Kiedy słyszysz słowa „hard money loan” (lub „private money loan”), co jest pierwszą rzeczą, która przechodzi przez twój umysł?

Podejrzliwie wyglądający pożyczkodawcy, którzy prowadzą swoją działalność w ciemnych zaułkach i pobierają niebotycznie wysokie stopy procentowe?

W poprzednich latach, kilka złych jabłek zepsuło branżę pożyczek twardych, kiedy kilku drapieżnych pożyczkodawców próbowało „pożyczyć na własność”, udzielając bardzo ryzykownych pożyczek pożyczkobiorcom, używając nieruchomości jako zabezpieczenia i zamierzając zamknąć je na własność. Na szczęście, tego typu pożyczkodawcy nie istnieją na dzisiejszym rynku, chociaż pewne piętno pozostaje dla niektórych inwestorów nieruchomości, którzy nie korzystali ostatnio z usług renomowanych pożyczkodawców.

W tym artykule omówimy podstawy pożyczek typu hard money, w tym:

• Czym są pożyczki typu hard money.
• Rodzaje nieruchomości i transakcji, dla których pożyczki na twardy pieniądz są odpowiednie.
• Jakiego rodzaju stóp procentowych i współczynników kredytu do wartości można się spodziewać.
• Standardowe wymagania kredytobiorcy.
• Gdzie znaleźć doświadczonego pożyczkodawcę hard money do współpracy.

Co to jest pożyczka hard money?

Pożyczka hard money to po prostu krótkoterminowa pożyczka zabezpieczona nieruchomością. Są one finansowane przez prywatnych inwestorów (lub fundusz inwestorów), w przeciwieństwie do konwencjonalnych kredytodawców, takich jak banki lub unie kredytowe. Okres kredytowania wynosi zazwyczaj około 12 miesięcy, ale może być wydłużony do 2-5 lat. Pożyczka wymaga comiesięcznych płatności wyłącznie odsetek lub odsetek i części kapitału z płatnością balonową na koniec okresu kredytowania.

Kwota, jaką pożyczkodawcy są w stanie pożyczyć pożyczkobiorcy opiera się przede wszystkim na wartości nieruchomości. Może to być nieruchomość, którą kredytobiorca już posiada i którą chce wykorzystać jako zabezpieczenie, lub nieruchomość, którą kredytobiorca nabywa.

Kredytodawcy hard money są zainteresowani przede wszystkim wartością nieruchomości, a nie kredytem kredytobiorcy (chociaż kredyt ma nadal pewne znaczenie dla kredytodawcy). Pożyczkobiorcy, którzy nie mogą uzyskać konwencjonalnego finansowania z powodu niedawnego przejęcia lub krótkiej sprzedaży, nadal mogą uzyskać pożyczkę typu hard money, jeżeli posiadają wystarczający kapitał własny w nieruchomości, która jest wykorzystywana jako zabezpieczenie. Kiedy banki mówią „nie”, pożyczkodawcy hard money mogą nadal mówić „tak”.

POWIĄZANE: Potrzebujesz pieniędzy? You Need to Know About Fund & Grow

Typy nieruchomości dla pożyczek twardego pieniądza

Pożyczkobiorca może otrzymać pożyczkę twardego pieniądza na prawie każdy typ nieruchomości – w tym jednorodzinne mieszkalne, wielorodzinne mieszkalne, komercyjne, gruntowe i przemysłowe.

Niektórzy pożyczkodawcy specjalizują się w jednym konkretnym rodzaju nieruchomości, np. mieszkalnej, i nie są w stanie udzielać pożyczek pod zastaw ziemi, ponieważ nie mają doświadczenia w tej dziedzinie. Większość kredytodawców ma swoją niszę pożyczek, z którymi jest im najwygodniej.

Wiele firm udzielających pożyczek nie będzie udzielać pożyczek pod zastaw nieruchomości mieszkalnych, ze względu na dodatkowe zasady i przepisy (dzięki Dodd-Frank!), ale są też tacy, którzy są gotowi przebrnąć przez papierkową robotę z pożyczkobiorcą. Wszyscy pożyczkodawcy udzielający pożyczek na twardy pieniądz będą udzielać pożyczek na 1. pozycji, podczas gdy mniejsza liczba będzie udzielać pożyczek na 2. pozycji ze względu na zwiększone ryzyko dla pożyczkodawcy.

Dla jakich rodzajów transakcji powinno się używać pożyczek na twardy pieniądz?

Pożyczki na twardy pieniądz nie są odpowiednie dla wszystkich transakcji. W przypadku zakupu głównego miejsca zamieszkania z dobrym kredytem, historią dochodów i nie ma problemów, takich jak krótka sprzedaż lub wykluczenie, konwencjonalne finansowanie przez bank jest najlepszym sposobem, jeśli kredytobiorca ma jeszcze czas, aby przejść przez długi proces zatwierdzania wymagany przez bank. Twarde pieniądze są źródłem finansowania, gdy banki nie są opcją lub pożyczka jest potrzebna w krótkim okresie czasu.

