Uwaga: Czy Twoja umowa najmu została podpisana lub czy Twój problem rozpoczął się przed 4/18/18? Jeśli tak, proszę zobaczyć na dole tej strony na zmiany w prawie, które mogą mieć wpływ na Twoją sytuację. Aby uzyskać szybkie podsumowania wielu zmian w prawie, zobacz naszą stronę Zmiany w prawie.

…wynajmujący w umowie najmu lokalu mieszkalnego nie może podnieść czynszu, zmniejszyć usług, wnieść powództwa o posiadanie lokalu, odmówić odnowienia umowy najmu lub zagrozić którymkolwiek z powyższych, jeśli istnieje przeważająca ilość dowodów, że działanie lub brak działania nie nastąpiłby, gdyby nie odwet wynajmującego przeciwko najemcy za…. złożenie w dobrej wierze skargi na wadę lokalu… złożenie skargi wynajmującemu na naruszenie przepisów s. 704.07 lub lokalnego kodeksu mieszkaniowego… skorzystanie z prawa dotyczącego najmu lokalu mieszkalnego.

Czy spotkały Cię działania odwetowe za korzystanie z praw lokatora?

Prawo chroni lokatorów przed wynajmującymi, którzy podejmują wobec nich działania odwetowe (karzą ich) za próbę skorzystania z ich praw. Ustawodawca, sądy i Departament Rolnictwa, Handlu i Ochrony Konsumenta stworzyły ochronę uznając, że prawa lokatora są bez znaczenia, jeśli lokatorzy nie będą z nich korzystać w obawie przed odwetem wynajmującego.

Nielegalny odwet składa się z trzech głównych części:

Czy lokator skorzystał lub próbował skorzystać z prawa lokatorskiego?

Pierwszą oznaką, że działanie wynajmującego może być nielegalnym odwetem, jest sytuacja, kiedy następuje ono po skorzystaniu przez lokatora z jego praw lokatorskich. Najemca nie musi zakończyć korzystania z prawa (na przykład, biorąc wynajmującego do sądu lub składając skargę) – czasami mógł po prostu dochodzić tego prawa lub próbować z niego skorzystać (na przykład prosząc wynajmującego o przestrzeganie prawa).

Prawa lokatora obejmują wiele rzeczy, na przykład:

• Żądanie wymaganych lub obiecanych napraw (Madison i Fitchburg lub Wisconsin)
• Wezwanie inspektora budowlanego
• Żądanie, aby wynajmujący wchodził tylko w celach dozwolonych przez przepisy wynajmującego
• Odmowa wejścia wynajmującego bez odpowiedniego powiadomienia
• Złożenie skargi do Urzędu Ochrony Konsumenta (Consumer Protection) lub złożenie pozwu przeciwko zarządowi
• Przyjmowanie gości na podstawie prawa najemcy do „wyłącznego posiadania lokalu”, ponieważ umowa najmu nie zabrania przyjmowania gości
• Nie zgadzanie się na to, aby wynajmujący zmieniał istotne zasady w połowie okresu najmu
• Żądanie zaprzestania dyskryminacji (np: Czarny lokator domaga się klimatyzacji, ponieważ została ona zapewniona wszystkim białym lokatorom, ale nie ma jej dla czarnych lokatorów)
• Żądanie od wynajmującego ochrony prawa najemcy do spokojnego korzystania z mieszkania poprzez ostrzeżenie lub eksmisję hałaśliwego sąsiada
• Podnoszenie lub próba skorzystania z jakiegokolwiek prawa najemcy wynikającego z umowy najmu, statutu, rozporządzenia, kodeksu administracyjnego lub decyzji sądu
• Albo egzekwowanie wielu innych praw nie wymienionych powyżej!
  

  Zawsze Prowadź Ścieżkę Papierową!

  Nawet, jeżeli wynajmujący i najemca wiedzą, że najemca dochodził swoich praw, problemem może być ich udokumentowanie. Kiedy lokatorzy mają jakieś obawy (na przykład, dotyczące napraw), nie powinni nigdy po prostu rozmawiać z wynajmującym przez telefon lub osobiście. Najemcy powinni kontynuować rozmowę na piśmie i zachować kopię listu lub e-maila. Ponadto, jeżeli lokatorzy złożą skargę do inspektora budowlanego, Urzędu Ochrony Konsumenta lub innej agencji, powinni jak najszybciej otrzymać kopię raportu do swoich akt. Ilekroć wynajmujący odpowiada na skargę najemcy, powinien zawsze zrobić to na piśmie, aby udokumentować, że postępuje zgodnie z prawem.

