Het proces van ontruiming in de staat Californië begint met het overhandigen aan de huurder van een kennisgeving van schending van de huurovereenkomst of van het voornemen van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit houdt in dat de verhuurder de huurder een aangetekende brief stuurt met ontvangstbevestiging, zodat de huurder de kennisgeving bevestigt. Daarna, als de huurder niet reageert en op het eigendom blijft, zal de verhuurder een Unlawful Detainer moeten indienen bij de lokale rechtbank van waar het eigendom zich bevindt.

Stap 1 – Gebruik de juiste kennisgeving

Nalatigheid om huur te betalen – De verhuurder moet een kennisgeving van 3 dagen uitvaardigen om ofwel de huur te betalen of het eigendom te ontruimen. Als de huur niet binnen de periode van 3 dagen wordt betaald, of als de huurder de woning niet verlaat, kan de verhuurder de ontruimingsprocedure starten.

Materiële schending (niet-naleving)- Huurders die de huurovereenkomst hebben geschonden, moeten ook worden gediend met een kennisgeving van 3 dagen. De termijn van 3 dagen is bedoeld om de huurder in de gelegenheid te stellen de overtreding ongedaan te maken en een wettige huurder van de woning te blijven. Als zij hun overtreding niet binnen de 3-daagse periode corrigeren, kan de verhuurder de onrechtmatige detentieprocedure starten.

Illegale activiteit – Huurders die illegale activiteiten in de huurwoning uitvoeren zijn verplicht om de woning binnen de 3-daagse opzegtermijn te ontruimen.

Huurbeëindiging (maand-tot-maand huur) – Huurders die huren op een maand-tot-maand basis moeten een opzegtermijn van dertig (30) dagen in acht nemen als ze minder dan 1 jaar huren en zestig (60) dagen als ze 1 jaar of langer huren. Als de huurder als “section 8” wordt beschouwd, moet hij negentig (90) dagen van te voren worden gewaarschuwd.

Stap 2 – De kennisgeving

De kennisgeving moet, indien mogelijk, persoonlijk bij de huurder worden afgeleverd. Als dat niet mogelijk is, kan de kennisgeving worden achtergelaten in de huuraccommodatie van de huurder bij een persoon van 18 jaar of ouder, of op de plaats waar de huurder werkt. Deze optie staat bekend als “vervangende betekening”. Als de verhuurder van deze mogelijkheid gebruik maakt, moet hij ook een kopie van de kennisgeving rechtstreeks naar de huurder sturen (aangetekende zending wordt aanbevolen). Verhuurders kunnen de kennisgeving ook aan de voordeur van de woning ophangen (maar moeten ook een kopie naar de huurder sturen). Nadat de kennisgeving op een van de hierboven beschreven manieren is betekend en de wachttijd is verstreken, kan de verhuurder de ontruimingsprocedure beginnen.

Stap 4 -Verzoek een onwettige detainer

De enige methode die een verhuurder ter beschikking staat om een huurder legaal uit te zetten in de staat Californië is het indienen van een onwettige detainer.

De volgende 3 formulieren moeten worden ingevuld:

Civil Case Cover Sheet (CM-010)
Unlawful Detainer Complaint (UD-100)
Pre-Judgment Right of Possession (CP-105) – Alleen te gebruiken als er meer dan 1 persoon in het pand woont die niet als huurder op het huurcontract staat vermeld.

De klacht wegens onwettige inbezitneming en het voorblad van de civiele zaak moeten worden ingediend bij de plaatselijke hogere rechtbank in het graafschap waar de huurwoning zich bevindt. Na indiening van deze formulieren bij het gerechtsgebouw ontvangt de verhuurder een kopie van de afgestempelde Unlawful Detainer Complaint, alsmede een dagvaarding die de verhuurder aan de huurder moet overhandigen.

Stap 5 – Betekenen aan de huurder

De verhuurder moet de huurder en eventuele niet met naam genoemde bewoners een kopie van de klacht wegens huisvredebreuk, de dagvaarding, het ADR-pakket (Alternative Dispute Resolution) en het pre-juridische recht van inbezitneming (indien van toepassing) toezenden. Deze documenten kunnen niet op de deur/het eigendom worden opgehangen, zij moeten persoonlijk worden afgeleverd of via een particuliere proces-scheidsrechter worden verzonden.

Wanneer de huurder is gedagvaard, dient u een bewijs van betekening (POS-010) in bij het gerechtsgebouw. De huurder heeft 5 dagen de tijd om op de dagvaarding te reageren.

Als de huurder op de dagvaarding moet reageren, gebruikt hij het antwoord (UD-105).

Stap 6 – Default Judgment

In de meeste situaties zal de huurder het antwoord niet binnen de termijn van 5 dagen indienen. In dat geval kan de verhuurder onmiddellijk een vonnis wijzen door de volgende formulieren in te vullen:

Verzoek tot verstekvonnis (CIV-100)
Verzoek tot verwerping (CIV-110)
Verklaring re: Rente (MC-030)
Verklaring ter ondersteuning van het verstekvonnis (MC-030) en Bijlage (MC-025) (indien nodig)
Vonnis (JUD-100)

en maak van elk drie (3) kopieën.

De verhuurder moet iemand die ouder is dan achttien (18) jaar de huurder een (1) set kopieën van deze formulieren laten bezorgen en twee (2) kopieën van het Bewijs van betekening (POS-030) laten invullen en aan de verhuurder retourneren.

Stap 7 – Verzuim en vonnis

De verhuurder dient twee (2) kopieën van de volgende documenten in te dienen:

Verzoek tot Verzuim (CIV-100)
Verzoek tot Ontbinding (CIV-110)
Verklaring re: Rente (MC-030)
Verklaring ter ondersteuning van het verstekvonnis (MC-030) en Beslag (MC-025) (indien nodig)
Vonnis (JUD-100)
Bewijs van betekening (POS-030)

Stap 8 – Betekenen van het vonnis

Nadat de rechter het vonnis (JUD-100) heeft getekend, moet de verhuurder het document nogmaals aan de huurder betekenen met het Bewijs van betekening (POS-030). Op dit moment is de ontruiming beëindigd.

Als de huurder het pand niet verlaat, heeft de verhuurder de mogelijkheid om een Bevoegdverklaring tot inbezitneming (CD-100) bij de rechtbank aan te vragen. Dit zal, samen met een vergoeding (tussen $125 en $175), worden doorgestuurd naar de plaatselijke sheriff die de huurder vijf (5) dagen op voorhand zal verwittigen om het pand te verlaten of gedwongen te worden verwijderd.