Od czasu Wielkiej Recesji, która oficjalnie rozpoczęła się w grudniu 2007 roku, mediana cen domów w rejonie Denver wzrosła o większy procent niż w jakimkolwiek innym dużym mieście w USA.

To jeden z najważniejszych wniosków płynących ze świeżego raportu firmy ATTOM Data Solutions, ale nie jest on jedynym związanym z Kolorado. Spośród 149 obszarów metropolitalnych analizowanych przez serwis, Greeley zajęło pierwsze miejsce, z cenami na poziomie 87% powyżej szczytów sprzed recesji – nawet wyżej niż Denver z 80%. I Fort Collins nie był daleko w tyle, z uderzeniem 76 procent.

Todd Teta, ATTOM szef produktu i technologii, dostarczone Westword z surowych liczb za badania głównych wniosków, w tym tych odnoszących się do Denver i innych miejsc w Kolorado, zwłaszcza wzdłuż korytarza miejskiego. Ale chociaż uznał za pośrednictwem poczty elektronicznej te znaki wskazujące, że Denver może być przesunięcie do rynku nabywcy, jak teoretyzował przez lokalnego eksperta nieruchomości Veronica Collin w poście lipca, nie sądzi, że przejście ma miejsce jeszcze.

Indeed, zysk sprzedawcy (różnica między medianą zakupu i medianą cen sprzedaży, która odzwierciedla, ile typowy sprzedawca zarabia na transakcji) w Denver-Aurora-Lakewood metropolitalnego obszaru statystycznego, lub MSA, obecnie stoi na 133.000 dolarów, prawie dwukrotnie średnia krajowa 67.500 dolarów. I to jest skromny w porównaniu z Boulder, gdzie sprzedający są zazwyczaj żniwa $ 194,741.

Jeśli chodzi o ceny domów, ATTOM używa innej metryki niż robi Metro Denver Association of Realtors; pierwszy ustawia medianę tagu w Denver MSA na drugi kwartał 2019 roku na 408.000 dolarów, podczas gdy ten ostatni wymienia średnią cenę sprzedaną na 499.807 dolarów. Ale dane ATTOM wskazują, jak bardzo ceny poszybowały w górę w ciągu ostatniej dekady. W pierwszym kwartale 2005 roku, na przykład, mediana ceny domu w Denver wynosiła 213 000 dolarów, a w pierwszym kwartale 2009 roku wyniosła 167 500 dolarów.

Tutaj znajduje się grafika ATTOM, która pokazuje dziesięć MSA o populacji większej niż milion, które widziały największe procentowe wzrosty mediany cen od czasów sprzed recesji, z Denver na czele.

Według Teta, przewaga Denver w tym zakresie ma związek z „wieloma czynnikami”, w tym „regionalnym zatrudnieniem, płacami, kosztami życia, podatkami od nieruchomości, polityką, reputacją, demografią i stylem życia.”

Podkreśla „stosunkowo duży spadek stopy bezrobocia w Kolorado od czasu zakończenia Wielkiej Recesji, z 8,7 procent w 2010 r. do 2,7 w 2017 r. i 3,3 w 2018 r.”. Stan miał drugą najniższą stopę w kraju w 2017 roku i zajął 14. miejsce w 2018 roku. To znacznie poniżej jego rangi 31. w 2012 roku. W tym samym czasie średnia roczna płaca w Denver wzrosła mniej więcej w tym samym tempie, co krajowy wzrost od 2012 r.”

Dodatkowo, Teta kontynuuje, duży wzrost populacji Denver (liczba mieszkańców obszaru metropolitalnego wzrosła o ponad 388 000 w ciągu ośmiu lat), doprowadził do „popytu na mieszkania, który odgrywa ogromną rolę w tym, jak ceny domów się zmieniają.”

Trendowość również wchodzi w grę, zauważa. Jak widać powyżej, Austin, które, podobnie jak Mile High City, jest powszechnie postrzegane jako fajne miejsce do życia, zwłaszcza przez millenialsów, było drugim po Denver miastem pod względem procentowego wzrostu mediany cen domów od czasu recesji wśród głównych miast USA, na poziomie 77 procent.