  Czy wynajmujący popełnił działanie odwetowe?

  Niektóre rzeczy, które wynajmujący robią w odwecie nie są nielegalne, jak na przykład bycie niegrzecznym dla swoich najemców lub mówienie o nich sąsiadom. Tylko następujące działania kwalifikują się jako nielegalne działania odwetowe, jeżeli sytuacja spełnia wszystkie inne kryteria.

  Zakazane działania odwetowe według Statutu Wisconsin 704.45

  • Podwyższenie czynszu
  • Zmniejszenie usług dostępnych dla najemcy
  • Wniesienie pozwu o eksmisję do sądu
    • UWAGA: Najemcy, którzy również zalegają z czynszem lub łamią inne zasady umowy najmu, nie mogą używać odwetu jako obrony, chyba że powód eksmisji podany przez wynajmującego sam w sobie jest formą odwetu (na przykład, jeśli najemca odmówił zapłacenia odwetowej podwyżki czynszu)
  • Odmowa odnowienia umowy najmu
  • Groźba zrobienia któregokolwiek z powyższych

  Zakazane działania odwetowe zgodnie z Kodeksem Administracyjnym Wisconsin ATCP 134.09(5) i Madison General Ordinances 32.12(4) & 32.15

  • Zerwanie umowy najmu
  • Dostarczenie zawiadomienia w celu zatrzymania automatycznego odnowienia umowy najmu
  • Skonstruktywna eksmisja lokatora poprzez zmniejszenie ogrzewania, wody lub elektryczności (nielegalne, nawet jeśli nie jest to odwet, Więcej informacji na ten temat można znaleźć w części Eksmisja)

  Dodatkowym działaniem odwetowym zabronionym w mieście Madison jest zgłoszenie władzom ścigania, że najemca nielegalnie wjechał lub imigrował do Stanów Zjednoczonych w celu podjęcia działań odwetowych przeciwko najemcy za korzystanie z praw najemcy, niezależnie od ważności takiego zgłoszenia. MGO 32.12(4)

  Czy wynajmujący zrobił to, ponieważ najemca powoływał się, korzystał lub próbował skorzystać z prawa najemcy?

  Jest to ostatni element odwetu. Każdy przepis ma inny poziom dowodu wymaganego, aby czyn został uznany za nielegalny:

  Dowód wymagany w przypadku naruszenia Statutu Wisconsin 704.45

  Najemca musi tylko wykazać, że jest bardziej prawdopodobne niż to, że wynajmujący nie podjąłby działania „gdyby” najemca skorzystał z prawa najemcy. Chociaż wynajmujący mógł mieć inne uzasadnione powody do wykonania eksmisji lub działania, odwet jest nadal nielegalny, jeżeli wynajmujący nie podjąłby działań odwetowych, gdyby nie to, że najemca skorzystał ze swoich praw. Jednakże, Wis. Stat. 704.45 nie zapewnia absolutnie żadnej ochrony przed eksmisją, jeżeli lokatorzy zalegają z czynszem (z wyjątkiem sytuacji, gdy niezapłacony czynsz jest skutkiem odwetowej podwyżki czynszu). Prawo to nie zapewnia również absolutnie żadnej ochrony lokatorom składającym skargi na wady lub szkody, które sami spowodowali przez zaniedbanie lub niewłaściwe użytkowanie.

  Od 3/31/12, jeśli lokatorzy złożą pozew w sądzie dla drobnych roszczeń za naruszenie tych praw, mogą otrzymać podwójną kwotę za wszelkie związane z tym straty finansowe. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. W 2013 r. ustawa Wisconsin Act 76 usunęła język o podwójnym odszkodowaniu, kosztach sądowych i uzasadnionych honorariach adwokackich dla wszystkich spraw w Wis. Stat 704 z wyjątkiem depozytów bezpieczeństwa i nielegalnych naruszeń klauzuli najmu. Podwójne odszkodowanie za naruszenie rozdziału 704 jest dozwolone tylko pomiędzy 3/31/12 a 2/28/14. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27

  UWAGA: Podwójne odszkodowanie jest zawsze dozwolone w przypadku odwetu właściciela na mocy ATCP 134. Zobacz poniżej.

