre Verletzung nicht innerhalb der 3-Tages-Frist korrigieren, kann der Vermieter dann den unlawful detainer Prozess beginnen.

Illegale Aktivität – Mieter, die illegale Aktivitäten in der Mietsache durchführen, sind verpflichtet, die Immobilie innerhalb der 3-Tages-Frist zu räumen.

Mietvertragskündigung (Monat-zu-Monat-Mietvertrag) – Mieter, die auf einer Monat-zu-Monat-Basis mieten, müssen mit einer Frist von dreißig (30) Tagen gekündigt werden, wenn sie für weniger als ein Jahr gemietet haben, und mit einer Frist von sechzig (60) Tagen, wenn sie für ein Jahr oder länger gemietet haben. Wenn der Mieter als „Section 8“ eingestuft wird, erhält er eine Kündigungsfrist von neunzig (90) Tagen.

Schritt 2 – Zustellung der Kündigung

Die Kündigung sollte dem Mieter nach Möglichkeit persönlich zugestellt werden. Wenn dies nicht möglich ist, kann die Kündigung in der Mietwohnung des Mieters bei einer Person, die mindestens 18 Jahre alt ist, oder am Arbeitsplatz des Mieters hinterlassen werden. Diese Möglichkeit wird als „substituierte Zustellung“ bezeichnet. Wenn diese Option genutzt wird, muss der Vermieter auch eine Kopie der Benachrichtigung direkt an den Mieter schicken (Einschreiben wird empfohlen). Der Vermieter kann die Kündigung auch an der Eingangstür des Mietobjekts anbringen (muss dann aber ebenfalls eine Kopie an den Mieter schicken). Nachdem die Kündigung auf eine der oben beschriebenen Weisen zugestellt wurde und die Warte-/Kündigungsfrist abgelaufen ist, kann der Vermieter den Räumungsprozess einleiten.

Schritt 4 – Einreichen eines Unlawful Detainer

Die einzige Methode, die einem Vermieter zur Verfügung steht, um einen Mieter im Staat Kalifornien legal zu räumen, ist das Einreichen eines Unlawful Detainer.

Die folgenden drei Formulare müssen ausgefüllt werden:

Civil Case Cover Sheet (CM-010)
Unlawful Detainer Complaint (UD-100)
Pre-Judgment Right of Possession (CP-105) – Nur verwenden, wenn mehr als eine Person in den Räumlichkeiten lebt, die nicht als Mieter im Mietvertrag aufgeführt ist.

Die „Unlawful Detainer Complaint“ und das „Civil Case Cover Sheet“ müssen beim örtlichen Superior (d.h. Prozess-) Gericht in dem Bezirk eingereicht werden, in dem sich das Mietobjekt befindet. Nach der Einreichung dieser Formulare beim Gericht erhält der Vermieter eine Kopie der abgestempelten Klage gegen den unrechtmäßigen Hausfriedensbruch sowie eine Vorladung, die der Vermieter dem Mieter zustellen muss.

Schritt 5 – Zustellung an den Mieter

Der Vermieter muss dem Mieter und allen ungenannten Bewohnern eine Kopie der Klage gegen den unrechtmäßigen Besitzstörer, die Vorladung, das Paket zur alternativen Streitbeilegung (ADR) und das vorgerichtliche Besitzrecht (falls anwendbar) zustellen. Diese Dokumente können nicht an der Tür/dem Grundstück angeschlagen werden, sie müssen persönlich zugestellt oder über einen privaten Prozessbevollmächtigten verschickt werden.

Wenn der Mieter zugestellt wurde, reichen Sie einen Zustellungsnachweis (POS-010) beim Gericht ein. Der Mieter hat 5 Tage Zeit, um auf die Vorladung zu reagieren.

Wenn der Mieter auf die gerichtliche Einreichung reagieren soll, würde er die Antwort (UD-105) verwenden.

Schritt 6 – Versäumnisurteil

In den meisten Situationen wird der Mieter die Antwort nicht innerhalb des 5-Tages-Zeitrahmens einreichen. In diesem Fall kann der Vermieter sofort ein Urteil erlassen, indem er die folgenden Formulare ausfüllt:

Request for Entry of Default (CIV-100)
Request for Dismissal (CIV-110)
Declaration re: Interest (MC-030)
Declaration in Support of Default Judgment (MC-030) and Attachment (MC-025) (if necessary)
Judgment (JUD-100)

und machen Sie jeweils drei (3) Kopien davon.

Der Vermieter muss eine Person über achtzehn (18) Jahren beauftragen, dem Mieter einen (1) Satz Kopien dieser Formulare zuzustellen und zwei (2) Kopien des Zustellungsnachweises (POS-030) auszufüllen und an den Vermieter zurückzugeben.

Schritt 7 – Einreichung des Versäumnisurteils

Der Vermieter sollte zwei (2) Kopien der folgenden Dokumente einreichen:

Antrag auf Eintragung des Versäumnisses (CIV-100)
Antrag auf Entlassung (CIV-110)
Erklärung re: Interest (MC-030)
Declaration in Support of Default Judgment (MC-030) and Attachment (MC-025) (if necessary)
Judgment (JUD-100)
Proof of Service (POS-030)

Step 8 – Serve the Judgment

Nachdem der Richter das Urteil (JUD-100) unterschrieben hat, muss der Vermieter das Dokument dem Mieter mit dem Proof of Service (POS-030) noch einmal zustellen. Zu diesem Zeitpunkt ist die Räumung abgeschlossen.

Wenn der Mieter die Räumlichkeiten nicht verlässt, hat der Vermieter die Möglichkeit, ein Räumungsurteil (CD-100) beim Gericht zu beantragen. Dieses wird zusammen mit einer Gebühr (zwischen $125 und $175) an den örtlichen Sheriff weitergeleitet, der den Mieter für fünf (5) Tage auffordert, das Grundstück zu verlassen oder gewaltsam entfernt zu werden.