Jedną z największych przeszkód, z jakimi musi zmagać się każdy inwestor, jest znalezienie „wartości rynkowej” pustostanu.

Może się to wydawać dziwnym dylematem dla konwencjonalnego inwestora nieruchomości, ale zaufaj mi – jeśli kiedykolwiek próbowałeś znaleźć dane porównawcze lub odpowiednie dane dotyczące wyceny działki surowej ziemi, wiesz, jakim wyzwaniem może być ustalenie konkretnej wartości dla tego typu nieruchomości.

Szczególnie dla tych, w ziemi flipping biznesu, to stanowi poważne wyzwanie, ponieważ wnioski, które wyciągamy o tej liczbie wpłynie na wszystko inne w procesie, a większość danych, których potrzebujemy po prostu nie ma.

Zanim dostaniemy się do zawiłości wyceny gruntów, ustalmy podstawowe zrozumienie, jak prawdziwe oceny nieruchomości work.

W zdecydowanej większości transakcji na rynku nieruchomości (zwłaszcza gdy finansowanie jest zaangażowany), kupujący i kredytodawcy będą zatrudniać profesjonalnego rzeczoznawcę w celu sprawdzenia wartości nieruchomości jest zakupione i / lub finansowane. Rzeczoznawca będzie umieścić razem kompleksowy raport, który uważa trzy kluczowe podejścia wyceny:

1. Podejście dochodowe
2. Podejście kosztowe
3. Podejście porównawcze sprzedaży

Te są powszechnie uważane za najbardziej wiarygodne metody określania wartości rynkowej nieruchomości. W większości przypadków, rzeczoznawca będzie korzystać z co najmniej dwóch (jeśli nie wszystkich trzech) z tych metod, aby dojść do ich ostatecznego wniosku. Oto krótki przegląd tego, jak działa każda z nich:

Podejście dochodowe

Podejście to polega na określeniu kwoty bieżącego dochodu (tj. – czynszu lub przychodów z najmu), którego można oczekiwać od przedmiotowej nieruchomości. Aby określić tę liczbę, rzeczoznawca spojrzy na „czynsz rynkowy” w okolicy. Innymi słowy, jakie są podobne nieruchomości obecnie wynajmowane lub dzierżawione na tym samym rynku? Rzeczoznawca spojrzy na kilka podobnych nieruchomości (biorąc pod uwagę ich wielkość, lokalizację, stan, udogodnienia itp.), aby uzyskać pomysł na kwotę przychodów, które przedmiotowa nieruchomość mogłaby realnie wygenerować.

Podejście kosztowe

W tym podejściu rzeczoznawca spróbuje określić, ile kosztowałaby odbudowa dokładnie tej samej struktury od podstaw. Rzeczoznawca będzie dowiedzieć się szacunkowy koszt budowy, w oparciu o dzisiejsze ceny (minus amortyzacja, plus ziemi) i używać tego do wymyślić z pomiaru wartości nieruchomości.

Jest wiele dużych założeń, które żyją wewnątrz tego podejścia (mianowicie, koszt materiałów budowlanych, oraz założenie, że nikt nigdy nie będzie płacić więcej za nieruchomości niż koszt ulepszeń). Podejście kosztowe jest ważnym czynnikiem – ale to prawie nigdy nie jest wystarczające, aby użyć tego podejścia wszystkie przez siebie do określenia godziwej wartości rynkowej nieruchomości.

Podejście Porównawcze Sprzedaży

Z tą metodą wyceny, rzeczoznawca będzie patrzeć na ostatnich danych sprzedaży podobnych nieruchomości w okolicy (tj. – ceny, które podobne właściwości zostały sprzedane w najnowszej historii). Z tego podejścia, rzeczoznawca jest dokonywanie ogólnych założeń, że normalny nabywca nie będzie płacić więcej za przedmiotowe nieruchomości niż inni niedawno zapłacił za podobne właściwości w tym samym obszarze.

Apraisers będzie tylko rozważyć dane z właściwości, które zostały faktycznie sprzedane, ponieważ są to konkretne liczby i (w teorii) stanowią one rzeczywiste ceny zakupu, które zostały wypłacone. Rzeczoznawcy zazwyczaj znajdują te dane z różnych rejestrów publicznych, agentów nieruchomości, innych rzeczoznawców, itp.