  Potrzebny dowód dla Wisconsin Administrative Code ATCP 134.09(5)

  Podobnie jak Wis. Stat. 704.45, Kodeks Ochrony Konsumenta chroni lokatorów, którzy faktycznie korzystają z prawa. W przeciwieństwie do ustaw stanowych, chroni on również lokatorów, którzy „dochodzą lub próbują dochodzić jakiegokolwiek prawa.”

  UWAGA: ATCP 134.09(5) ma nieco inną listę praw lokatorów i zakazanych działań (patrz wyżej).

  Najemcy mogą złożyć skargę do Ochrony Konsumenta i/lub pozwać w sądzie ds. drobnych roszczeń o podwójne odszkodowanie, koszty sądowe i uzasadnione honoraria adwokackie. ATCP 134.09(5)

  Potrzebny dowód w sprawie Dikhut v. Norton (1970)

  Dikhut v. Norton jest decyzją sądu, która chroni prawo najemcy do korzystania z „porządku publicznego” jak kodeks budowlany. Sprawa ta może chronić lokatorów powołujących się lub usiłujących powołać się na porządek publiczny (w przeciwieństwie do Wis. Stat. 704.45) i może chronić lokatorów nie objętych kodeksem ochrony konsumenta (ATCP).

  Sprawa ta wymaga mocnego poziomu dowodu: powołanie się, użycie lub próba użycia porządku publicznego musi być jedynym powodem eksmisji lub nękania przez wynajmującego.

  Wymagany dowód dla Madison General Ordinances 32.12(4) & 32.15

  Mieszkańcy Madison mają taką samą ochronę, jak w przepisach o ochronie konsumentów, ale ciężar dowodu spoczywa na wynajmującym, co oznacza, że musi on wykazać, że nie był w odwecie, albo najemca wygra.

  Jeśli sprawa trafi do sądu, najemcy mogą powołać się na MGO 32.15, który wymaga od sądu „domniemania”, że wynajmujący stosuje odwet, jeśli jego działanie miało miejsce w ciągu sześciu miesięcy od złożenia przez najemcę skargi do władz miasta.

  Policja miasta Madison może wystawiać grzywny od $60 do $600 za ograniczoną liczbę wykroczeń (usunięcie drzwi i okien, konfiskata mienia, wejście na posesję bez uprzedzenia, brak kredytu czynszowego lub zwrotu kaucji).

  Responding to Landlord Retaliation

  Dzierżawcy, którzy uważają, że są obiektem odwetu, powinni wykonać następujące czynności:

  1. Udokumentuj, co się dzieje. Najemcy powinni napisać list do wynajmującego, w którym udokumentują, że działanie to jest odwetowe i że oni o tym wiedzą. Na przykład: „Jak wiesz, poprosiłem cię w zeszłym tygodniu, żebyś przestał wchodzić bez odpowiedniego powiadomienia. Dzisiaj wręczyłeś mi wypowiedzenie o nieprzedłużeniu umowy. Powinieneś być świadomy, że twoje nieprzedłużenie jest nieważne i nielegalne zgodnie z ustawą 704.45 i ATCP 134.09(5). Mam zamiar odnowić umowę i oczekuję, że unieważni Pan to zawiadomienie i usunie je z moich akt. Znam swoje prawa do złożenia skargi lub pozwu o odszkodowanie.”

  2. Skontaktuj się z agencją. Jeżeli wynajmujący nie podejmie szybko działań odwetowych na piśmie, najemcy powinni wysłać kopię swojego listu do Consumer Protection lub zadzwonić do nich pod bezpłatny numer (800) 422-7128. Lokatorzy w miastach takich jak Madison powinni również przekazać swoją skargę do inspektora budowlanego, policji i prokuratora miejskiego. Agencje mogą ostrzec wynajmującego, aby zaprzestał gróźb lub nękania, a nawet wnieść oskarżenie, jeśli wynajmujący już wcześniej naruszył przepisy.

