Debt yield jest prostym wskaźnikiem używanym do określenia ryzyka proponowanej pożyczki. Wzór to

Debt Yield = Net Operating Income (NOI)/kwota pożyczki

Pomimo, że jest to bardzo łatwe do obliczenia, pożyczkodawca musi określić, czy wynik jest dla niego opłacalną inwestycją, biorąc pod uwagę typ nieruchomości i warunki rynkowe. Ogólnie rzecz biorąc, dziesięć procent (10%) jest uważany za minimalny Długu Yield dla kredytu. Zasadniczo, im niższy Dług Yield, tym wyższe ryzyko kredytodawcy.

Debt Yield jest obliczany niezależnie od stóp kapitalizacji („cap rate”), stóp procentowych lub okresów amortyzacji. Jest to szybki i łatwy sposób na ocenę ryzyka kredytu, ale nie jest jedynym kryterium analizy kredytu. Dwie inne miary oceny kredytu to wskaźnik LTV (Loan-to-Value) i DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Proponowana pożyczka musi być poparta wskaźnikiem LTV oraz spełniać wymogi LTV i DSCR określone przez pożyczkodawcę.

Na przykład, DSCR może być dostosowany do „pudełka” pożyczkodawcy poprzez zmianę okresu amortyzacji. W poniższej tabeli, wydłużenie okresu amortyzacji o pięć (5) lat z 20 lat do 25 lat zwiększa DSCR z 1,15x do 1,22x. Jeśli pożyczkodawca miał wymóg 1,20x DSCR, ta jedna mała korekta może zrobić różnicę w uzyskaniu lub nie pożyczki.

Korekta okresu amortyzacji nie wpływa na rentowność zadłużenia. W powyższym przykładzie (zakładamy NOI w wysokości $100,000, 10% cap rate i 75% LTV) rentowność zadłużenia będzie obliczana w następujący sposób:

Debt Yield = Net Operating Income (NOI)/Kwota kredytu

Debt Yield= $100,000/$750,000

Debt Yield= 13.33%

Debt Yield zapewnia kredytodawcy miarę ryzyka niezależną od stopy procentowej, w przeciwieństwie do DSCR i LTV. Biorąc pod uwagę ostatnie warunki rynkowe (przed COVID-19), w których niskie stopy procentowe i obniżone stopy kapitalizacji były normą, kwoty kredytu określone wyłącznie przez DSCR i LTV zapewniały niewielki komfort w środowisku rosnących stóp procentowych.

Related: Przegląd Visio Box, 5 kluczowych typów kredytów komercyjnych o niskim saldzie