Problem z ziemią

Te podejścia do wyceny zazwyczaj działają dość dobrze dla domów, mieszkań, budynków komercyjnych, i tym podobne, ale pusta ziemia jest zupełnie inna historia.

W ogromnej większości przypadków, dane potrzebne do wyciągnięcia tych wniosków dla pustej działki po prostu nie jest dostępna.

Podejście dochodowe zazwyczaj nie ma zastosowania, ponieważ o ile nieruchomość nie jest dzierżawiona rolnikowi lub myśliwemu, lub nie generuje dochodu w inny sposób, jest to bardzo nietypowe dla pustej działki, aby wygenerować jakikolwiek rodzaj regularnego dochodu.

Podejście Kosztowe nie ma zastosowania, ponieważ z natury faktu, że jest to pusta ziemia, nie ma żadnych ulepszeń do wzięcia pod uwagę.

Podejście Porównawcze Sprzedaży może mieć zastosowanie, ale tylko wtedy, gdy istnieje wystarczająco dużo sprzedanych kompów do wzięcia pod uwagę (i wiele razy, nie ma). W większości przypadków jest o wiele mniej kompów sprzedaży dostępnych dla gruntów niż dla domów i innych ulepszonych nieruchomości… a nawet gdy kompy istnieją, są one o wiele trudniejsze do określenia ilościowego niż ulepszona nieruchomość. Patrząc na różne puste działki jest trudno „jabłka do jabłek” porównania, i to jest bardzo niedoskonała nauka w najlepszym przypadku.

Jest to frustrujący dylemat dla inwestorów gruntów, ponieważ jest to niezwykle ważne dla nas, aby zrozumieć wartość rynkową nieruchomości. Ta liczba napędza wszystko inne w procesie (cena oferty, koszty podatków od nieruchomości, koszty utrzymania, koszty zamknięcia, marża zysku przy sprzedaży, itp.).

Jeśli nie możemy być pewni wartości rynkowej nieruchomości, będziemy musieli żyć z pewnym poziomem niejednoznaczności – a niejednoznaczność nigdy nie jest idealna, zwłaszcza gdy inwestujesz dużo pieniędzy w nieruchomość, co do której nie możesz sobie pozwolić na błąd.

POWIĄZANE: The Truth About Land Investing: 15 Warning Signs to Look for When Buying Vacant Land

What Drives Land Value?

Niestety, nie ma „magicznej kuli” jeśli chodzi o wycenę ziemi. Jak każdy rzeczoznawca nieruchomości może powiedzieć, jest to praktycznie niemożliwe, aby osiągnąć punkt 100% pewności co do wartości rynkowej każdej nieruchomości, a to jest szczególnie prawdziwe w przypadku nieulepszonych gruntów.

Dobrą wiadomością jest to, że prawie zawsze jest sposób, aby uzyskać dość wygodne z „wartością kulminacyjną” na nieruchomości, nawet z surowej ziemi.

Pomimo, że nie jest to czarno-białe podejście do wyceny, istnieje szereg wiarygodnych pomiarów, które można wykorzystać, aby uzyskać pewność co do wartości przyszłej nieruchomości, zanim zatopisz w niej swoje własne pieniądze.

Kiedy poważnie oceniam potencjalną inwestycję w ziemię, zaczynam od przyjrzenia się kilku różnym czynnikom i zadaję sobie pytanie: „Jak ważne będą te czynniki dla mojego końcowego nabywcy?”

Jak nieruchomość jest podzielona na strefy?

Do czego może służyć ta ziemia?

Czy ktoś może ją wykorzystać do budowy domu? Biurowiec? Fabrykę?

Czy nadaje się ona najlepiej do uprawy? Myślistwo? Górnictwo?

Upewnij się, że rozumiesz, co ty (lub twój przyszły nabywca) będziesz mógł zrobić z nieruchomością zgodnie z lokalnym działem planowania przestrzennego.

W wielu przypadkach nieruchomość może być przydatna do więcej niż jednego celu, i to też warto rozważyć.

