Co to jest eksmisja?
Zanim przejdziemy do rzeczy, omówmy, co eksmisja naprawdę jest, aby upewnić się, że wszyscy jesteśmy na tej samej stronie. Eksmisja jest działaniem polegającym na wydaleniu kogoś, zwłaszcza najemcy, z nieruchomości. Jeśli znalazłeś się, jako właściciel, w sytuacji, w której widzisz, że konieczne jest eksmitowanie najemcy, to ten artykuł jest dla ciebie! Prześledźmy kroki eksmisji, abyś mógł określić właściwy (zatwierdzony przez sąd) sposób eksmisji najemcy z wynajmowanej nieruchomości.
Kroki eksmisji
Nie jest niczym niezwykłym, że eksmisja ma miejsce – pamiętaj, że jest to po prostu część bycia właścicielem i biznesu wynajmu nieruchomości. Jeśli najemca nie może płacić czynszu lub złamał umowę najmu w taki czy inny sposób, eksmisja jest często kolejnym krokiem dla właściciela. Chociaż nie jest to temat, o którym większość z nas lubi mówić, jest to zło konieczne – upewnijmy się więc, że wszyscy rozumiemy właściwe kroki w sprawie eksmisji.
Ponieważ prawa dotyczące eksmisji różnią się w zależności od stanu, ważne jest, aby każdy wynajmujący przeprowadził dokładne badania tych praw dla konkretnego stanu (stanów), w którym posiada wynajmowaną nieruchomość. Pamiętaj, aby wziąć te prawa pod uwagę podczas pisania swoich umów najmu, jak również. Jeśli nie czujesz się komfortowo pisząc umowę najmu samodzielnie, zatrudnij prawnika, aby zrobił to za Ciebie.
Nie jest mądrze rozpoczynać proces eksmisji bez ważnego powodu, aby to zrobić. Jeśli jesteś ciekawy, jakie są powszechne (i ważne) powody eksmisji, to są nimi:
- Niezapłacenie czynszu
- naruszenie umowy najmu
- Uszkodzenie mienia
- Nielegalna działalność (zazwyczaj związana z narkotykami)
- Wygaśnięcie umowy najmu
Jeśli którykolwiek z tych powodów odzwierciedla twoją obecną sytuację, możesz przystąpić do procesu eksmisji. Upewnij się, że masz udokumentowany dowód wszelkich roszczeń wobec najemcy – będzie to konieczne, gdy wniesiesz sprawę o eksmisję do sądu.
Jeśli z jakiegoś powodu czujesz, że prawo może nie być po twojej stronie – może jeśli nie masz prawnie wiążącej umowy najmu z najemcą – lub nie chcesz mieć do czynienia z przypadkiem eksmisji, możesz spróbować rozumowania z najemcą (ami). Jeśli masz przyzwoite relacje z nimi, to najemca może docenić swoją próbę i zgodzić się opuścić nieruchomość bez dalszych wysiłków. Najlepiej jest być wyrozumiałym dla sytuacji najemcy, zachowując jednocześnie poczucie powagi co do ich niezdolności do płacenia czynszu. Spróbuj zrobić to w miejscu publicznym, a nie w samym lokalu.
Jednakże, jeśli najemca nie zgadza się na Twoje argumenty, nie bierz spraw w swoje ręce. Samodzielna eksmisja” jest nielegalna bez względu na to, w jakim stanie mieszkasz. Aby utrzymać się z dala od kłopotów, nie należy usuwać rzeczy najemcy z nieruchomości, zablokować najemcy z nieruchomości, wyłączyć najemcy mediów, lub fizycznie nakłaniać najemcę do opuszczenia w jakikolwiek sposób.
Jeśli rozumowanie z najemcą nie powiodło się, to niestety, zostawili z tobą nie ma wyboru. Nadszedł czas, aby dać formalne zawiadomienie o eksmisji. Twoje zawiadomienie o eksmisji powinno:
- Zawierać datę, do której najemca musi zapłacić czynsz lub wyprowadzić się
- Zawierać kwotę pieniężną, którą najemca jest winien wynajmującemu
- Być wręczone najemcy na określoną liczbę dni (sprawdź w swoim lokalnym prawie) przed złożeniem dokumentów eksmisyjnych w lokalnym sądzie
- Można je umieścić na drzwiach wejściowych najemcy, jak również wysłać pocztą (upewnij się, że otrzymasz pokwitowanie za to zawiadomienie z poczty)
Aczkolwiek zawiadomienia o eksmisji nie są przyjemne, jest to konieczny krok, jeśli nie chcesz, aby ten lokator pozostał w wynajmowanej nieruchomości. Jeśli nic się nie zmieniło do dnia podanego na zawiadomieniu o eksmisji (co oznacza, że najemca nie zapłacił lub wyprowadził się), to możesz złożyć wniosek o eksmisję do sądu.