Pytany o wzrost cen w miejscach takich jak Greeley i Fort Collins, Teta powołuje się na niskie bezrobocie i stosunkowo wysokie płace: „Średnie płace w hrabstwach Denver, Boulder, Arapahoe i Douglas wahają się od 64 000 do 70 000 USD, co stawia je powyżej średniej krajowej wynoszącej około 57 300 USD w czwartym kwartale 2018 r.”. Ale mogą być też wiatry czołowe: Przyznaje, że w tym samym okresie „Larimer County był poniżej średniej krajowej.”

Pieniądze, które mają być wykonane ze sprzedaży domów w Denver, wpłynęły również na kadencję mieszkaniową – ilość czasu, w którym typy metro-area pozostają w swoich mieszkaniach. „Właściciele domów w rejonie Denver przeprowadzają się szybciej niż gdziekolwiek indziej w kraju, pozostając w swoich domach średnio 6,9 lat w porównaniu do 8,1 lat w całym kraju” – ujawnia Teta. „Denver ma trzeci najkrótszy okres najmu spośród MSA analizowanych w najnowszym raporcie.”

The listed price for this home at 475 Madison Street is $4.5 million.

Google Maps

Granted, on idzie dalej, „Denver’s number is down a bit in the past two years, while the nation’s is up. Ale obszar Denver ma dość dużo podąża za trendami krajowymi, ze średnim okresem czasu przed sprzedażą znacznie rośnie. Liczba Denver jest prawie trzykrotnie wyższa niż na początku 2009 r. (2,4 roku na początku 2009 r.); liczba krajowa była ponad dwukrotnie wyższa niż na początku 2008 r. (3,5 roku).”

Mimo wysokich cen, w ocenie Tety, rynek w Kolorado pozostaje zdrowy, o czym świadczy fakt, że stan ma dziesiątą najniższą liczbę zagrożonych sprzedaży, co „pokazuje, że Koloradańczycy kupowali domy po cenach, na które mogli sobie pozwolić bardziej niż większość kraju. Mniejsza liczba przejęć oznacza mniej zaniedbanych lub pustych domów, co podnosi wartość i czyni dzielnice bardziej atrakcyjnymi.”

W tym samym czasie jednak ilość pieniędzy, które sprzedawcy zarabiają na zakupie domu spadła w Denver o 5 procent w ciągu ostatniego roku. „Należy zachować ostrożność w odczytywaniu zbyt wiele w zmianach rok do roku dla jednego kwartału” – ostrzega Teta. „Liczba ta jest nieco niższa od drugiego i trzeciego kwartału ubiegłego roku, ale nadal jest naprawdę doskonała. Niemniej jednak, każdy potencjalny sprzedawca lub agent nieruchomości zwracający uwagę na rynek Denver-area zobaczy, że marże zysku zaznaczyły się w dół. Nawet jeśli ceny są na najwyższym poziomie w historii, tendencja spadkowa zysków jest kluczowym czynnikiem, na który należy zwrócić uwagę, biorąc pod uwagę, że rynki nieruchomości działają w cyklach, a ten nigdy nie był wyższy.”

Czy to sugeruje, że lokalny rynek osiągnął szczyt, potencjalnie wywołując wspomnianą wcześniej zmianę na rynek kupującego? Teta nie odrzuca tej perspektywy. „Denver odnotowało 6-procentowy wzrost cen od pierwszego do drugiego kwartału i 2-procentowy wzrost w stosunku do roku ubiegłego. Nieźle, ale nie rewelacyjnie. Obie liczby były znacznie poniżej krajowych skoków, które wyniosły odpowiednio 10,8 i 6,4 procent. Pomimo zwyczajowego wiosennego wzrostu cen, liczby w rejonie Denver były dość słabe i nastąpił okres w zeszłym roku, kiedy ceny nieco spadły.”

Niemniej jednak, kontynuuje, „rynek w rejonie Denver przekroczył przedrecesyjne maksima lepiej niż większość obszarów w kraju i nadal jest to rynek sprzedających w dużym stopniu. Jednak ostatnie trendy sugerują, że rynek regionalny, podobnie jak wiele innych w całym kraju, może się ochłodzić i być gotowy na pewnego rodzaju zanurzenie.”

• Business
• News

• Kontakt:
• Michael Roberts

• Śledź:
• Facebook: Michael Roberts
• Twitter: @mikerobertscolo