POWIĄZANE: What’s the Highest and Best Use For Your Land?

Ile zasobów jest dostępnych na rynku?

Czy jest to jedyna w swoim rodzaju nieruchomość, czy są setki innych dokładnie takich jak ta na rynku w tej chwili?

Jeśli posiadasz ziemię z niesamowitą lokalizacją (lub widokiem, lub dostępem, lub zasobami, itp.) w przeciwieństwie do innych w okolicy, to prawdopodobnie jest to coś warte.

Jednakże, jeśli Twoja nieruchomość jest jedną z setek innych dokładnie takich samych, a wszystkie z nich są obecnie wymienione na sprzedaż – to sprawi, że znacznie trudniej będzie sprzedać swoją nieruchomość po cenie premium.

Jakie ceny są podobne właściwości wymienione na w pobliżu?

Przez chwilę, że jesteś właścicielem tej nieruchomości, którą oceniasz.

Jeśli wymienione tej nieruchomości na sprzedaż dzisiaj, jaki rodzaj „konkurencji sprzedaży” miałbyś do czynienia z w bezpośrednim sąsiedztwie?

Jeśli jesteś w stanie nabyć przedmiotową nieruchomość za cenę, którą chcesz, będzie w stanie ponownie wymienić go, i wymienić go w cenie, która jest znacznie wyższa niż to, co zapłaciłeś za to, i ponadprzeciętnie niższe niż wszystkie inne właściwości w okolicy? To jest, jak zarabiać pieniądze jako flipper ziemi, i to jest kolejny klucz rozważań w ustalaniu, co powinno być skłonny zapłacić za działki pustej ziemi.

Related: How Much Should You Offer For That Property?

How desirable is the property?

Think of this as the „common sense” approach.

Gdy po raz pierwszy zobaczyłeś tę działkę ziemi, jakie było Twoje pierwsze wrażenie? Czy coś w niej wyglądało interesująco, pożądanie, atrakcyjnie lub pociągająco? Bądź szczery ze sobą – czy było w tym coś seksownego? Czy jest prawdopodobne, aby złapać nikogo innego zainteresowania? Czy patrzysz na wspaniały, zalesiony, górskich partii – lub jest to suchy, jałowy, wrogie pustkowia?

Jeśli przejść przez wysiłek tworzenia wielkiego aukcji nieruchomości, jak piękne będzie można zrobić to nieruchomość wygląda? Czy możesz dać kupującym ofertę, której nie mogą odrzucić?

Jakie są koszty utrzymania związane z nieruchomością?

Przypuśćmy, że kupujesz działkę i nie jesteś w stanie sprzedać jej natychmiast.

Co jeśli musisz zawiesić na nim na 6 miesięcy? 12 miesięcy? 2 lata?

Jeśli jesteś zmuszony trzymać tę nieruchomość dłużej niż chcesz, ile będzie Cię to kosztować (np. – podatki od nieruchomości, opłaty stowarzyszeniowe, oceny, itp.) Czy możesz sobie na to pozwolić? Czy jest to warte ryzyka?

Na szczęście, koszty utrzymania na pustej ziemi są zazwyczaj dość tanie… ale jeśli okaże się, że nieruchomość ma niezwykle wysokie podatki od nieruchomości lub opłaty HOA, będziesz chciał wziąć pod uwagę ten mały kawałek ryzyka do równania.

Czy nieruchomość ma dostęp do drogi?

Gdy masz do czynienia z pustą ziemią, ten jeden jest biggie, i ma ogromny wpływ na to, co nieruchomość jest warta.

Jest to zawsze ważne, aby sprawdzić, że pusta działka ma dostęp do drogi (lub jakiś rodzaj służebności prawnej), więc właściciel (czy to ty, czy twój przyszły nabywca) może rzeczywiście dostać się do niego.

Jeśli nie ma żadnych legalnych punktów dostępu (i uwierz mi, istnieje zaskakująca liczba pustych działek, które nie), Twoja nieruchomość może być równie dobrze na księżycu. Upewnij się, że nieruchomość ma legalny dostęp, a jeśli zdecydujesz się rzucić kostką na nieruchomość z dostępem do morza, upewnij się, że płacisz za nią prawie nic.

