Il processo di sfratto nello Stato della California inizia con la consegna all’inquilino dell’avviso di violazione del contratto di locazione o dell’intenzione del padrone di casa di terminare il contratto. Questo comporta che il padrone di casa “serva” l’inquilino, cosa che si raccomanda di fare tramite posta certificata con ricevuta di ritorno, nel tentativo di ottenere il riconoscimento dell’avviso da parte dell’inquilino. In seguito, se l’inquilino non risponde e rimane nella proprietà, il padrone di casa dovrà presentare un’istanza di sequestro illegale presso il tribunale locale del luogo in cui si trova la proprietà.
Step 1 – Utilizzare l’avviso corretto
Mancato pagamento dell’affitto – Il padrone di casa deve emettere un avviso di 3 giorni per pagare l’affitto o lasciare la proprietà. Se l’affitto non viene pagato entro il periodo di 3 giorni, o l’inquilino non lascia la proprietà, il padrone di casa può iniziare il processo di sfratto.
Violazione materiale (non conformità) – Anche gli inquilini che hanno violato il contratto di locazione devono essere notificati con un avviso di 3 giorni. Il periodo di 3 giorni è progettato per permettere all’inquilino di rimediare alla sua violazione correggibile e rimanere un affittuario legittimo della proprietà. Se non correggono la loro violazione entro il periodo di 3 giorni, il padrone di casa può iniziare il processo di detenzione illegale.
Attività illegale – Gli inquilini che stanno conducendo attività illegali nella proprietà in affitto sono tenuti a lasciare la proprietà entro il periodo di preavviso di 3 giorni.
Cessazione del contratto di locazione (contratto mensile) – Gli inquilini che affittano mese per mese devono ricevere un preavviso di trenta (30) giorni se hanno affittato per meno di un anno e sessanta (60) giorni se hanno affittato per un anno o più. Se l’inquilino è considerato “sezione 8” allora riceverà novanta (90) giorni di preavviso.
Step 2 – Consegnare l’avviso
L’avviso dovrebbe essere consegnato personalmente all’inquilino se possibile. Se non è possibile, l’avviso può essere lasciato alla proprietà in affitto dell’inquilino con una persona di 18 anni o più, o al posto di lavoro dell’inquilino. Questa opzione è conosciuta come “servizio sostitutivo”. Se usa questa opzione, il padrone di casa deve anche spedire una copia dell’avviso direttamente all’inquilino (si raccomanda la posta certificata). I padroni di casa possono anche affiggere l’avviso sulla porta principale della proprietà in affitto (ma devono anche spedirne una copia all’inquilino). Dopo che l’avviso è stato servito in uno dei modi descritti sopra e il periodo di attesa/avviso è scaduto, il padrone di casa può iniziare il processo di causa di sfratto.
Step 4 -File an Unlawful Detainer
L’unico metodo a disposizione di un padrone di casa per sfrattare legalmente un inquilino nello Stato della California è di presentare un Unlawful Detainer.
Sono necessari i seguenti 3 moduli da compilare:
Civil Case Cover Sheet (CM-010)
Unlawful Detainer Complaint (UD-100)
Pre-Judgment Right of Possession (CP-105) – Da utilizzare solo se più di una persona vive nei locali che non è elencata come inquilino sul contratto di locazione.
Il Unlawful Detainer Complaint e il Civil Case Cover Sheet devono essere presentati alla corte superiore locale (cioè al tribunale) nella contea dove si trova la proprietà in affitto. Dopo aver presentato questi moduli al tribunale, il padrone di casa riceverà una copia della Unlawful Detainer Complaint timbrata, così come un Summons che il padrone di casa deve servire all’inquilino.
Fase 5 – Servire l’inquilino
Il padrone di casa deve servire l’inquilino e tutti gli occupanti senza nome con una copia del reclamo, la citazione, il pacchetto ADR (Alternative Dispute Resolution) e il diritto di possesso pre-giudiziale (se applicabile). Questi documenti non possono essere affissi sulla porta dei documenti/proprietà, devono essere consegnati personalmente o inviati tramite un severo processo privato.
Quando l’inquilino è stato servito, presentare una prova di servizio (POS-010) al palazzo di giustizia. L’inquilino ha 5 giorni di tempo per rispondere alla citazione.
Se l’inquilino deve rispondere al deposito del tribunale, deve usare la Risposta (UD-105).
Fase 6 – Giudizio Predefinito
Nella maggior parte delle situazioni l’inquilino non presenterà la Risposta entro i 5 giorni previsti. In tal caso, il padrone di casa sarà in grado di emettere immediatamente una sentenza completando i seguenti moduli:
Richiesta di emissione della sentenza in contumacia (CIV-100)
Richiesta di licenziamento (CIV-110)
Dichiarazione re: Interessi (MC-030)
Dichiarazione a sostegno della sentenza in difetto (MC-030) e allegato (MC-025) (se necessario)
Giudizio (JUD-100)
e fare tre (3) copie di ciascuno.
Il padrone di casa deve avere qualcuno di età superiore ai diciotto (18) anni che serva all’inquilino una (1) serie di copie di questi moduli e completi due (2) copie della Prova di Servizio (POS-030) e le restituisca al padrone di casa.
Fase 7 – Deposito della Difesa e della Sentenza
Il locatore deve depositare due (2) copie dei seguenti documenti:
Richiesta di Registrazione della Difesa (CIV-100)
Richiesta di Rinuncia (CIV-110)
Dichiarazione re: Interessi (MC-030)
Dichiarazione a sostegno della sentenza in contumacia (MC-030) e allegato (MC-025) (se necessario)
Giudizio (JUD-100)
Prova di notifica (POS-030)
Fase 8 – Servire il giudizio
Dopo che il giudice ha firmato il giudizio (JUD-100) il proprietario dovrà notificare il documento all’inquilino con la Prova di notifica (POS-030) ancora una volta. A questo punto lo sfratto è concluso.
Se l’inquilino non lascia i locali, il padrone di casa ha la possibilità di richiedere un Writ of Possession (CD-100) al tribunale. Questo, insieme a una tassa (tra $125 e $175), sarà inoltrato allo sceriffo locale che invierà un avviso di cinque (5) giorni all’inquilino per lasciare la proprietà o essere rimosso con la forza.