To jest, gdzie rzeczy stają się poważne. Jeśli chcesz złożyć eksmisję z sądami, trzeba będzie podjąć podróż do lokalnego sądu. Zostaniesz poproszony o uiszczenie opłaty, a następnie otrzymasz zaplanowaną datę rozprawy. Urzędnik poprosi, aby pokazać dowód (pokwitowanie z certyfikowanej poczty, że wysłałeś zawiadomienie o eksmisji), że dałeś najemcy legalną ilość czasu państwo wymaga dla zawiadomienia o eksmisji. Sąd powiadomi najemcę poprzez wezwanie, więc nie martw się o powiadomienie najemcy siebie.
Rozprawa sądowa jest twoją jedyną szansą, aby udowodnić swoje twierdzenie, że najemca musi zostać wyeksmitowany z nieruchomości. Bądź szczery co do sytuacji i niech twoja dokumentacja i dowody na sytuację udowodnią twój punkt widzenia. Będziesz musiał przynieść następujące przedmioty na rozprawę sądową:
- Oryginalna podpisana umowa najmu
- Każde odbite czeki lub płatności
- Wszystkie zapisy płatności
- Rejestry telefoniczne i mailowe pomiędzy Tobą a Twoim najemcą (aby udowodnić, że komunikowałeś się z nimi)
- Wszystkie odrzucone czeki lub płatności
- Wszystkie zapisy płatności
- Porady telefoniczne i mailowe pomiędzy Tobą a najemcą (aby udowodnić, że komunikowałeś się z
- Kopia pisemnego zawiadomienia o eksmisji dostarczonego do najemcy
- Podpis z datą od najemcy lub potwierdzenie z USPS, że najemca otrzymał właściwe zawiadomienie
Jeśli szanse są na twoją korzyść podczas rozprawy sądowej, to sędzia poinformuje najemcę, ile czasu ma, zanim będzie musiał opuścić lokal. Może to być wszędzie od 48 godzin do jednego tygodnia, w zależności od lokalnych przepisów. Jeśli najemca nie opuści nieruchomości w odpowiednim czasie (zanim ich czas się skończy), to trzeba będzie skontaktować się z lokalnymi władzami, aby eskortować najemcę z nieruchomości i usunąć wszystkie swoje rzeczy z nieruchomości i na krawężnik. Chociaż rzeczy nie zawsze może dojść do tego, to się zdarza – więc przygotuj się na najgorsze.
Aby zebrać pieniądze, które są należne w zaległym czynszu, trzeba będzie złożyć pozew o drobne roszczenia, aby ścigać pieniądze czynszu. Sędzia prawdopodobnie orzeknie na twoją korzyść, a jeśli tak się stanie, możesz przekazać pracodawcy najemcy (jeśli go posiada) formalny nakaz sądowy. W tym miejscu w grę wchodzi wyrażenie „garnish wages” – wymaga ono od pracodawcy, aby ten dokonał zajęcia wynagrodzenia najemcy. Oznacza to, że Ty, wynajmujący, otrzymasz zapłatę, zanim najemca otrzyma zapłatę za swoją pracę, aby zapłacić długi najemcy.
Jak poradzić sobie z przyszłymi eksmisjami
Jeśli masz nadzieję uniknąć eksmisji w przyszłości (co jestem pewna), możesz sobie pomóc, dokładnie badając potencjalnych najemców przed zatwierdzeniem ich wniosków o wynajem. Obejmuje to sprawdzenie przeszłości, sprawdzenie zdolności kredytowej, rejestry zatrudnienia i historię wynajmu. Pamiętaj, aby poprosić o referencje od obecnych i byłych pracodawców, jak również o referencje od poprzednich właścicieli lub zarządców nieruchomości. Nie ma nic bardziej pomocnego niż dotarcie do najemcy byłego właściciela lub zarządcy nieruchomości, aby zobaczyć, jak ich doświadczenie najmu było z tym konkretnym najemcą. Po zebraniu wszystkich informacji można o najemcy, a następnie można zdecydować, czy wydają się one jak silny kandydat do wynajmu. Lepiej być bezpiecznym teraz, niż później żałować!
Opublikowany 12 września 2019