Co to jest rozmiar, kształt & wymiary nieruchomości?

Pomyśl o tym, co ta nieruchomość może być używana do pewnego dnia. Czy działka jest wystarczająco duża? Czy ma dziwny kształt? Czy znajduje się obok czegoś, co znacznie zmniejszyłoby jego atrakcyjność? Weź mentalną notatkę wszelkich czerwonych flag, że uruchomić do … mogą to być poważne problemy, które będą miały wpływ na wartość nieruchomości.

RELATED: One Weird Trick to Find the Size, Shape, Dimensions, and Location of Your Property

How close is this property to the local conveniences and amenities?

Zastanów się jakie rodzaje udogodnień lub lokalnych atrakcji będą dostępne dla właściciela tej nieruchomości. Będą mieli sklep spożywczy po drugiej stronie ulicy lub będą musieli jechać 3 godziny, aby się tam dostać? Czy będziesz w stanie sprzedać lokalizację nieruchomości jako dobrą rzecz?

Ten jest ściśle związany z pożądalnością nieruchomości i jej najwyższym i najlepszym wykorzystaniem. Jeśli najbardziej oczywistym zastosowaniem nieruchomości jest budowa domu jednorodzinnego, parkowanie domu mobilnego lub posiadanie jakiegokolwiek rodzaju rezydencji, to ta metryka staje się jeszcze ważniejsza do rozważenia.

Co sąsiednie nieruchomości wyglądają?

Właściwości obok mogą mieć pewne poważne implikacje dla wartości i „sprzedaży-zdolności” działki (np.g. – Pomyśl o tym, czy wolisz żyć / pracować obok Parku Narodowego Glacier lub Meth Lab?).

Większość ludzi obchodzi bardzo dużo o tym, kim są ich sąsiedzi, więc spróbuj uzyskać dobry pomysł na to, jak okoliczne właściwości mogą wpływać na atrakcyjność swojej własności. Jeśli sąsiednie nieruchomości mają jakiekolwiek oczywiste problemy, które są poza Twoją kontrolą, będziesz chciał dokładnie przemyśleć, co to oznacza dla wartości nieruchomości.

Czy nieruchomość znajduje się w strefie zalewowej?

Gdy nieruchomości znajdują się w strefie zalewowej, koszt ubezpieczenia od powodzi może być bardzo drogi, a ten dodatkowy koszt posiadania nieruchomości może mieć DUŻY negatywny wpływ na wykonalność ulepszeń budowlanych na nieruchomości.

Aby zorientować się, czy dana nieruchomość znajduje się w strefie zalewowej, sprawdź stronę internetową FEMA lub FloodTools.com i wykonaj wyszukiwanie nieruchomości, aby sprawdzić, czy Twoja nieruchomość znajduje się w obrębie lub w pobliżu strefy zalewowej.

POWIĄZANE: How to Identify (and Avoid) Wetlands

RELATED: Jak działa „Perc Test” (i ile to naprawdę ma znaczenie)?

Sztuczki wyceny gruntów

Nawet jeśli dane do wyceny pustych gruntów są skąpe w większości obszarów, nadal istnieją pewne alternatywne podejścia, które mogą pomóc Ci wyzerować na realistyczną wartość nieruchomości, którą oceniasz. Oto kilka sztuczek, których używam regularnie…

Scour the MLS

Uwaga: W 2015 roku, Trulia została przejęta przez Zillow (i Zillow dokonał pewnych BIG ulepszeń do ich bazy danych sprzedaży gruntów comps). Jeśli udać się na Zillow, można użyć tego samego procesu, aby znaleźć aktualne oferty gruntów i ostatnich comps sprzedaży gruntów w Twojej okolicy. Można również użyć Redfin do określenia przybliżonych wartości rynkowych w ten sam sposób (ale z lepszych opcji analizy danych), jak wyjaśnić w tym blogu post.

To podejście jest daleki od ideału (z oczywistych powodów), ale to zrobić jedną rzecz całkiem dobrze … to poinformuje Cię o tym, jaki rodzaj konkurencji masz do czynienia z (i co ci sprzedawcy mają nadzieję dostać się z ich własności). Innymi słowy – gdybyś miał do listy swój przedmiot własności na sprzedaż na tym rynku dzisiaj, co inne oferty trzeba będzie konkurować?