Twarde pieniądze są idealne w sytuacjach takich jak:

• Fix and Flips
• Land Loans
• Construction Loans
• Gdy Kupujący ma problemy z kredytem.
• Gdy inwestor nieruchomości musi działać szybko.

Kto powinien skorzystać z pożyczki twardego pieniądza?

Inwestorzy nieruchomości decydują się na skorzystanie z twardego pieniądza z wielu różnych powodów. Głównym powodem jest możliwość szybkiego sfinansowania pożyczki przez pożyczkodawcę. W większości przypadków, pożyczki twardego pieniądza mogą być sfinansowane w ciągu tygodnia. Proszę porównać to z 30-45 dniami, które trzeba poświęcić na sfinansowanie kredytu bankowego. Proces ubiegania się o pożyczkę twardego pieniądza trwa zazwyczaj dzień lub dwa, a w niektórych przypadkach pożyczka może zostać zatwierdzona jeszcze tego samego dnia. Powodzenia, jeśli chodzi o zatwierdzenie kredytu przez bank w ciągu tygodnia!

Możliwość uzyskania finansowania w znacznie szybszym tempie niż w przypadku kredytu bankowego jest istotną zaletą dla inwestora w nieruchomości. Zwłaszcza, gdy inwestor próbuje nabyć nieruchomość z wieloma konkurencyjnymi ofertami, szybkie zamknięcie przy pomocy kredytu typu hard money zwróci uwagę sprzedającego i odróżni jego ofertę od pozostałych kupujących oferujących powolne finansowanie konwencjonalne.

Innym powodem, dla którego kredytobiorca może zdecydować się na skorzystanie z kredytu typu hard money, jest fakt, że został on odrzucony przez banki w przypadku kredytu konwencjonalnego. Życie nie zawsze toczy się zgodnie z planem. Krótka sprzedaż, przejęcia, problemy kredytowe… to się zdarza. Inną ważną rzeczą, którą banki muszą zobaczyć, jest historia dochodów. Jeśli potencjalny kredytobiorca niedawno rozpoczął nową pracę, bank może odrzucić wniosek kredytowy ze względu na niewystarczającą historię dochodów, nawet jeśli kredytobiorca osiąga zdrowe dochody. Pożyczkodawcy hard money są w stanie pominąć te kwestie tak długo, jak długo pożyczka będzie spłacana, a pożyczkobiorca ma wystarczający kapitał zainwestowany w nieruchomość.

Oprocentowanie i punkty dla pożyczek hard money

Oprocentowanie i punkty naliczane przez pożyczkodawców hard money będą się różnić w zależności od pożyczkodawcy i regionu. Na przykład, twarde pieniądze kredytodawców w Kalifornii na ogół mają niższe stawki niż w innych częściach kraju, ponieważ Kalifornia ma wiele twardych firm pożyczkowych pieniędzy. Zwiększona konkurencja prowadzi do spadku cen.

Kredytodawcy hard money podejmują większe ryzyko przy swoich kredytach w porównaniu z konwencjonalnym kredytem bankowym. Ze względu na to wyższe ryzyko związane z pożyczką twardego pieniądza, oprocentowanie pożyczki twardego pieniądza będzie wyższe niż konwencjonalnej pożyczki. Oprocentowanie kredytów twardych waha się od 10 do 15% w zależności od konkretnego kredytodawcy i postrzeganego ryzyka kredytu. Punkty mogą wynosić od 2 do 4% całkowitej kwoty pożyczki. Stopy procentowe i punkty mogą się znacznie różnić w zależności od stosunku wartości pożyczki do wartości nieruchomości.

Stosunek wartości pożyczki do wartości nieruchomości

Kwota pożyczki, którą pożyczkodawca jest w stanie pożyczyć, jest określona przez stosunek kwoty pożyczki podzielonej przez wartość nieruchomości. Jest to tzw. współczynnik LTV (loan to value). Wielu kredytodawców udziela pożyczek do 65 – 75% aktualnej wartości nieruchomości. Niektórzy pożyczkodawcy udzielają pożyczek na podstawie wartości po naprawie (ARV), która jest szacunkową wartością nieruchomości po ulepszeniu jej przez pożyczkobiorcę. Z punktu widzenia pożyczkodawcy jest to bardziej ryzykowna pożyczka, ponieważ kwota kapitału włożonego przez pożyczkodawcę wzrasta, a kwota kapitału zainwestowanego przez pożyczkobiorcę maleje. To zwiększone ryzyko powoduje, że pożyczkodawca nalicza wyższe oprocentowanie.