  3. Zbierz dowody. Jeżeli czyn(y) wystąpiły po tym, jak lokator wezwał inspektora, policję lub inną agencję, powinien on otrzymać kopię tego raportu dla swoich zapisów. Jeśli wynajmujący pozwie go o eksmisję, najemca może przynieść raport, wszelkie listy, oś czasu tego problemu i wszelkie inne dowody lub świadków, plus kopie praw, i poprosić o oddalenie eksmisji. Zgodnie z nowymi przepisami, bardzo ważne jest, aby mieć kopie tych przepisów na pierwszej rozprawie sądowej, ponieważ sąd wyznaczy rozprawę tylko wtedy, gdy lokator podniesie „ważne podstawy prawne”. Wis. Stat. 799(206(3), 2017 Wis. Act 317, Sec. 49, Eff. 4/18/18. Najemca może również chcieć przynieść wszelkie dowody, które posiada na wstępne przesłuchanie.

  4. Przynieś to do sędziego. Jeśli działania odwetowe wynajmującego kosztowały Cię pieniądze, możesz pozwać go o wszelkie związane z tym szkody. Naruszenia praw ochrony konsumenta wymagają obowiązkowego podwójnego odszkodowania plus koszty sądowe i honoraria adwokata.

  Prawa dotyczące odwetu są zawarte zarówno w Wis. Stat. 704 i ATCP 134. Od 3/31/12, jeśli lokatorzy złożą pozew w Sądzie ds. drobnych roszczeń za naruszenie przepisów 704, mogą otrzymać podwójne odszkodowanie za wszelkie związane z tym straty finansowe. Wis. Stat. 704.95, 2011 Wis. Act 143, Sec. 36 Eff. 3/31/12. Podwójne odszkodowanie za naruszenie wszystkich przepisów rozdziału 704 jest dozwolone tylko pomiędzy 3/31/12 a 2/28/14. Po 2/28/14 są one dozwolone tylko w przypadku depozytów zabezpieczających i nielegalnych postanowień najmu. Wis. Stat. 704.95, 2013 Wis. Act 76, Sec. 27 Double damages for ATCP 134 pozostały bez zmian.

  Jeśli wynajmujący grozi pozwem o eksmisję, najemca może odpisać wyjaśniając, że wie, iż nie może być eksmitowany w odwecie za korzystanie ze swoich praw. Jeśli sprawa trafi do sądu, może on przynieść kopię listu i inne dowody, które sędzia będzie mógł zobaczyć. Niestety, lokator musi walczyć z odwetem, mając na linii swoje mieszkanie. Adwokaci nie są wymagani w sądzie małych roszczeń lub w sprawach o eksmisję, ale lokatorzy mogą chcieć skontaktować się z wykwalifikowanym adwokatem mieszkaniowym z Wisconsin. Aby uzyskać więcej informacji zobacz Eviction.

  Prawa zmieniły się w 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 i 2018 roku. Wiele czynników może określić, które prawa mają zastosowanie do Twojej sytuacji, w tym kiedy wystąpił problem, kiedy podpisano lub odnowiono umowę najmu oraz kiedy miała miejsce eksmisja. Jeśli umowa najmu została podpisana lub problem rozpoczął się przed 4/18/18, będziesz chciał dokładnie zapoznać się z językiem prawa, aby ustalić, czy ma ono zastosowanie do Twojej sytuacji.

  Fioletowy tekst dotyczy umów najmu i zdarzeń od 12/21/11 (2011 Wis. Act 108) Summary

  Pomarańczowy tekst dotyczy leasingu i zdarzeń od 3/31/12 (2011 Wis. Act 143) Summary

  Zielony tekst dotyczy leasingu i zdarzeń od 3/1/14 (2013 Wis. Act 76) Summary WI, Summary Dane Co.

  Niebieski tekst dotyczy umów najmu i zdarzeń od 11/1/15 (CR 14-038) Summary

  Maroon tekst dotyczy umów najmu i zdarzeń od 3/2/16 (2015 Wis. Act. 176) Summary

  Brązowy tekst dotyczy umów najmu i zdarzeń od dnia 4/18/18 (2017 Wis. Act 317) Summary