Poświęć minutę i zrobić matematykę. Po zrozumieniu, co cena Twoja nieruchomość będzie musiał być wymienione na w celu wyglądać jak najlepsza oferta na rynku, to daje lepszą perspektywę dla nieruchomości potencjalnej wartości w przeciwieństwie do tego, co jest obecnie dostępne na rynku (bo jeśli oferujesz najlepszą ofertę i reklamowanie go dobrze, to teoretycznie będzie pierwszy sprzedać).

Kalkulator Wyceny Price Boss

Jeśli chcesz zrobić kilka kroków dalej, innym sprytnym sposobem na przejście przez to ćwiczenie jest skorzystanie z kalkulatora wyceny nieruchomości o nazwie Price Boss (co wyjaśniam znacznie bardziej szczegółowo w tym wpisie na blogu). Price Boss pozwala na skopiowanie i wklejenie surowych danych na każdym rynku z takich stron jak Zillow, LandWatch i Craigslist i ostatecznie podjąć decyzję w oparciu o znacznie więcej danych.

Ten film wyjaśnia jak to działa…

Uwaga: Jak wspomniano powyżej, możesz pomóc wesprzeć tę stronę i uzyskać 100$ zniżki na Price Boss Pro, jeśli użyjesz kodu kuponu RETIPSTER podczas procesu zakupu. Enjoy!

Check Out Price Boss Here

Price Boss nie jest „magiczną kulą”, ale jest o wiele lepszy niż po prostu iść z jelit po zobaczeniu kilku niejasno podobnych ofert w okolicy.

Jak w przypadku każdego kalkulatora lub arkusza kalkulacyjnego, wiarygodność Price Boss zależy w dużej mierze od jakości informacji, z którymi zaczynasz, ale jeśli jesteś mądry w tym jak pracujesz z informacjami, może być pomocny w daniu Ci dużo więcej pewności co do wartości gruntów w danym obszarze.

Skontaktuj się z lokalnymi agentami nieruchomości

Znowu, to jest dalekie od niezawodnej metody, ale to pomaga „opowiedzieć historię” tego, co twój przedmiot własności może być prawdopodobne, aby sprzedać za.

Jest to z pewnością pomocne, aby spojrzeć na dane rynkowe na komputerze, ale jest zupełnie inny poziom wartości, który pochodzi z podnosząc telefon i nazywając kilka lokalnych agentów nieruchomości.

Gdy znajdę lokalnego agenta, który rzeczywiście ma jakieś doświadczenie w sprzedaży pustych działek w okolicy, pytam ich o coś takiego…

„Załóżmy, że posiadam tę nieruchomość wolne i jasne i chciałem go na sprzedaż z tobą dzisiaj. Jaka cena musiałbym wymienić go na w celu sprzedania go w ciągu 6 miesięcy?”

Tego rodzaju oświadczenie mówi agentowi kilka rzeczy:

Related: Jak Land Investors Can Leverage the Power of Real Estate Agents

Jak masz te rozmowy, zwróć szczególną uwagę na ceny, które sugerują. Jeśli wyrzucić kilka liczb, które wyraźnie nie będą pracować dla Ciebie, teraz jest czas, aby dowiedzieć się, że (zamiast po już kupił rzecz).

Inną rzeczą, aby pamiętać, że może rzeczywiście chcesz zatrudnić jednego z tych ludzi do listy tej nieruchomości w przyszłości. To nie boli, aby rozpocząć docieranie i nawiązywanie połączeń z agentami na front-end jak to. Ich usługi mogą rzeczywiście przydać.

Moje podstawowe ostrzeżenie byłoby to: Nie należy pokładać zbyt wiele wiary w każdym agenta ONE opinii. Istnieje wiele clueless agentów nieruchomości tam, zwłaszcza jeśli chodzi o pustej ziemi. Jeśli zdecydujesz się przejść przez to ćwiczenie, upewnij się, że jesteś coraz wejście z co najmniej 2 lub 3 agentów (tym bardziej merrier).

