Pytanie

Mam 65 lat, a moja żona 40. Spłaciliśmy znaczną część naszego regularnego kredytu hipotecznego, więc mamy dość dużo kapitału w naszym domu. Can we get a reverse mortgage?

Answer

It sounds like you can probably qualify for a reverse mortgage, but it might not be your best option.

Reverse mortgages have been touted as a great way for cash-strapped older citizens and retired persons to get spending money without having to give up their homes. Ale czy to wszystko jest takie wspaniałe? Odwrócona hipoteka jest skomplikowana, ryzykowna i kosztowna. Uzyskanie tego rodzaju pożyczki generalnie nie jest dobrym pomysłem.

Odwrócona hipoteka

Najpopularniejszą odwróconą hipoteką jest hipoteka FHA na konwersję kapitału domowego (HECM). W przypadku odwróconej hipoteki, otrzymujesz płatności od kredytodawcy w oparciu o kapitał własny Twojego domu. Pożyczka generalnie musi być spłacona, gdy umrzesz, przeprowadzisz się, przeniesiesz tytuł własności lub sprzedasz dom. Jeśli jednak naruszysz warunki umowy kredytowej, pożyczkodawca może wezwać Cię do wcześniejszej spłaty pożyczki. W każdej z tych sytuacji, jeśli nie spłacisz kredytu, możesz potencjalnie stracić nieruchomość w wyniku przejęcia.

Kryteria kwalifikacji

Ogólnie, aby zakwalifikować się do odwróconej hipoteki musisz:

• być w wieku 62 lat lub starszy
• zajmować nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania, i
• posiadać znaczny kapitał własny w nieruchomości lub posiadać dom na własność.

Ponieważ masz 65 lat, wydaje się, że kwalifikujesz się do odwróconej hipoteki, ale twój 40-letni współmałżonek nie. Jednym ze sposobów, które kiedyś były popularne, aby obejść ten problem kwalifikowalności było deed tytuł do nieruchomości wyłącznie do nazwy starszego małżonka i zostawić młodszego małżonka off odwróconej hipoteki. Ale ta taktyka może spowodować poważne problemy.

Problem z pozostawieniem współmałżonka poza odwróconą hipoteką

W przeszłości odwrócone hipoteki były pisane tak, że gdy kredytobiorca umiera, żyjący współmałżonek (który nie był wymieniony na pożyczce) był często informowany, że musi natychmiast spłacić pożyczkę, w przeciwnym razie pożyczkodawca przejmie nieruchomość.

Prawo się zmieniło. W 2013 r. sąd federalny orzekł, że rozporządzenie HUD, które pozwala kredytodawcom żądać, aby pozostali przy życiu małżonkowie natychmiast spłacili odwrócone kredyty hipoteczne po śmierci współmałżonka narusza prawo federalne. Zgodnie z poprawionymi wytycznymi HUD, dla kredytów wydanych w dniu lub po 4 sierpnia 2014 r., małżonek nie będący kredytobiorcą może pozostać w domu po śmierci kredytobiorcy (a spłata kredytu zostanie odroczona) tak długo, jak spełnione są określone kryteria. W przypadku HECM-ów zaciągniętych przed 4 sierpnia 2014 roku, pożyczkodawca może zdecydować o przeniesieniu hipoteki do HUD, a współmałżonek nie będący pożyczkobiorcą może pozostać w domu pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów. (Dowiedz się więcej w artykule Nolo „Odwrócona hipoteka: Foreclosure Protections for Non-Borrowing Spouses.)

Jeśli myślisz o zaciągnięciu odwróconej hipoteki z małżonkiem niebędącym kredytobiorcą, bądź bardzo ostrożny i koniecznie porozmawiaj z prawnikiem lub zatwierdzonym przez HUD doradcą mieszkaniowym, aby dowiedzieć się, jak odpowiednio chronić małżonka niebędącego kredytobiorcą w tej sytuacji.

Inna kwestia: You Could Run Out of Money

You-and especially your spouse-are both relatively young to be taking out a reverse mortgage considering the average lifespan in the U.S. is almost 80 years. Te hipoteki zapewniają skończoną liczbę płatności i może zabraknąć pieniędzy, jeśli wziąć odwróconą hipotekę w tym czasie. I można spędzić w dół kapitału własnego w domu wcześnie, a następnie nie mają wystarczających funduszy dostępnych w dół drogi, aby pokryć późniejsze wydatki, które mogą prawdopodobnie obejmować koszty opieki zdrowotnej, pozostawiając pieniądze do spadkobierców, jak również podatki, ubezpieczenia i utrzymania nieruchomości. Należy również pamiętać, że aby uzyskać odwróconą hipotekę, trzeba najpierw spłacić istniejącą hipotekę z funduszy odwróconej hipoteki.

Inne minusy obejmują:

• Uzyskanie odwróconej hipoteki może wpłynąć na kwalifikowalność do Medicaid.

• Opłaty za odwróconą hipotekę są zazwyczaj wysokie.

Inne opcje do rozważenia

Nie wspomniałeś dlaczego myślisz o wzięciu odwróconej hipoteki, ale jeśli potrzebujesz dostępu do gotówki, kilka innych opcji do rozważenia jako alternatywa dla wzięcia odwróconej hipoteki to:

• uzyskanie Home Equity Line of Credit
• refinansowanie istniejącego kredytu hipotecznego w celu obniżenia płatności
• uzyskanie modyfikacji kredytu dla istniejącego kredytu hipotecznego w celu obniżenia płatności
• zmniejszenie do bardziej przystępnego domu, i / lub
• stosowanie się do federalnych, stanowych lub lokalnych programów, które zapewniają pomoc finansową (aby zapłacić podatki od nieruchomości lub dokonać napraw domu, na przykład) dla seniorów.

Uzyskanie pomocy

Jeśli myślisz o zaciągnięciu odwróconej hipoteki, zalecane jest, abyś postępował bardzo ostrożnie. Odwrócona hipoteka jest bardzo skomplikowana. Doradcy HECM poinformowali, że często potrzeba co najmniej kilku godzin, aby wyjaśnić, jak te kredyty hipoteczne działają i omówić wszystkie tematy – w tym koszty i konsekwencje – które kredytobiorcy muszą zrozumieć przed zaciągnięciem tego rodzaju kredytu.

Nawet po sesji doradczej HECM, wielu kredytobiorców nadal nie w pełni zrozumieć wszystkie warunki i wymagania odwróconej hipoteki. Rozważ również rozmowę z planistą finansowym, adwokatem planowania nieruchomości lub prawnikiem ochrony konsumentów, aby uzyskać więcej informacji, zwłaszcza, że nie rozumiesz w pełni warunków odwróconego kredytu hipotecznego.