Niektórzy pożyczkodawcy udzielają pożyczek na wysoki procent wartości rynkowej nieruchomości, a nawet finansują koszty remontu. To może brzmieć świetnie z punktu widzenia kredytobiorcy na początku, ale te rodzaje pożyczek mają znacznie wyższe ryzyko związane i oprocentowanie i punkty będą znacznie wyższe. Oczekuj 15 – 18% odsetek i 5 – 6 punktów, gdy pożyczkodawca finansuje pożyczkę z niewielką lub żadną zaliczką od pożyczkobiorcy. W niektórych przypadkach, może to być opłacalne dla pożyczkobiorcy, aby zapłacić te wygórowane stawki w celu zabezpieczenia transakcji, jeśli nadal mogą generować zyski z projektu.

Wymagania pożyczkobiorcy dla kredytów twardych

Jak omówiono wcześniej, kredytodawcy twardych pieniędzy są przede wszystkim zainteresowani wysokością kapitału własnego, który pożyczkobiorca zainwestował w nieruchomość, która będzie wykorzystywana jako zabezpieczenie. Mniej interesuje ich ocena kredytowa kredytobiorcy. Kwestie związane z kredytobiorcą, takie jak wykluczenie lub krótka sprzedaż, mogą zostać pominięte, jeżeli kredytobiorca posiada kapitał na spłatę odsetek od kredytu.

Kredytodawca musi również wziąć pod uwagę plan kredytobiorcy dotyczący nieruchomości. Kredytobiorca musi przedstawić rozsądny plan, który pokazuje, w jaki sposób zamierza ostatecznie spłacić kredyt. Zazwyczaj jest to ulepszenie nieruchomości i jej sprzedaż lub uzyskanie długoterminowego finansowania w późniejszym terminie.

Znalezienie pożyczkodawcy twardego pieniądza do współpracy

Istnieje wiele różnych sposobów na znalezienie renomowanego pożyczkodawcy twardego pieniądza. Jednym z łatwych sposobów na znalezienie lokalnego pożyczkodawcy jest wyszukanie w Google hasła + „hard money lenders”. W wynikach wyszukiwania pojawią się pojedyncze firmy, jak również listy twardych kredytodawców pieniężnych skompilowane przez innych. To zapewni dobrą ilość kredytodawców do rozpoczęcia kontaktu i oceny.

Innym sposobem na znalezienie twardego kredytodawcy pieniędzy jest uczestnictwo w lokalnym spotkaniu klubu inwestora nieruchomości. Te spotkania klubowe istnieją w większości miast i są zazwyczaj dobrze uczęszczane przez kredytodawców twardych pieniędzy szukających sieci z potencjalnych kredytobiorców. Jeśli nie ma twardych kredytodawców pieniądze są obecne na spotkaniu, zapytaj innych inwestorów nieruchomości, czy mają one twardy kredytodawca pieniądze mogą polecić. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, konwencjonalnych pośredników hipotecznych i innych specjalistów rynku nieruchomości mogą być w stanie odnieść się do doświadczonego kredytodawcy twardych pieniędzy. Wykorzystaj swoją istniejącą sieć i zobacz, kto jest najbardziej polecany.

Gdy lista kilku pożyczkodawców została stworzona, nadszedł czas, aby zacząć się z nimi kontaktować i znaleźć najbardziej odpowiedniego pożyczkodawcę, który sfinansuje Twoją kolejną transakcję.

Podsumowanie

Mam nadzieję, że ten artykuł uzbroił Cię w wystarczającą wiedzę i pewność siebie, aby rozważyć pożyczkę twardego pieniądza w celu sfinansowania jednej z Twoich przyszłych transakcji na rynku nieruchomości. Wyższe stopy procentowe mogą wydawać się przerażające na początku, ale korzyści płynące z szybkiego uzyskania pożyczki i możliwości uzyskania finansowania, gdy wszystkie banki powiedziały „Nie”, znacznie przewyższą dodatkowe koszty.

Don Hensel jest zaangażowany w biznes pożyczek twardego pieniądza od 1979 roku. Firma North Coast Financial i jej oddziały sfinansowały ponad 750 milionów dolarów w twardych kredytach gotówkowych na nieruchomości w Kalifornii. Pożyczki te zostały zabezpieczone na domach jednorodzinnych, domach wielorodzinnych, budynkach komercyjnych i gruntach. Don otrzymał tytuł B.S. w dziedzinie finansów na Uniwersytecie Illinois oraz tytuł M.B.A. w dziedzinie finansów i rachunkowości na Uniwersytecie Northwestern.

North Coast Financial, Inc. jest kredytodawcą hard money w San Diego w Kalifornii z 35-letnim doświadczeniem w udzielaniu kredytów na nieruchomości w całej południowej Kalifornii. Aby uzyskać więcej informacji na temat naszych programów kredytowych lub zapytać o pożyczkę, prosimy o kontakt z Donem Henselem.

[email protected] 760-722-2991