Recognizing Hidden Value

W niektórych przypadkach, wartość nieruchomości jest nieco trudniejsze do rozpoznania.

Na papierze, nie może być wiele wartości w nieruchomości lokalizacji, lub co może być wykorzystywane do, ale nadal istnieje wiele wartości w to, co rośnie na it.

Keep oko na wszelkie wartości, które mogą być uzyskane przez zbieranie drewna. Jeśli zauważysz, że nieruchomość znajduje się w gęsto zalesionym obszarze, może to być warte dalszego zbadania. Profesjonalny konsultant leśny może pomóc Ci zorientować się, ile warte jest drewno na danym kawałku ziemi.

Pamiętaj również, że w zależności od wielu czynników, usuwanie drzew może potencjalnie zwiększyć lub zmniejszyć wartość i użyteczność nieruchomości. W niektórych przypadkach oczyszczenie terenu (lub wybranie odpowiednich obszarów do oczyszczenia) może sprawić, że nieruchomość będzie łatwiejsza do wykorzystania pod zabudowę. W innych przypadkach, gęste pokrycie drzewami może sprzyjać dzikiej przyrodzie i uczynić nieruchomość bardziej użyteczną do celów rekreacyjnych.

POWIĄZANE: TIMBER! A Guide to the Harvesting of Trees

Innym potencjalnym punktem wartości są prawa mineralne nieruchomości (które nie zawsze są automatycznie przenoszone na nowego właściciela wraz z prawami powierzchniowymi).

Prawa powierzchniowe są dokładnie takie, jak brzmią – są to prawa do posiadania i korzystania z powierzchni ziemi. W zależności od rodzaju posiadanej nieruchomości, prawa powierzchniowe pozwalają na zagospodarowanie terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Prawa górnicze odnoszą się do wszystkiego, co istnieje pod powierzchnią ziemi. Obejmują one węgiel, gaz ziemny, ropę naftową oraz wszelkie inne dobra, które można wydobywać. Jeśli Państwa ziemia znajduje się na obszarze, na którym występują te zasoby energetyczne, i jeśli posiadają Państwo prawa mineralne do swojej ziemi, mogą je Państwo sprzedać lub wydzierżawić zainteresowanej stronie. Obie opcje mają swoje plusy i minusy, a pieniądze można zarobić albo pobierając udziały królewskie, albo udziały robocze. To będzie do Ciebie, aby zdecydować, który z nich wolisz.

POWIĄZANE: What Every Land Investor Should Know About Mineral Rights

Gdy nieruchomość ma do zaoferowania wartość w postaci drewna lub niewykorzystanych minerałów, ta wartość dodana często nie jest uwzględniana po prostu patrząc na podstawy, takie jak rozmiar, kształt, lokalizacja, podział na strefy i podobne wymienione nieruchomości w okolicy. Nie może być prawdziwa wartość w stawce, gdy działka ma bogate zasoby naturalne, a te mogą przedstawiać kilka wspaniałych możliwości, że wielu innych inwestorów gruntów będzie przeoczyć.

An Appraiser’s Perspective

Teraz, że słyszałeś ziemię inwestora wziąć na ten temat, chciałem kopać trochę głębiej i uzyskać perspektywę rzeczoznawcy, jak oceniają pustą ziemię.

Sięgnąłem do Ryan Lundquist (założyciel Sacramento Appraisal Blog i certyfikowany rzeczoznawca w stanie Kalifornia), aby uzyskać jego wkład na jak on podejść do zadania wyceny gruntów.

Jeśli chodzi o wyceny nieruchomości, słowo tego faceta niesie wiele wagi, ponieważ pracuje w tym świecie na co dzień. Jako profesjonalny rzeczoznawca, rozumie jak podejść do tego procesu używając konwencjonalnych standardów, które są dobrze ugruntowane w branży nieruchomości.

Tutaj znajduje się podsumowanie wywiadu Q&A, który przeprowadziliśmy na ten temat…

Jakie są najważniejsze czynniki, na które patrzysz, aby określić wartość pustej nieruchomości gruntowej?

Szczerze mówiąc, nie jest łatwo określić wartość działki, ponieważ istnieje tak wiele czynników do rozważenia (do czego dojdziemy poniżej). Plus, ponieważ posiadam licencję państwową do oceny nieruchomości, muszę rzeczywiście wspierać wartości, które podaję – czy daję słowny „ballpark” wartość lub pełną, pisemną ocenę. Jestem zasadniczo odpowiedzialny za każdą wartość, którą podaję, więc dlatego może to być trudne, gdy ludzie dzwonią do mnie i mówią: „Nie potrzebuję pełnej oceny, ale tylko szybka wartość”. Dostaję to, o co ludzie pytają, ale ponieważ faktycznie muszę poprzeć wartość, którą podaję, jest to bardziej zaangażowane na moim końcu.

Porozmawiajmy o lokalizacji, podziale na strefy i topografii. Dlaczego te rzeczy są ważne? Co z tych trzech czynników spowoduje, że wartość nieruchomości pójdzie w górę lub w dół?

Każdy wie, że nieruchomości to lokalizacja. Strona obok toksycznego wysypiska, na przykład, prawdopodobnie nie będzie pobierać wysokie dolary, ale pusta działka w ekskluzywnej okolicy będzie warta znacznie więcej.

Takie istoty powiedział, nie wszystkie puste działki są stworzone równe i to jest, gdzie podział na strefy wchodzi do gry. Zoning pomaga nam powiedzieć, co strona może być używany do legalnie. Oznacza to, że jeśli pusta działka została zoned dla budownictwa mieszkaniowego i może być podzielony na cztery działki budowlane, które mogą mieć znacznie większą wagę niż działka, która nie jest budować w ogóle (z jakiegokolwiek powodu). Z drugiej strony, jeśli podział na strefy pozwoliłby tylko nieruchomości do użytku przemysłowego, warto rozważyć, czy to zastosowanie może być w pełni zrealizowane na obecnym rynku. Innymi słowy, czy jest to dobry rynek, aby poprawić przemysłową działkę?

Na koniec, topografia jest kluczowa. Dwie oddzielne działki mogą mieć ten sam dokładny rozmiar na papierze, ale jeśli jedna z nich jest na stromym wzniesieniu i ma bardzo mało miejsca do zabudowy, działka, która jest faktycznie do wykorzystania może być warta znacznie więcej.

W Pana opinii, czy pusta ziemia jest trudnym rodzajem nieruchomości do wyceny? Jeśli tak, to dlaczego?

Czasami wydaje się to trudne, ponieważ jest zdecydowanie mniej porównań. Nieliczne dane zawsze sprawiają, że wyceny są trudniejsze. Ponieważ większość mojej pracy dotyczy działek, które zostały już poprawione, jest to z pewnością część tego, dlaczego zajmuje mi to więcej czasu.

(Uwaga: Gdy dane są dostępne, jest to rodzaj wizualnego kontekstu, który Ryan lubi zapewniać swoim klientom)

Gdy rzeczoznawca przybija wartość wolnej działki, jak duże odchylenie (lub „brak wiarygodności”) według Ciebie jest na tej liczbie i dlaczego?

To szczerze zależy od rzeczoznawcy i jak dobry jest raport. Nie ma prawdziwej „standardowej” odpowiedzi end-all na to pytanie. Czytelnik raportu szacunkowego będzie musiał wywęszyć, czy wydaje się to uzasadnione, czy nie. Czy raport opowiada przekonującą historię wartości tak, że wartość ma sens?

Jaką wagę i znaczenie nadałbyś następującym czynnikom?

Wartość nieruchomości oceniana:

Przypuszczam, że to naprawdę zależy od tego, jak dobra jest ocena. Niektóre obszary mogą być lepsze niż inne. Jednak jednym z ważnych czynników jest to, że oceny w mojej okolicy przynajmniej są oparte na tym, kiedy nieruchomość została zakupiona, a nie na obecnej wartości rynkowej. Oznacza to, że ocena dla kawałka ziemi zakupionej 15 lat temu może pokazać znacznie niższą wartość niż to, co obecny rynek jest skłonny zapłacić. Osobiście, prawie nie zwracam uwagi na ocenę z tego powodu.

Ceny katalogowe podobnych działek w okolicy:

Myślę, że cena katalogowa podobnych nieruchomości może powiedzieć coś o wartości, choć czasami oferty są niezsynchronizowane z rynkiem. I zwrócić uwagę na nich (jak również oczekujących i wycofanych transakcji), ale zawsze ważne jest, aby ocenić każdy z nich na własną rękę – i określić, czy mówi coś o rynku, czy nie. Chcę wiedzieć, ile zainteresowanie podobne właściwości miały od nabywców, gdy narażone na otwartym rynku i ile dni spędzili na rynku też. To może być wymowne, jeśli oferty nie sprzedają się na pewnym poziomie lub jeśli są one fetching dużo zainteresowania w określonej cenie.

Ilość zapasów (z podobnych właściwości) na rynku:

Jest to ważne, ponieważ gdy jest więcej zapasów na rynku, ma tendencję do wody w dół ceny (ze względu na zwiększoną konkurencję). To jest podstawowa ekonomia. Kiedy jest więcej podaży niż popytu, ceny nieuchronnie spadają.

Dla typowego inwestora, który próbuje ustalić „wartość orientacyjną” pustej działki (BEZ zamawiania wyceny), czy są jakieś wspólne błędy w wycenie lub niebezpieczne nieporozumienia, na które powinni uważać?

Powiedziałbym, aby upewnić się, że porównujesz jabłka do jabłek. Jedna działka może wyglądać bardzo konkurencyjnie na papierze, ale podczas jazdy lub przynajmniej oglądania jej na Google „Street View”, różnice mogą stać się widoczne. Polecam również porozmawiać z miastem, aby upewnić się, że użytkowanie gruntów i podział na strefy są zrozumiałe. Mówię to, ponieważ czasami informacje podane w rejestrach podatkowych mogą nie być dokładne. Ostateczne słowo powinno pochodzić z działu planowania zamiast opublikowanych rekordów, które mogą nie być aktualizowane w latach.

To sztuka, nie nauka.

Uwierz mi, chciałbym dać Ci krystalicznie czyste podejście do wyceny gruntów, które będzie zawsze działać, za każdym razem – ale to po prostu nie jest takie proste (i jeśli ktokolwiek próbuje Ci powiedzieć, że jest inaczej, byłbym bardzo podejrzliwy wobec tego, co próbuje Ci sprzedać). Faktem jest, że – nawet opinia rzeczoznawcy powinny być brane z ziarnem soli. Kiedy mówimy o nieruchomości (lub jakiegokolwiek innego produktu lub usługi, dla tej sprawy), ostateczna zasada jest taka:

To jest warte cokolwiek ktoś jest skłonny zapłacić za to.

Dane (gdy są dostępne) mogą dać nam w połowie przyzwoity pomysł na to, ale to nie jest coś, na co powinieneś postawić swoje życie. Pod koniec dnia, wartość jest głównie uzależniona od znalezienia odpowiedniego nabywcy, dla odpowiedniej nieruchomości, w odpowiednim czasie. Wyciąganie największej wartości z każdego kawałka nieruchomości jest sztuką, nie nauką.

Jeśli chodzi o określenie wartości ziemi – najlepsze, co możesz zrobić, to wykonać rozsądną ilość badań. Poświęć czas, którego potrzebujesz, aby dokładnie rozważyć elementy wymienione powyżej. Dig up co dane można znaleźć za pomocą narzędzi, takich jak AgentPro247 lub DataTree, spojrzeć na inne lokalnie wymienione właściwości na Zillow i używać najlepszych, najbardziej bezstronny wyrok można zarządzać.

Na koniec dnia, jeśli jesteś podejmowania ofert, które są wystarczająco niskie, należy być w stanie chronić się przed większością ryzyka inwestowania ziemi.

W związku z trudnością uzyskania doskonałych wycen, należy dać sobie zdrowy bufor, aby pomóc zrównoważyć wszelkie błędy w ocenie, które mogą być dokonywane po drodze. To jest sposób, w jaki robię to od lat, a nawet jeśli nie zawsze robiłem to doskonale, nigdy nie dostałem się nad moją głową – i to jest coś, co większość inwestorów nieruchomości nie może powiedzieć o sobie.

.